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  1. ascend7

    ascend7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Chiedo a tutti se in assenza di certificato di abitabilità, certificazione energetica, liberatoria dell'amministratore sui debiti con il condominio , il compratore è costretto ad accettare la vendita di un immobile che oltre a queste anomalie presenta il pignoramento dell'immobile proposto dall'agenzia immobiliare ? Un giudice ha chiesto l'archiviazione della mia denuncia penale , perchè mi ritengo ingannato dall'agente che ha mentito sulle reali condizioni dell'appartamento e che ha trattenuto illegalmente la cauzione di cinquemila euro. Oppormi al decreto di archiviazione significa cassazione e ulteriori spese, che la negligenza degli stessi giudici , pone sulle mie spalle mentre libera l'agenzia dai comportamenti truffaldini. L'appartamento che dovevo acquistare è, tuttora pignorato e senza requisiti legali , non può avere l'abitabilità e tuttavia è pubblicizzato in vendita come se nulla fosse.
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Se non parliamo di nuovo, il certificato non è necessario SE l'acquirente è d'accordo.
    Se nella proposta o preliminare gli è stato promesso o non è stato menzionato, al rogito potrà, a sua discrezione, rifiutarsi o accettare. O metterlo sul banco della trattativa per ottenere uno sconto

    Senza certificazione il notaio non puo' rogitare.

    Il notaio in genere la chiede ma non è indispensabile se l'acquirente è d'accordo.


    Se i problemi sono solo quelli che hai descritto, l'appartamento è perfettamente vendibile.

    - La certificazione energetica basta produrla entro il rogito
    (in realtà servirebbe anche prima, per la pubblicità, ma questi sono cavoli dell'agenzia che non c'entrano nulla con la vendibilità)

    Il resto ho scritto sopra.

    Neanche il pignoramento è un problema se si avvisa l'acquirente.

    Tieni conto che un appartamento pignorato puo' essere venduto ANCHE se non viene prima cancellato il pignoramento.

    Il notaio mette in guardia l'acquirente ma se uno vuole ...
    Certo, difficile trovare un acquirente disposto a farlo (perche' i debiti seguono l'immobile) ma questa è altra storia.

    Quello che invece succede nella pratica è che il venditore cancella il pignoramento/estingue i debiti prima del rogito o contestualmente.
     
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  3. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    A me sembra che la negligenza sia tua.... prima di firmare dovevi controllare o far controllare la situazione urbanistica, delle trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli etc....

    Smoker
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Certamente la richiesta (o persino il decreto di archiviazione) sono stati motivati ritenendo che la questione non avesse rilievo penale bensì soltanto civilistico.
    In effetti così è: mettere in vendita un immobile con simili criticità, senza avvisare il potenziale acquirente della loro esistenza, è certamente un comportamento altamente scorretto e quasi sicuramente, nel procedere della trattativa, si verificherà l'inadempimento del venditore.
    Con conseguente obbligo di restituzione del doppio della caparra.
    Si tratta però di una questione civilistica, lo strumento idoneo ad ottenere soddisfazione è quello dell'azione civile (dimostrazione di inadempimento e risarcimento del danno).
     
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  5. ascend7

    ascend7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ringrazio tutti per le risposte ricevute, all' avv. Polidoro chiedo gentilmente se può farmi capire le differenze tra cauzione di deposito e caparra, e se l'agente immobiliare è in difetto per la pretesa di farmi intestare l'assegno di cauzione alla sua agenzia e non al proprietario.
     
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La c.d. cauzione è un anticipo, che dovrà essere restituito qualora l'affare non venga concluso.
    La caparra è invece una somma di denaro che verrà computata in conto prezzo qualora si giunga al rogito, in caso contrario rappresenterà una sorta di "sanzione" per la parte inadempiente: se inadempiente è il compratore, questi non potrà farsela restituire; se invece inadempiente è il venditore, questi dovrà corrispondere al compratore il doppio della caparra ricevuta.
    La prassi di intestare l'assegno alla agenzia è applicata frequentemente, non del tutto corretta: la caparra è destinata al venditore, non all'agenzia.
     
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  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Spero non sia come dici tu "frequentemente", L'AI che adotta questa metodica già di per sè lascia trasparire un comportamento truffaldino e poco lineare.

    Sia la Cauzione che la caparra riguardano le parti promissaria acquirente e promittente venditore ...
    "una proposta accettata nei modi e termini previsti dalla stessa equivale a viincolo contrattuale"

    Mi chiedo un assegno inserito in proposta "contratto" intestato a terze parti estranee al contratto stesso in caso di contenzioso se possa essere un elemento che invalidi l'accordo formalmente raggiunto.

    Secondo me decisamente si

    Però riallacciandomi ai miei dubbi precedentemente esposti, sono anche convinto che un intermediario scaltro e poco trasparente avrà sicuramente trovato l'escamotage per essere inattacabile dal punto di vista giudiziale su un eventuale proposta d'acquisto che preveda tali modalità - soprattutto se scritta e preparata ad hoc non utilizzando i formulari prestampati depositati in Camera di Commercio

    (Se depositati con tali metodiche sicuramente sarebbero stati giudicati dall'Organo preposto inadeguati e di conseguenza bocciati)

    Quindi "diffidate da chi adotta tali metodiche"
    è chiaro che chi lo fà punta solo alla conclusione dell'affare riferita al compenso
    lasciando le parti in balia di se stesse ;)
     
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  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ho utilizzato, la prassi di intestare l'assegno alla mia agenzia, diverse volte.

    Il fine non era certo quello da te erroneamente sentenziato ed esposto.

    L'acquirente e', che l'aveva richiesto, per la mancanza di fiducia nei confronti del venditore.

    Una garanzia per l'acquirente, che contrariamente a quanto hai sostenuto, e' volta proprio a non abbondonare il cliente acquirente, in balia di un venditore poco trasparente.

    Fusi gli accordi, si nomina il contraente, come espressamente e frequentemente previsto, pure in alcuni prestampati.

    Quando cio' non fosse, la prassi resta regolare, per lo stesso effetto, che consente al primo compratore, in sede di preliminare, di nominare persone e o societa' da lui indicati.

    Risibile pure l'insinuazione riferita ai formulari inadeguati.

    La ingelman immobiliare puo', per i piu' svariati motivi, avanzare una proposta di acquisto ad un venditore.

    Potrebbe farlo per interesse ma pure per comodita'.

    Pensiamo ad una compravendita dove i venditori sono dieci.
    Tutti presenti a Roma martedi, prima di rientrare, nelle loro rispettive citta' di residenza.

    Giovedi', l'acquirente Pyersilvio da Arcore, si reca negli uffici della Ingelman immobiliare, per definire il suo acquisto, su quello stesso prodotto.

    Non e' dato sapere, se i due colleghi fossero gia' dapprima d'accordo, oppure se la circostanza, sia del tutto casuale.

    Che sia per interesse o semplice comodita' si procede con la formulazione di uno strumento di acquisto.

    Nei moduli prestampati e promossi a pieni voti, dall'organo preposto, che sono ovviamente presenti in quella agenzia, in alto a destra c'e' l'intestazione.
    Di solito si vede scritto "Spett.le" seguito da linee tratteggiate.

    Li' e' che scriveremo Ingelman immobiliare.

    Dopodiche', il sottoscritto Pyersilvio nato ad Arcore, promette di acquistare sempre per se' o per altri da nominare, l'immobile, oppure soltanto una sua porzione, di proprieta' di etc etc...

    Tutto regolare; Alla luce del sole e senza diffidare di nessuno.
     
    Ultima modifica: 21 Giugno 2016
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un attimo che metto gli occhiali da sole. La luce mi sta accecando
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  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Piu corretto dire che ti illumina. :D
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi chiedo tutti sti malfidati che girano con assegni pronti a consegnare a chi ha il solo titolo di custodirlo fino all'accettazione. Si vuole a tutti i costi stravolgere la regola. Se non ti fidi del venditore ti fidi del mediatore? Una volta costituito il vincolo contrattuale che dai al venditore. Patate? A guardi l'assegno l'ho dato a lui! Ma dai.
    Lui non si fidava. Allora glieli dai di tasca tua sei un delegato scusa, cambia la natura contrattuale e non solo sei di parte agisci come monomandatario.
     
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  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La regola non e' in discussione.

    Ho riportato quanto mi e' accaduto.
    Ribadisco.
    Diverse volte.

    Perche' fidarsi del mediatore e non del venditore...?
    Meglio chiederlo a quegli acquirenti, che hanno acquistato, da soggetti gravati da svariati debiti.

    Essere di parte e' pure consentito.
    Se l'acquisto e' diretto cio' e' inevitabile.

    Ma, come gia' esposto, le finalita' dell'utilizzo della prassi, possono essere diverse.

    Utilizzabile anche "ad alti livelli".
    Se pensiamo ad operazioni articolate, dove alla promessa di compra di un unico complesso, seguono le promesse di vendita della parte promissaria ai terzi, che mantengono facolta' di un regime di imposta di registro, convergendo all'atto col venditore originale.

    Vendite magari spezzettate, in altre porzioni e varie unita', che giuocoforza potrebbero avvenire in luoghi e tempi diversi.

    Mentre gli obblighi, tra promissario e venditore originale, prevedono l'incasso in un solo luogo, entro un tempo determinato e la presenza di un unico interlocutore responsabile.
    Monomandatario de che...??
     
    Ultima modifica: 22 Giugno 2016
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diffidate delle agenzie che si fanno intestare gli assegni alla proposta piuttosto che intestarli a chi è leggittimato ad incassarli ;) (tranne casi particolari che in piccolissima percentuale potrebbero capitare)
    Poi fate vobis
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le puoi incatenare come vuoi le operazioni soggetti di alto livello e quant'altro l'assegno in proposta va intestato al venditore. Punto.
     
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  15. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No, non potrebbe mai condurre alla inefficacia / invalidità della proposta.
     
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  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Rigore e' quando arbitro fischia.

    Proposta accettata strumento efficace.
     
  17. ascend7

    ascend7 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie a tutti, ma non dimentichiamo che nel mio caso il venditore ha un appartamento ipotecato e per un periodo di tempo anche pignorato, venditore e agente sapevamo bene di truffare il compratore non segnalando alcun vizio, però alla fine pretendono che il compratore vada al rogito per sanare tutti i debiti e incamerare sul proprio groppone anche l'onere delle certificazioni energetiche e di abitabilità, oltre che i debiti pregressi con il condominio !! potevo mai accettare di sottopormi a tale ricatto? , considerando che un telegramma datato fuori scadenza contrattuale mi avvisava che il venditore aveva accettato la proposta d'acquisto?
     

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