Vendita immobile anni 50 privo di abitabilità

[Albano50]

Domandona per i professionisti del settore:

Mi sono imbattuto in un noto sito immobiliare che facendo riferimento ad una recente sentenza della suprema corte dichiara che un immobile senza l'abitabilità non è vendibile.
Ho aperto il post facendo riferimento, come esempio, ad un immobile datato dove spesso questo documento non è in possesso della proprietà per restringere il campo di una eventuale discussione.

<<La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile. Di conseguenza, vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita, che può portare a serie conseguenze di rilievo civile e anche di carattere economico......omissis>>
Vi ringrazio se vorrete darmi la vostra opinione.

 

[Manovale]

Domandona per i professionisti del settore:

Mi sono imbattuto in un noto sito immobiliare che facendo riferimento ad una sentenza della suprema corte dichiara che un immobile senza l'abitabilità non è vendibile.
Ho aperto il post facendo riferimento, come esempio, ad un immobile datato dove spesso questo documento non è in possesso della proprietà per restringere il campo di una eventuale discussione.

<<La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile. Di conseguenza, vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita, che può portare a serie conseguenze di rilievo civile e anche di carattere economico......omissis>>
Vi ringrazio se vorrete darmi la vostra opinione.

 

[Manovale]

Mi sono imbattuto in un intero rione di Modena costruito nel dopo guerra , realizzato dal Comune, privo di licenza di costruzione o come si sarebbe chiamata allora, come potrebbe avere l' abitabilità?
Negli anni 70-80 quando l' edilizia andava e di corsa,
moltissimi appartamenti furono venduti " Sulla carta" il costruttore si impegnava ad ottenere l' abitabilità.....

 

[Albano50]

@Manovale quanto scrivi è la realtà quotidiana, io ero rimasto a questa sentenza sempre della Suprema Corte:
<<La Corte di Cassazione ha infatti ribadito in diverse occasioni che il requisito dell'agibilità (abitabilità) deve ritenersi implicito, a meno che sia stato espressamente convenuto fra le parti che il fabbricato in oggetto possa esserne privo (così già Cass. 20 agosto 1990, n. 8450).>>
Quindi l'atto di vendita era valido se il venditore rendeva edotto l'acquirente della cosa e di questo se ne teneva conto nella determinazione del prezzo.
Ora invece questa recente sentenza cambia tutto..
<<Tra le ultime pronunce segnaliamo la sentenza della Corte di Cassazione 21 novembre 2022, n. 34211 che chiarisce gli effetti relativi non solo alla mancata consegna del certificato ma all’assenza dell’abitabilità di un’abitazione.>>
<<Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale.
Tale requisito, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.Conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità,.... omissis...>>

 

[Jan80]

Nessuna novità: l'abitazione può essere sprovvista del titolo di abitabilità ma comunque deve possedere la cd. abitabilità sostanziale.
Nel caso in esame la realizzazione dell'immobile aveva disatteso il progetto presentato realizzando locali di altezza inferiore a quanto previsto, in difformità anche da decreti e regolamenti locali.

È quindi normale che l'acquirente abbia ottenuto il risarcimento delle spese per i lavori necessari a rendere abitabile l'immobile, meno normale che ci siano voluti 19 anni!!!

 

[Albano50]

@Jan80 anche io la pensavo così.
Il sito immobiliare dove.it dice invece che ci vuole...
Anche il sito www.lavoripubblici.it non la vede come noi... ti incollo sotto l'inizio dell'articolo.

<<Compravendite immobiliari: la Cassazione sul certificato di agibilità​

La Corte di Cassazione chiarisce gli effetti della mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità nel caso di acquisto di un immobile di civile abitazionemmdi Redazione tecnica - 12/12/2022>>


Io poi ci sono "finito dentro" perchè seguivo un amico nella vendita di un immobile ereditato ... gli avevo consigliato, oltre alla disponibilità dei documenti di provenienza, di fare la conformità urbanistica , l'APE e di comunicare all'acquirente che non era nelle loro disponibilità l'abitabilità.
Ieri l'acquirente si è palesato dicendo che la pretende ... facendo riferimento che altrimenti il notaio non rogita... contattare il suo notaio non se ne parla ed ho optato per attivare la procedura presso l' ingegnere che segue le mie cose ma ci sono i tempi tecnici e la data del rogito già scaduta si dilata ancora...
Sono comunque convinto che la sentenza sia ancora troppo recente ed il sistema non l'ha ancora recepita.

 

[Jan80]

La Corte di Cassazione chiarisce gli effetti della mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità nel caso di acquisto di un immobile di civile abitazione

Evidentemente hanno scritto l'articolo senza leggere / capire la sentenza, che invece è molto chiara.

facendo riferimento che altrimenti il notaio non rogita...

Succede spesso, ma non per questo è corretto. Di norma i notai non vogliono avere beghe e chiedono documenti non obbligatori.

 

[Albano50]

Evidentemente hanno scritto l'articolo senza leggere / capire la sentenza, che invece è molto chiara.

@Jan80 mi fà piacere la tua certezza... perchè il sito che ti ho indicato è molto conosciuto / frequentato anche per come spiegano approfondendo le varie tematiche inerenti l'edilizia.

 

[Bastimento]

Con @Jan80 ho avuto di recente uno scambio di informazioni molto utili.
Anch'io sono convinto che le sentenze devono essere lette e gli effetti circoscritti all'oggetto del contendere.
Che la legge stabilisca che la agibilità e titolo edilizio siano necessari per le compravendite, non è una novità: ma ciò è vero per gli immobili realizzati dopo che sono stati istituiti i Piani di Fabbricazione, Piani regolatori ed istituite le varie forme di permessi di Costruzione.

Non può essere una norma valevole in assoluto: significherebbe che Palazzo Borghese, Palazzo Chigi, le ville Palladiane, e via discorrendo, non potrebbero più essere commercializzate.

Significa rispondere (o legiferare) non considerando la realtà dei fatti.
Ci sono casi anche più paradossali: edifici degli anni 60÷75 dotati di titolo edilizio, e abitabilità, oggi considerato non conformi (causa varianti in corso d'opera non recepite, mancando l'obbligo di comunicazione ante 9/77, di comunicazione a fine lavori)

Dirò di più: e approfitto anche per rispondere a @Jan80 a completamento di una nostra conversazione personale: sul tema della regolarizzazione con sanatoria delle piccole difformità, hanno legiferato, oltre alla Regione Emilia (LR23/2004), anche il Veneto (LR 19/2021), il Piemonte (LR 7/22) .
Peccato che la recente Sentenza 217 del 21.10.2022 della Corte Costituzionale, scaturita dall'impugnativa del governo, ha dichiarato incostituzionale la scelta della regione Veneto, e conseguentemente sarà assimilabile l'esito riguardante la analoga LR del Piemonte.
Si salva l'Emilia, avendo "formulato" la questione sotto un capitolo e argomentazioni compatibili con la legge nazionale.

Non oso pensare al contenzioso che scaturirà ad es in Veneto, dove ci sarà chi aveva il permesso, aveva ottenuto l'abitabilità, si è visto negare poi la conformità essendo emersa dopo 50 anni la non conformità, ha ottenuto la nuova regolarizzazione col versamento di una qualche sanzione in sanatoria, ed adesso si rivede cancellato il tutto con ritorno al punto di partenza del gioco dell'oca, avendoci pure speso degli ulteriori soldini.

Con i suggerimenti di @Jan80 , ho raccolto un po' di materiali che riassumono bene l'evoluzione della normativa urbanistica e le vicende legali legate allo Stato legittimo ex art. 9-bis del DPR 380/01, che allego per chi è curioso e vuole orientarsi in questa giungla.

Stato legittimo ex art. 9-bis, co. 1-bis DPR 380/01 e varianti regionali

Quale spazio per la legislazione regionale in punto di definizione di "stato legittimo", alla luce dell'art. 9-bis, co. 1-bis D.P.R. 380/01? Dalla Consulta alcuni paletti.

legal-team.it

https://lucadomenici.it/news/novita-urbanistiche--lattestazione-di-stato-legittimo-degli-immobili-che-cose-e-a-cosa-serve/1

 

[Jan80]

@Jan80 mi fà piacere la tua certezza... perchè il sito che ti ho indicato è molto conosciuto / frequentato anche per come spiegano approfondendo le varie tematiche inerenti l'edilizia.

Per completezza sono andato a leggermi l'articolo del sito da te citato. Si tratta di uno dei siti che vengono regolarmente proposti da Google per le notizie quotidiane, e quindi suppongo che sia questo il motivo dell'alta frequentazione.
Sinceramente l'articolo parte con un titolo acchiappa click , poi parla di tutto e il contrario di tutto, introducendo argomentazioni come aliud pro alio completamente estranee alla vicenda, concludendo in maniera del tutto fantasiosa. Mancano anche le generalità di chi lo abbia scritto.

Mi piacerebbe che anche altri si esprimessero dopo aver letto la sentenza e l'articolo a confronto.