Laura Cerri

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, vorrei acquistare una casa in vendita all'asta che però è occupata da un "inquilino" che ha un "contratto di affitto" del tipo 4+4 stipulato un anno prima del pignoramento. il fatto è che l'inquilino ha un contratto a mio avviso molto anomalo, premetto che l'attuale inquilino avrebbe dovuto acquistare la casa in oggetto che però è stata pignorata.
Qui di seguito è quanto scritto nella perizia fatta dall'incaricato del tribunale:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 8 anni a decorrere dal 14/07/2017, stipulato il 14/07/2016, registrato il 21/07/2016 a PESARO ai nn. 2080 serie3 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 10.000,00. L'immobile risulta altresì occupato da moglie di e dal minore. In data 14 luglio 2016 è stato stipulato il contratto preliminare di compravendita dell’immobile oggetto di pignoramento in cui il sig. (odierno debitore pignorato) prometteva di vendere ai sig.ri entro un anno dalla stipula del preliminare e quindi entro il 14 luglio 2017 l’immobile di via xxxxxxx a fronte del corrispettivo di € 285.000,00 per il quale riceveva, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 10.000,00. All’art. 5 del predetto contratto le parti prevedevano che: “ove entro un anno da oggi il promesso veditore non fosse in grado di procurare gli atti di consenso necessari alla liberazione dell’immobile in oggetto da tutte le formalità pregiudizievoli sopra esposte e ogni altra eventualmente sopravvenuta, il presente atto si converte in contratto di locazione per la durata complessiva di otto 8 anni decorrenti dalla data convenuta per la stipula dell’atto di trasferimento e pertanto con decorrenza di effetti da questa data che pertanto sono al momento sospensivamente condizionati. Il canone di tale locazione si intenderà completamente definito e compensato, mediante l’esecuzione dei lavori di divisione del fabbricato in due unità abitative autonome, il tutto a cura e spese, discrezione e responsabilità esclusive della parte promissaria stessa a cui carico sono pure gli oneri di progettazione e per compensi professionali, nonché le spese per la realizzazione materiale dei lavori mediante impresa scelta a discrezione degli stessi, senza che nulla possa mai essere preteso nei confronti di controparte. Detti importi complessivi sostenuti dai signori saranno pertanto interamente compensativi di ogni canone e di ogni ulteriore pretesa del signor per il titolo locatizio; e ad essi andrà imputato pure l’importo corrispondente alla restituzione della caparra confirmatoria a carico di . Il Sig. non sarebbe stato in grado di procurare la liberazione dell’immobile dalle ipoteche e, pertanto, si sarebbe avverata la condizione sospensiva con conseguente conversione del contratto da preliminare di acquisto a locazione per anni 8 (non quindi 4 + 4) decorrenti dal 14 luglio 2017.

In sintesi l'inquilino non paga un affitto ma ha fatto dei lavori all'interno dela casa dividendola in due unità immobiliari. Ma l'unità in cui abita è in realtà il garage/ripostiglio dell'abitazione soprastante e non ha nemmeno l'altezza delle stanze a norma perchè in quanto ripsotiglio/garage l'unità sottostante ha stanze basse. Io mi chiedo come puàò essere legale un tale contratto?
la mia paura è che comprando la casa con questo inquilino dentro poi avrò grosse beghe per mandarlo via, essendoci di mezzo anche un minore, figlio dell'inquilino.
Qualcuno può darmi lumi?
Grazie
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
la mia paura è che comprando la casa con questo inquilino dentro poi avrò grosse beghe per mandarlo via, essendoci di mezzo anche un minore, figlio dell'inquilino.
Qualcuno può darmi lumi?
Non è una paura, è una certezza. L'inquilino può stare nel'immobile in affitto fino a fine contratto, cioè fino al 2025.
Poi potrebbe permanere ancora, a contratto concluso, e la procedura per liberare la casa potrebbe durare qualche anno.
Io lascerei perdere.
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Anzitutto bisogna dire che non essendo la casa tua, e non sapendo se ti verrà aggiudicata, non vale la pena di spendere soldi in un avvocato per spiegargli la situazione (e non avendo il contratto sottomano, nemmeno lui potrà consigliarti con certezza), a meno che la proprietà non sia di grande valore o sia veramente importante per te. Il metodo migliore è: si ipotizza lo scenario peggiore, e se è troppo gravoso o troppo incerto si lascia perdere.
Lo scenario peggiore (e anche il più probabile) è che il contratto sia valido, e anche se non lo fosse ci vorranno dei soldi per mandare fuori l'inquilino. Ma non essendo proprietario, non puoi iniziare la trattativa, quindi ti rimane l'alea di una spesa che non sai quanto sarà.
Lo scenario peggiore quindi è quello che dopo l'acquisto l'inquilino rimanga dentro fino a conclusione naturale del contratto. Di conseguenza, se la casa ti serve per abitarla da subito, cerca un'altra asta. Se invece stai facendo un investimento, devi sapere che per 4 anni con tutta probabilità non ti renderà niente.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
L'unica cosa di cui io personalmente sono certo è che il proprietario e l'"inquilino" sono stati molto bravi a rendere l'immobile difficilmente acquistabile all'asta, stipulando una tipologia di contratto altamente inusuale (diciamo studiato molto bene)

Lascia stare l'immobile, anche se, questo tipo di contratto di locazione potrebbe essere contestato ed annullato ma ci vorrebbero tempo e soldi (per un legale più bravo di quello dell ex propretario
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno, vorrei acquistare una casa in vendita all'asta che però è occupata da un "inquilino" che ha un "contratto di affitto" del tipo 4+4 stipulato un anno prima del pignoramento. il fatto è che l'inquilino ha un contratto a mio avviso molto anomalo, premetto che l'attuale inquilino avrebbe dovuto acquistare la casa in oggetto che però è stata pignorata.
Qui di seguito è quanto scritto nella perizia fatta dall'incaricato del tribunale:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 8 anni a decorrere dal 14/07/2017, stipulato il 14/07/2016, registrato il 21/07/2016 a PESARO ai nn. 2080 serie3 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 10.000,00. L'immobile risulta altresì occupato da moglie di e dal minore. In data 14 luglio 2016 è stato stipulato il contratto preliminare di compravendita dell’immobile oggetto di pignoramento in cui il sig. (odierno debitore pignorato) prometteva di vendere ai sig.ri entro un anno dalla stipula del preliminare e quindi entro il 14 luglio 2017 l’immobile di via xxxxxxx a fronte del corrispettivo di € 285.000,00 per il quale riceveva, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 10.000,00. All’art. 5 del predetto contratto le parti prevedevano che: “ove entro un anno da oggi il promesso veditore non fosse in grado di procurare gli atti di consenso necessari alla liberazione dell’immobile in oggetto da tutte le formalità pregiudizievoli sopra esposte e ogni altra eventualmente sopravvenuta, il presente atto si converte in contratto di locazione per la durata complessiva di otto 8 anni decorrenti dalla data convenuta per la stipula dell’atto di trasferimento e pertanto con decorrenza di effetti da questa data che pertanto sono al momento sospensivamente condizionati. Il canone di tale locazione si intenderà completamente definito e compensato, mediante l’esecuzione dei lavori di divisione del fabbricato in due unità abitative autonome, il tutto a cura e spese, discrezione e responsabilità esclusive della parte promissaria stessa a cui carico sono pure gli oneri di progettazione e per compensi professionali, nonché le spese per la realizzazione materiale dei lavori mediante impresa scelta a discrezione degli stessi, senza che nulla possa mai essere preteso nei confronti di controparte. Detti importi complessivi sostenuti dai signori saranno pertanto interamente compensativi di ogni canone e di ogni ulteriore pretesa del signor per il titolo locatizio; e ad essi andrà imputato pure l’importo corrispondente alla restituzione della caparra confirmatoria a carico di . Il Sig. non sarebbe stato in grado di procurare la liberazione dell’immobile dalle ipoteche e, pertanto, si sarebbe avverata la condizione sospensiva con conseguente conversione del contratto da preliminare di acquisto a locazione per anni 8 (non quindi 4 + 4) decorrenti dal 14 luglio 2017.

In sintesi l'inquilino non paga un affitto ma ha fatto dei lavori all'interno dela casa dividendola in due unità immobiliari. Ma l'unità in cui abita è in realtà il garage/ripostiglio dell'abitazione soprastante e non ha nemmeno l'altezza delle stanze a norma perchè in quanto ripsotiglio/garage l'unità sottostante ha stanze basse. Io mi chiedo come puàò essere legale un tale contratto?
la mia paura è che comprando la casa con questo inquilino dentro poi avrò grosse beghe per mandarlo via, essendoci di mezzo anche un minore, figlio dell'inquilino.
Qualcuno può darmi lumi?
Grazie
Il problema di queste situazioni è che nessuno si prende la responsabilità di decidere se trattasi di canone vile o cosa (CTU, Delegato alla vendita, Giudice), e rimane tutto a rischio e pericolo dell'acquirente...

Probabilmente quando il prezzo dell'asta sarà bassissimo, chi abita nell'immobile lo acquisterà.
 

kolia cassin

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ci sono due strade per avere l'immobile libero in maniera giudiziale.
1) Mancanza di requisiti della cosa locata
2) Canone vile (nel caso l'importo dei lavori fatti non giustifichi 8 anni di locazione)
Entrambe hanno costo e tempi variabili dai 3/6 anni e 4/6.000 Euro.
La probabilità di successo dipende da come sono attualmente accatastati gli immobili e dall'entità degli interventi di divisione effettuati.
Se l'immobile attualmente occupato non ha nel frattempo ottenuto l'accatastamento e non è stato licenziato abitativo si tratta solo di una questione di tempo e non di probabilità di successo.
Nella mia esperienza sono cose che si risolvono agevolmente con una accordo ed una buona uscita.
Se mi da indicazioni su quale è l'immobile posso darle qualche maggiore indicazione sempre su questo forum.
 

Laura Cerri

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ci sono due strade per avere l'immobile libero in maniera giudiziale.
1) Mancanza di requisiti della cosa locata
2) Canone vile (nel caso l'importo dei lavori fatti non giustifichi 8 anni di locazione)
Entrambe hanno costo e tempi variabili dai 3/6 anni e 4/6.000 Euro.
La probabilità di successo dipende da come sono attualmente accatastati gli immobili e dall'entità degli interventi di divisione effettuati.
Se l'immobile attualmente occupato non ha nel frattempo ottenuto l'accatastamento e non è stato licenziato abitativo si tratta solo di una questione di tempo e non di probabilità di successo.
Nella mia esperienza sono cose che si risolvono agevolmente con una accordo ed una buona uscita.
Se mi da indicazioni su quale è l'immobile posso darle qualche maggiore indicazione sempre su questo forum.


 
Ultima modifica di un moderatore:

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto