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  1. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno. Un quesito per voi. Vorrei partecipare a un asta per l'acquisto di una casa, prevista per fine settembre. Questa casa é abitata dal 1988 da una coppia ormai di anziani che nel 1988 aveva stipulato un contratto di acquisto con il costruttore. L'acquisto però non si è perfezionato in quanto gli acquirenti avevano avviato una causa contro il costrutto per vizi rilevati sull'abitazuone . Quindi ad oggi risulta ancora proprietario il costruttore, la casa pignorati e la causa fra costruttore e inquliini ancora in corso. Cosa rischio se acquisto e vino l'asta? Chi vive li dal 1988 poi può sottrarmi la casa mediante una successiva sentenza di usucapione? Ha valore il preliminare di vendita, anche se non é mai stato fatto l'atto ed é oggetto di causa, stipulato nel 1988 fra costruttore e inquilini? Grazie. Saluti.
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Leggi la perizia del CTU
     
  3. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La perizia del ctu non parla di usucapione. Vi allego la descrizione delle due abitazioni da parte del ctu nella perizia. Non dice altro...
     

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  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma di quando è questa perizia ?
    Se l'azienda è fallita mica ha seguito la causa dal 2007 (RG/2007).
    Fai fare una visura ipotecaria ad oggi.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 26 Agosto 2015
  5. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La perizia é di ottobre 2008. L'asta si deve svolgere il 30 settembre 2015. Con la visura ipotecaria cosa scopro?
     
  6. Cristina_

    Cristina_ Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Secondo me non è possibile usucapire poichè uno dei fattori determinanti dell'usucapione, oltre che al possesso protratto per un determinato periodo di tempo né violento e né clandestino, è l'inerzia del titolare, ( ovvero del costruttore), ad esercitare il proprio diritto di proprietà. Il fatto che ci sia una causa in corso potrebbe dimostrare eventualmente che il proprietario abbia esercitato un'azione possessoria nei confronti della coppia di anziani, e che quindi reclami il proprio diritto di proprietà. La cosa che non mi fa stare troppo tranquilla invece è il preliminare di vendita che per legge è annullabile per vizi della volontà (dolo-errore-violenza). Bisognerebbe vedere meglio il quadro della situazione: l'ammontare del prezzo che è già stato corrisposto, le pattuizioni del preliminare e cosa effettivamente chieda in giudizio la coppia di anziani. Il fatto che abbiano preso possesso dell'immobile anziché lasciar perdere l'acquisto e fare richiesta di risarcimento danni da tutta l'impressione che ritengano sufficiente l'acconto prezzo già corrisposto per il trasferimento della proprietà o che chiedano una riduzione del prezzo totale.
    Consulterei un bravo avvocato.
     
  7. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Cristina. Però non credo che il tribunale possa vendere una casa all'asta sulla quali altri possano avere dei diritti a vendita conclusa. É possibile che la causa riguardi un risarcimento danni e non la proprietà dell'abitazione? Anche perché é pignorata ed é all'asta dal 2008/ 2009...
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    il vantaggio di comprare all'asta è che la parola del giudice non puo essere messa in discussione da nessuno, in merito al diritto di possesso, se dice che è tua, è tua.
    nessuno dopo l'aggiudicazione puo accampare diritti, peggio per chi non si è inserito nella procedura per tempo.
    altro è eventuali pasticci catastali sui quali lo stato - unico ad avere l'ultima parola - puo chiedere regolarizzazioni.
     
  9. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Quindi devo stare tranquillo e sono al riparo da usucapione e cause precedenti sulla casa?
     
  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    esatto, l'asta azzera il pregresso debitorio e altre rivendicazioni sul possesso - chi arriva prima ottiene ascolto (ma non automaticamente quanto richiesto), dopo si chiude la saracinesca; al limite ci si puo rivalere su chi intasca il ricavato della vendita, la banca, l'esecutato o i coeredi di turno per pretendere una parte del bottino, in nessun caso sull'acquirente.
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Bisogna fare attenzione:la causa é stata posta in essere dai futuri acquirenti e non dal costruttore. É importante capire se nel corso degli anni il costruttore é stato contumace o presente nella causa contro i signori. Nel primo caso si é disinteressato al bene. Quindi manico a favore della coppia che hanno esercitato i loro diritti uti dominus. Nel secondo caso non é maturato proprio nulla. essendovi un preliminare le parti chiedono l'adempimento con l'abolizione dei vizi del costrutto. Quindi bisogna vedere il costruttore come si é comportato. se non ha mai chiesto l'annullamento del preliminare,se é stato inerte oppure no in questi anni. Non é necessario che ci sia una sentenza di accertamento usucapione trascritta perché quello matura a priori con i presupposti previsti dalla legge. Io lascerei perdere. Non c'é giurisprudenza univoca.
     
  12. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    L'usucapione di beni immobili -


    Eccola qui la sentenza che ricordavo ma di cui non avevo a mente per ovvi motivi il numero. La 14733/2000 che mette ko proprietario e creditori. Al momento non dovrebbero esserci sentenze innovative in merito.
     
  13. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Quindi mi consigli di lasciar perdere? Ma allora perché il tribunale vende quella casa all'asta il 30 settembre 2015?
     
  14. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Chiedo scusa se pongo domande superflue, ma è per accertare di aver ben compreso: un creditore ha sottoposto ad esecuzione l'immobile cui @Marcellotrudu è interessato e nel contempo il costruttore è in causa anche con gli attuali occupanti dell'immobile, che lo hanno convenuto in giudizio in autonomo processo ancora in corso.
    Dallo screeenshot (che non riesco a leggere molto bene) mi sembra di leggere che gli attuali occupanti hanno chiesto il trasferimento dell'immobile con sentenza sostitutiva di rogito (il 2932 c.c.) e che la relativa domanda giudiziale è stata trascritta.
    Ho capito bene?
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  15. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La perizia del ctu parla di una trascrizione del 1995. Non accenna a una sentenza sostitutiva di rogito. Gli occupanti vivono li dal 1988. La causa fra costruttore e occupanti non si é ancora conclusa, però non è chiaro l'oggetto della causa, dovrebbe riguardare dei vizi di costruzione contestati dagli acquirenti (attuali occupanti). Però l'acquisto non si é mai concluso e non é mai stato stipulato un atto. La casa verrà venduta all'asta senza incanto il 16 settembre e con incanto il.30 settembre. Se acquisto e vinco l'asta rischio qualcosa? Com'è possibile che il tribunale metta in vendita una casa all'asta sulla quale non ha pieni diritti? Grazie. Saluti
     
  16. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi perdoni, dallo screenshot mi sembra di leggere che gli acquirenti abbiano chiesto sentenza sostitutiva di rogito e che il giudizio sia ancora in corso.
    Poiché la domanda giudiziale degli acquirenti è stata trascritta prima del pignoramento, l'eventuale accoglimento della domanda degli acquirenti le farebbe perdere la proprietà dell'immobile.
    In sostanza, l'acquirente all'asta potrebbe subire evizione perché gli effetti della sentenza sostitutiva di rogito, seppure essa debba ancora essere pronunciata, prevarrebbero su quelli del pignoramento (trattandosi di domanda giudiziale trascritta anteriormente al pignoramento).
    Il consiglio è quindi quello di NON partecipare all'asta ma di prendere informazioni sul giudizio instaurato dagli acquirenti. Non è detto, infatti, che successivamente alla perizia il giudizio non sia terminato.... e magari la domanda degli acquirenti rigettata.
    Se realmente interessato all'immobile, si rivolga ad un legale affinché la assista nella "due diligence immobiliare" (compia cioè tutti gli acertamenti del caso per verificare la bontà dell'acquisto).
     
    A Rosa1968, Luna_, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Se, come possiamo presumere confidando sulla professionalità del giudice e CTU, la causa si è recentemente chiusa a favore del convenuto dovrebbe essere possibile verificare la recente cancellazione iscrizione in conservatoria su richiesta del giudice. Sarebbe quindi inizialmente utile fare una visura ipotecaria a conferma che la vendita non determinerà evizione a danno dell'acquirente?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Agosto 2015
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  18. Marcellotrudu

    Marcellotrudu Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La ringrazio tantissimo. L'immobile mi interessa. Cercherò di recuperare tutti gli atti relativi a quella causa. Mentre rischio qualcosa su un eventuale usucapione degli occupanti che vivono li dal 1988?
     
  19. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Apro l'allegato adesso ed effettivamente é stata trascritta una domanda per ottenere sentenza ex 2932.... ad oggi i giudici pare non si siano ancorappronunciati. Strano ma vero. Quindi anche per me vale quanto ha già detto l'avvocato.La loro vittoria prevale sul tuo successivo atto di vendita. Anche a distanza di anni. Qui più che di usucapione mi preoccuperei di una sentenza costitutiva a loro favore...ripeto...lascia stare....troppe rogne. Poi se vuoi andare a fondo vai come ti é stato suggerito
     
  20. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Gli acquirenti non possono avere usucapito.
    L'unico problema può derivare dall'esito del giudizio che essi hanno instaurato.
    Non è detto che la cancellazione sia stata effettuata, seppure la causa sia terminata. Bisogna partire dal procedimento fra gli acquirenti ed il debitore. Un avvocato, con i dati risultanti dalla trascrizione della domanda, riesce a reperire informazioni sul procedimento.
     

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