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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28194 del 17 Dicembre 2013. La cessione di immobile privo delle adeguate caratteristiche edilizie, che ne precludano il rilascio dei titoli abitativi di legge, è nulla. La nullità di cui alla legge 47/1985 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), secondo la lettera della norma, sarebbe estendibile ai soli contratti ad efficacia reale, dunque non al preliminare di vendita, per definizione ad effetti obbligatori. Ma nel caso di specie, a seguito di stipulazione di preliminare di vendita, i soggetti obbligati alla vendita del bene non hanno presentato adeguata domanda di sanatoria agli enti pubblici competenti: circostanza che ha reso nulla la stipulazione del definitivo. Dunque, il preliminare di vendita è nullo?
    "La questione delle conseguenze della alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili è stata finora risolta dalla giurisprudenza di questa corte sul piano dell'inadempimento". Secondo la Suprema Corte il caso di specie è però diverso rispetto a quelli normalmente prospettati, poiché si tratta di un preliminare di vendita collegato ad un potenziale definitivo nullo per oggetto illegittimo. Non si avrebbe un inadempimento ma una vera e propria nullità sostanziale. Punto centrale della questione è l'insanabilità dell'intero immobile, i cui titoli abitativi, è stato accertato in corso di causa, non potrebbero in alcun caso essere ottenuti dai proprietari. Conclude la Corte il proprio iter logico cassando la sentenza impugnata e spiegando che "il fatto che l'art. 40, secondo comma, della legge 47 /1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge". Il preliminare di vendita è dunque nullo poiché una sua eventuale validità darebbe origine ad effetti contrari all'ordinamento.


    Fonte: StudioCataldi.it
     
    A Ponz e marcellogall piace questo messaggio.
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Un invito ai colleghi: leggere e memorizzare
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sentenza che conoscevo e sulla quale la penso come chi indica nella stessa una confusione tra come si devono trattare le scritture a effetto reale e quelle a effetto obbligatorio. Un *****io, insomma, forse a malapena giustificabile per quel caso. Se rimane limitato a quella fattispecie, anche anche, se va oltre, è sofismo da leguleio di bassa lega. Secondo me la cosa poteva esser affrontata in altri termini, mala cassazione sa sicuramente quel che fa. L'importante è prenderla per quella che è una sentenza che non può e non deve inficiare la possibilità di fare contratti preliminari su immobili da regolarizzare.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io la penso anche peggio di Ponz: meglio che non mi esprima chiaramente...

    Mi chiedo anche: a fronte di questi irrigidimenti normativi (teoricamente giustissimi) qualcuno segnalerà al nostro governo che bisognerebbe imporre ai comuni di trovare provvedimenti a sanatoria di tutto quello che attualmente è insanabile ????

    (Ovviamente non parlo di immobili totalmente abusivi)
     
    A Rosa1968 e ingelman piace questo messaggio.
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vero quello che ieri rientrava in una normale tolleranza, oggi non è più così
    giusto imporre regole serie e giusto sanzionare i trasgressori

    giusto dare la possibilità , prima di un giusto radicale cambiamento, di regolarizzare quanto prima realizzato (parlo di piccole difformità) in alcuni casi anche con il benestare del Comune che ha chiuso gli occhi davanti a palesi evidenze.

    Senza dimenticarci però che chi commette un abuso lo fà o lo ha fatto nella maggior parte dei casi , con la consapevolezza di aver trasgredito a normative
    (tipico comportamento all'italiana ormai non più tollerabile)
     
    A Rosa1968 e d1ego piace questo messaggio.
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alucni immobili sono "non in regola" per mancanze della burocrazia ;)
     
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non solo, ma la maggior parte delle irregolarità non dipende dalla volontà dei proprietari, Massimo.

    La maggioranza ( e sono spesso le più insanabili) deriva da varianti eseguite in corso d'opera (anni da Quaranta al Settanta) senza poi presentare una variante finale in Comune (e sono spesso immobili che hanno avuto l'abitabilità dal Comune che avrebbe dovuto vigilare...): finestre previste in concessione che non sono state eseguite oppure esistenti nella realtà ma non concessionate, balconi che sono comparsi durante la costruzione, altezze del fabbricato diverse, distanze dai confini non rispettate, divisioni interne degli appartamenti diverse da quelle previste, e così via.... ce n'è per tutti i gusti, e i proprietari non c'entrano proprio niente !
     
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  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A Natale .....si può sanare e con.... donare ...di più. ...ditelo ai Sindaci.
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo è l'abc dell'agente esperto.
     
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per la mia esperienza quelli dei quali parli tu sono stati sanati col condono del 1985; qui da noi le irregolarità ci sono e sono recenti, post condono, magari non gravissime e son dovute in parte ai proprietari che non vogliono sentire parlare di permessi, progetti, esecutivi, ecc., spesso supportati dall'impresa che così fa come gli pare perchè non è controllata ed in parte anche da tecnici che non fanno il loro lavoro o ne fanno la metà.
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Durante il condono, da noi a Bologna (te lo posso dire con certezza perchè la mia Società si è occupata di centinaia di pratiche di condono) si sono sanate soprattutto verande e modificazioni interne...
    Gli amministratori di condominio che avrebbero dovuto vegliare e controllare la conformità dei fabbricati sono stati la minoranza...

    Poi è chiaro che ci sono le situazioni che dici tu, Mata, perchè in questo paese tutti credono di poterla fare franca...
     
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  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Beh, gli amministratori dovrebbero aver responsabilità solo sulle parti comuni, non se i singoli appartamenti hanno fatto o meno il condono ... comunque concordo con te: l'italiano medio è cerca sempre di sfuggire alle regole. Buon Natale!
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Buon Natale anche a te !

    Si, mi riferivo alle parti comuni, quali facciate del fabbricato, variazioni prospettiche e tipologie immobili.
     
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I comuni stessi non andavano a fare il sopralluogo per il rilascio... tutta la macchina burocratica è da tempo difettosa.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa Silvana su questo ti dò ragione, anche se non mi sembra di non aver condiviso quello che hai postato.
    C'è anche da dire che negli anni si sono succeduti ben tre condoni edilizi e di possibilità di regolarizzare irregolarità ce ne sono state

    Mi sembra anche di aver detto , (visto che ci troviamo di fronte ad un radicale cambiamento)


    In base a questo credo che sia giusto che venga data la possibilità a chi, soprattutto quelli che erano ignari di non essere a posto, di mettersi in regola, visto il giusto inasprimento delle normative .

    Non puoi negare che in una buona percentuale di situazioni, chi ha commesso un abuso lo ha fatto con la consapevolezza di commettere un reato.

    Secondo dati statistici accertati , l'effetto annuncio del primo condono avrebbe provocato l'insorgere nel solo biennio 1983/4 di 230.000 manufatti abusivi, questo la dice lunga.


    Poi che la maggior parte degli uffici Comunali preposti lavorano male è un'altro dato di fatto, una delle tante cose che dovrebbero cambiare in Italia.

    :ok:

    anche se questa consapevolezza sta un pò svanendo
     
  16. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La recente sentenza della seconda sezione della Cassazione n. 28194 è del tutto rilevante per il settore immobiliare, va letta integralmente con attenzione potendo fruire di una necessaria preparazione in materia. Ne proporrò alcuni passi rilevanti in un prossimo post nel forum. Condivido il suggerimento del fondatore.:applauso:
     
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  17. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Qui a Firenze nel Regolamento edilizio hanno inserito una norma per gli immobili ante 1977 che, se non presentano variazioni essenziali (in pratica quelle che dici tu) ed hanno conseguito al tempo l'abitabilità, sono da ritenersi conformi.
     
  18. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Idem a Pistoia......e grazie a questa norma mi si sono sbolccate 2 vendite quest'anno
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Da noi in Emilia Romagna, no.

    E io trovo anche assolutamente aberrante che ogni singolo Comune di ogni singola Provincia di ogni singola Regione abbia regolamenti edilizi diversi...

    Così ci sono cittadinio di Serie A fino a cittadini di serie Z...
     
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