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Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vorrei vendere una mia casa indipendente perchè non riesco a sostenere le spese di ristrutturazione, in particolare del tetto. Ho già chiamato un AI di un noto gruppo di livello nazionale e mi ha presentato un prezzo di vendita (max-min in funzione del tempo) a mio avviso spropositato. Ho già chiamato un secondo AI di un altro gruppo di livello nazionale e la prossima settimana mi presenterà i suoi numeri, sto inoltre valutando di far visionare la casa anche ad agenzie locali.
Ciò che chiedo a voi professionisti è la strategia migliore, per me cliente, di... valutare queste valutazioni (bel gioco di parole!), ovvero capire chi ha lavorato bene e chi no.

Aggiungo qualche dato numerico concreto per farvi meglio capire la mia confusione e le mie perplessità, così che possiate consigliarmi al meglio.
La casa è di costruzione primi anni '80, fu acquistata per 228mln di lire ed ha 200mq di tetto. L'"errore" dei miei parenti fu che presero una casa al di sopra delle loro possibilità economiche e, di conseguenza, non hanno mai eseguito lavori "seri" di ristrutturazione, tanto che il tetto ormai imbarca acqua a volontà quando piove, l'impianto elettrico è "da rivedere" (è un eufemismo) e ci sono perdite da alcuni tubi dell'acqua dentro i muri, tanto per citare i fattori le cui conseguenze non potrà non notare chi verrà a vedere la casa (soffitti con muffa, muri con muffa, etc), poi infissi e piastrelle sono da fare nuovi.
Ai tempi, volendo valutare di ristrutturare il tetto, chiamai 3-4 ingegneri per dei preventivi. Questi oscillavano da un minimo/necessario di 25k ad un massimo di poco meno di 50k, preventivato da un ing. che voleva buttarlo giù quasi del tutto e rifarlo come un tetto di nuova costruzione (linee vita, finestra, coibentazione, etc). Considerate che quel 1^ AI di cui ho accennato sopra, pur sapendo questi dati, l'ha valutata 100k-80k, perciò mi sono stupito: chi mai uscirebbe 80k(min_casa)+35k(media_tetto)+chissà per quella casa, in un mercato locale riconosciuto essere molto statico e con scarso potere d'acquisto da parte della popolazione?
Considerate inoltre che avevo contattato anche un AI di un altro noto gruppo nazionale e non si è neppure voluto sbilanciare sulla valutazione, mi ha solo chiesto: "quanto vuole farci?" - "50k sarebbe ottimo", rispondo io - storce il naso e dice: "la possiamo mettere in vendita per questa cifra, poi ogni mese possiamo eventualmente rivederla". Che ne pensate di questo approccio "pragmatico"? Sarebbe la migliore soluzione per un caso del genere di casa con forti spese di ristrutturazione?

Avrei anche pensato di chiamare altri tecnici, ciascuno specializzato nel suo settore, per valutare quanti soldi costi ristrutturarla il necessario per viverci "dignitosamente" (a parere mio!), per es. un elettricista per l'impianto da rifare, un idraulico per i problemi ai tubi, un muratore per muri e piastrelle, un installatore d'infissi per le porte; poi sommo il tutto al preventivo del tetto ottenendo un totale di spese "indispensabili" di ristrutturazione. Ottenuto questo totale lo sottraggo a 90-100k poichè, provandomi a mettere nei panni di un potenziale acquirente, è il prezzo complessivo che pagherei io (casa + ristrutturazione) per viverci. In definitiva, sempre da ipotetico acquirente, non uscirei più di 35-40k per la sola casa.

Cosa dunque mi consigliate di fare? Faccio periziare la casa dagli altri tecnici e seguo il ragionamento dell'ultimo paragrafo? La affido all'AI dal preventivo spropositato di vendita? Mi rivolgo alle piccole agenzie locali e vedo cosa dicono loro?
 

Perizio

Membro Assiduo
Privato Cittadino
La costruzione è in regola da cima a fondo?
A parte i mq del tetto non ne da una minima descrizione. È in una buona posizione facilmente accessibile almeno?
 

Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sì, tutto in regola. Tutti i 3 aaii di agenzie di livello nazionale che hanno finora visto l'immobile, dopo aver passato un bel po' di tempo sui documenti che mi avevano chiesto, hanno dato l'ok alla vendibilità dell'immobile. In particolare mi hanno chiesto: visura catastale aggiornata, planimetria catastale, successione, atto notarile di compravendita.

Descriverla a parole credo non renderebbe l'idea, allego quindi qualche foto esterna scattata qualche settimana fa ed una vista di google maps.
DSCN4566_2.JPGDSCN4572_2.JPGterreno DSCN3929_2.JPGcasa vista google maps indicazione.jpg
Si tratta solo del 1^ piano della palazzina in foto (il piano terra e quello interrato non sono di proprietà nostra ma affittati come magazzino), con l'aggiunta del terreno parte interna che, misurato con google maps, è complessivamente circa 350mq includendo il vialetto d'accesso (cancello azzurro). Forse gli unici aspetti logisticamente interessanti sono: essere molto vicina al casello autostradale, la tranquillità ed il panorama dal lato interno, la strada passante provinciale che collega al casello da una parte ed alla statale dall'altra; ma sono mie opinioni.
Considerate che si tratta di un paese di provincia sulla costa ionica siciliana, quindi il reddito pro capite non è da paperoni (sempre usando un eufemismo).

PS Se volete potete darmi del tu :)
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Vorrei vendere una mia casa indipendente perchè non riesco a sostenere le spese di ristrutturazione, in particolare del tetto. Ho già chiamato un AI di un noto gruppo di livello nazionale e mi ha presentato un prezzo di vendita (max-min in funzione del tempo) a mio avviso spropositato. Ho già chiamato un secondo AI di un altro gruppo di livello nazionale e la prossima settimana mi presenterà i suoi numeri, sto inoltre valutando di far visionare la casa anche ad agenzie locali.
Ciò che chiedo a voi professionisti è la strategia migliore, per me cliente, di... valutare queste valutazioni (bel gioco di parole!), ovvero capire chi ha lavorato bene e chi no.

Aggiungo qualche dato numerico concreto per farvi meglio capire la mia confusione e le mie perplessità, così che possiate consigliarmi al meglio.
La casa è di costruzione primi anni '80, fu acquistata per 228mln di lire ed ha 200mq di tetto. L'"errore" dei miei parenti fu che presero una casa al di sopra delle loro possibilità economiche e, di conseguenza, non hanno mai eseguito lavori "seri" di ristrutturazione, tanto che il tetto ormai imbarca acqua a volontà quando piove, l'impianto elettrico è "da rivedere" (è un eufemismo) e ci sono perdite da alcuni tubi dell'acqua dentro i muri, tanto per citare i fattori le cui conseguenze non potrà non notare chi verrà a vedere la casa (soffitti con muffa, muri con muffa, etc), poi infissi e piastrelle sono da fare nuovi.
Ai tempi, volendo valutare di ristrutturare il tetto, chiamai 3-4 ingegneri per dei preventivi. Questi oscillavano da un minimo/necessario di 25k ad un massimo di poco meno di 50k, preventivato da un ing. che voleva buttarlo giù quasi del tutto e rifarlo come un tetto di nuova costruzione (linee vita, finestra, coibentazione, etc). Considerate che quel 1^ AI di cui ho accennato sopra, pur sapendo questi dati, l'ha valutata 100k-80k, perciò mi sono stupito: chi mai uscirebbe 80k(min_casa)+35k(media_tetto)+chissà per quella casa, in un mercato locale riconosciuto essere molto statico e con scarso potere d'acquisto da parte della popolazione?
Considerate inoltre che avevo contattato anche un AI di un altro noto gruppo nazionale e non si è neppure voluto sbilanciare sulla valutazione, mi ha solo chiesto: "quanto vuole farci?" - "50k sarebbe ottimo", rispondo io - storce il naso e dice: "la possiamo mettere in vendita per questa cifra, poi ogni mese possiamo eventualmente rivederla". Che ne pensate di questo approccio "pragmatico"? Sarebbe la migliore soluzione per un caso del genere di casa con forti spese di ristrutturazione?

Avrei anche pensato di chiamare altri tecnici, ciascuno specializzato nel suo settore, per valutare quanti soldi costi ristrutturarla il necessario per viverci "dignitosamente" (a parere mio!), per es. un elettricista per l'impianto da rifare, un idraulico per i problemi ai tubi, un muratore per muri e piastrelle, un installatore d'infissi per le porte; poi sommo il tutto al preventivo del tetto ottenendo un totale di spese "indispensabili" di ristrutturazione. Ottenuto questo totale lo sottraggo a 90-100k poichè, provandomi a mettere nei panni di un potenziale acquirente, è il prezzo complessivo che pagherei io (casa + ristrutturazione) per viverci. In definitiva, sempre da ipotetico acquirente, non uscirei più di 35-40k per la sola casa.

Cosa dunque mi consigliate di fare? Faccio periziare la casa dagli altri tecnici e seguo il ragionamento dell'ultimo paragrafo? La affido all'AI dal preventivo spropositato di vendita? Mi rivolgo alle piccole agenzie locali e vedo cosa dicono loro?
Questi Ai ti faranno le loro valutazioni, alcune realistiche altre lusinghiere per prendere l'incarico di vendita (spesso i proprietari danno l'incarico a chi valuta l'immobile di più, anche se è insensato), non chiamare altri tecnici o altri Ai, fatti consigliare da amici e conoscenti un Ai affidabile e ascolta solo lui/lei
 

Perizio

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Peccato per il piano di sotto come magazzino NON di vostra proprietà. Magazzino er che cosa? Perché dietro ha i mattoni a vista dove parrebbe doverci essere due grandi aperture? Esteticamente , nel complesso, non lo trovo appetibile.
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mi spiace offenderti, ma realisticamente non credo proprio valga di più. I preventivi di ristrutturazione purtroppo sono quelli, ed aspettati richieste similari per sostituzione infissi... Anche io ho fatto questi lavori e confermo.
 

sarina234

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, ma Alle spese per il rifacimento del tetto non deve contribuire anche il proprietario del magazzino? Oltre alla vendita valuterei la possibilità di accedere al SuperBonus o ad altri bonus edilizi, hai pensato ad un tecnico serio che valuti anche questi aspetti?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Mi rivolgo alle piccole agenzie locali e vedo cosa dicono loro?
Mi sembra una scelta saggia; un'agenzia locale dovrebbe conoscere meglio le dinamiche del mercato, per immobili come il tuo che possono interessare solo ad uno che vive lì , rispetto ad un’agenzia non del posto.
Io penso che non ti serva sapere quanto costa ristrutturare (tra l'altro la spesa per il tetto in teoria non compete solo a te), ma sapere quanto vale la casa così com'è, e trovare un acquirente per quella cifra. Poi l'acquirente ne fa quello che vuole.
Tutti i 3 aaii di agenzie di livello nazionale che hanno finora visto l'immobile, dopo aver passato un bel po' di tempo sui documenti che mi avevano chiesto, hanno dato l'ok alla vendibilità dell'immobile.
Se non ti hanno chiesto licenza edilizia ed eventuali altre pratiche Comunali, vuol dire che la conformità urbanistica non è stata verificata.
 
Ultima modifica:

Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille per i chiarimenti ed i consigli, proseguirò dunque con le piccole agenzie locali, benchè 2 delle 3 agenzie di livello nazionale che ho chiamato hanno sede in paese.

Ho appena visionato altri documenti della casa, rinvenendone la concessione edilizia (1979) e poi anche un paio inerenti la rendita catastale, apprendendo che la restante parte della palazzina consta di 2 unità: 1) c2, di consistenza 120, classe 6 e rendita 876ml lire; 2) c6, di consistenza 145, classe 4 e rendita 1.058.500 lire; contro casa nostra, a7, classe 10, consistenza 6,5 e rendita 2.275.000 lire.
In teoria le spese di ristrutturazione del tetto dovrebbero potersi dividere col proprietario del magazzino (affittato a muratori ed operai che fanno carico-scarico materiale a partire dalle 6.30 del mattino sbattendo prepotentemente il grosso portone!) o, per lo meno, NON mi sembra d'aver letto sui documenti che noi del 1^ piano abbiamo l'utilizzo esclusivo del tetto PERO' il proprietario di sotto è rimasto quel costruttore "farabutto" (parole della mia parente) che 40 anni fa truffò sia lei sia gli altri 3 proprietari delle villette limitrofe che vedete nella foto aerea, intascandosi gli acconti per i lavori, poi scomparendo, poi eseguendoli solo dopo esser stato costretto a forza d'avvocati e comunque -ciliegina sulla torta!- consegnò ai miei parenti una casa in condizioni penose: le porte interne di legno che si chiudevano male, gli infissi in alluminio idem, impianto elettrico fatto in parte con materiale di scarto, lavori in progetto non eseguiti, etc. e tutto è rimasto inalterato ad oggi... a parte qualche porta interna sistemata dal sottoscritto.
In definitiva non credo che, dopo 40 anni di strafottenza e fallimenti d'imprese, il "lupo abbia perso il vizio". Magari lo si potrà costringere con l'avvocato a compartecipare ad una parte delle spese per il tetto ma di certo io non ho intenzione di perdere soldi, tempo e salute dietro un percorso legale del genere; questo sarà un problema nel problema per chi acquisterà la casa, perdonate la franchezza.

Aggiungo un dato "umano" così ne approfitto per chiedervi un altro consiglio, questa volta al di là della vostra professione; rispondete come se foste al posto mio a dover prendere decisione.
La proprietaria della casa, 90enne, ha molti guai fiscali, in parole povere: o paga la badante e le cure mediche per condurre in modo dignitoso questi ultimi anni o paga le tasse. Facendo valutare la casa ed avendo una stima della liquidità ottenibile io vorrei procedere come segue:
- Se è veritiera una stima di vendita ad una cifra "importante", ovvero quei 80k-100k, allora ha senso vendere e, col ricavato, ci si potrà pagare una casa-famiglia per questi ultimi anni che le restano, oltre che le tasse, benchè ancora mi debba informare sui costi di questi ospizi;
- Se, come a mio parere è, la cifra reale di vendita è molto più bassa (30k-45k), allora non credo abbia senso vendere perchè, pur vendendo, non credo riuscirebbe a farsi bastare il ricavato sufficientemente a lungo per andare in ospizio e passare il tempo che le resta ed al contempo pagare le tasse. Magari la casa si venderà dopo la sua morte per ottenere liquidi per pagare i suoi debiti AdE, ma almeno per adesso resta a casa sua, imho.
Ciò fatto presente, cosa vi sentite di consigliarmi?
 

IL TRUCE

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Lascia stare come ben dice @francesca63 il "gruppo nazionale"
Spesso prendono ragazzini alle prime armi per pagarli nulla con formazione zero.
Per cose del genere serve un AI del posto.
"Quanto vorrebbe farci" e' come andare dal medico e sentirsi chiedere " mi dica che cos'a'.."
"Poi la rivedremo tutti i mesi" e il modo migliore per diventare il buffone del Paese.
Vuoi venderla ?
Conta QUANTI potrebbero essere interessati..e proponi a loro un prezzo vantaggioso ma poco trattabile.
Finito quei pochi te la terrai a vita.
Fine della consulenza.
Saluti.
 

Perizio

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Ah. Mi pareva strano fosse conciata male una abitazione così 'recente'. Che situazione.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Sarebbe già un successo trovare qualcuno disposto ad acquistare a prezzo di saldo un immobile fatiscente con un fazzoletto di terreno che sembra il deserto del Sahara...
 

Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In definitiva state confermando che il prezzo effettivo di (un'eventuale) vendita cadrà in quel range 30k-45k e dunque che, riguardo la vicenda "umana", conviene seguire la 2^ strada, cioè non vendere e farla stare a casa finchè campa (o finchè non le crolla il tetto sulla testa), giusto?
Comunque ho già fissato una visita con un'agenzia locale per la prossima settimana.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Vorrei vendere una mia casa indipendente
La proprietaria della casa, 90enne
Se non sei tu il proprietario, ma la signora di 90 anni, devi anche valutare se la stessa ha la capacità di intendere e volere, o ha dato procura o ha un tutore o amministratore di sostegno.
Altrimenti tutti i ragionamenti sull'opportunità o meno di vendere sono inutili, perché nessuno può lecitamente firmare un atto di compravendita.
La proprietaria della casa, 90enne, ha molti guai fiscali,
Dovresti fare due conti; se i debiti sono maggiori (o lo diventeranno) del ricavato della vendita, forse conviene non vendere, e , alla morte della signora, rinunciare alla sua eredità.
Ovvero, per prendere delle decisioni serie, bisogna conoscere nel dettaglio la situazione concreta, con tanto di conti in tasca, di conoscenza di chi saranno gli eredi, e della possibilità di continuare a vivere in una casa nella quale , secondo i tuoi racconti, piove dentro ed è pieno di muffa).
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Ciò fatto presente, cosa vi sentite di consigliarmi?
Fa bene la signora a non pagare le tasse, se la priorità sono le spese mediche e la badante. Anzi, se non avesse entrate sufficienti e parenti non conviventi, sarebbe costretto il comune a pagare le spese per le badanti o la RSA.
Dato che la casa è una zavorra per vari motivi invendibile, lascia che sia un problema dell'AdE farla pignorare per coprire parte dei debiti
 

Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non sono uno psichiatra comunque vi assicuro che la parente ragiona, per es. è consapevole delle 2 possibilità che vi avevo illustrato nel post #9.

Proprio per poter fare i conti, cioè il bilancio tra i debiti che verosimilmente lascerà e il valore di vendita dell'immobile, che ho chiamato le agenzie. Sono pienamente d'accordo con @specialist però aggiungendo una precisazione. Il "lavoro" che sto facendo io adesso (far valutare la casa) avrebbe dovuto farlo lei stessa circa 10 anni fa quando subì un forte tracollo finanziario non riuscendo più a condurre il suo vecchio tenore di vita ed al contempo pagare le tasse di pensionata, allora avrebbe dovuto concludere la seguente: "mettiamo che campo altri 10-12 anni [sua madre arrivò a 93], in questo frattempo, se non pago più le tasse, farò circa 45k di debiti mentre questa casa oggi vale 50k (?) quindi tra 10 anni saranno verosimilmente 40K, allora mi conviene spendere tutta la mia pensione per continuare a fare una vita dignitosa ed un domani i miei eredi rinunceranno all'eredità, così l'AdE si prenderà la casa ma ci andrà comunque sotto o in pareggio". Purtroppo nessuno ai tempi le diede questo consiglio ed oggi è più difficile eseguire/prevedere tale bilancio, comunque personalmente finora le ho sconsigliato di vendere, anche in base ai vostri consigli.

se non avesse entrate sufficienti e parenti non conviventi, sarebbe costretto il comune a pagare le spese per le badanti o la RSA.
Possibile? Dove posso reperire informazioni a riguardo? E' molto interessante come ipotesi da valutare.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
un immobile che da 228 mln lire negli anni 80 si svalutasse fino a 50.000 euro pensavo potesse succedere solo all'Aquila o ad Amatrice... anche se, a dire il vero davvero non capisco come questo immobile potesse valere quella cifra in origine.
ma, valutazioni a parte... sto immobile, di chi è?
 

Simon_80

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
non capisco come questo immobile potesse valere quella cifra in origine.
Ti straquoto! Io non avrei sborsato quella cifra neppure sotto tortura, comunque la colpa è stata del marito, non certamente della mia parente. Personalmente non l'avrei acquistata a prescindere perchè, come già ho fatto presente alla parente, "la casa non è nè carne nè pesce", nel senso che si prende gli svantaggi sia della casa indipendente (ristrutturazione tetto a carico esclusivo, di fatto, di chi sta a 1^ piano) e quelli dell'appartamento in palazzina, per es. c'è un cortocircuito all'impianto elettrico mai individuato e, a mio parere, possibilmente è causato da cavi di pertinenza del magazzino di proprietà del "galantuomo" di cui sopra.

L'attuale proprietaria dell'immobile è la mia parente al 100%. A proposito, la ma parente, anni fa, fece una procura generale notarile a favore dei miei genitori, quindi chiedo: ha "peso" tale procura nell'eventuale vendita dell'immobile? In altre parole, se un domani il notaio dell'acquirente vuol fare perizia psichiatrica e viene fuori che non ha piena capacità di intendere e volere, possono i miei genitori firmare la vendita della casa al posto della parente?
Non credo invece che, avendo riconosciuta piena capacità di intendere e volere, possano i miei vendere contro la sua volontà pur avendo tale procura, giusto?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
In altre parole, se un domani il notaio dell'acquirente vuol fare perizia psichiatrica e viene fuori che non ha piena capacità di intendere e volere, possono i miei genitori firmare la vendita della casa al posto della parente?
Non credo invece che, avendo riconosciuta piena capacità di intendere e volere, possano i miei vendere contro la sua volontà pur avendo tale procura, giusto?
Finché la procura non viene revocata, il procuratore può firmare ogni atto , anche contro la volontà o all’insaputa di chi ha dato procura, con i soli eventuali limiti indicati nella procura stessa .
 

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