Vendita rustico con terreno pertinenziale

[alexbrasil]

Buongiorno a tutti,
nel caso di compravendita di fabbricato da ristrutturare con annesso terreno piantumato e recintato di 450 mq (dal prg risulta edificabile) accatastato con particella separata (catasto terreni) rispetto al fabbricato, ho i seguenti dubbi:
- l'offerta di acquisto è riferita al fabbricato comprensivo del giardino; nell'atto bisogna dividere l'offerta in due valori (fabbricato e terreno edificabile)?
- è opportuno rivalutare il terreno edificabile con imposta 4% per evitare plusvalenze?
- è necessario il certificato di destinazione urbanistica?
- il terreno può essere considerato pertinenza del fabbricato? (in merito ho visto diversi orientamenti giurisprudenziali contrastanti)
Ringrazio anticipatamente per le risposte

 

[8avogrado]

buonasera ho letto la tua domanda è provo a darti la mia risposta:
1)l'offerta è necessario dividerla tra casa e terreno,anche perchè così stando le cose la tassazione a cui andranno in conto i due immobili è diversa,visto che hanno una loro vita particellare.
2)come giustamente osservavi,sarebbe opportuno procedere ad una rivalutazione del terreno,anche se,per quest'anno i termini sono scaduti.
3) si è necessario munirsi di un certificato di destinazione urbanistica,richiesto al momento del rogito,questo perchè il terreno pertinenziale ha una sua particella
4)il terreno è consigliabile che diventi pertinenza dell'abitazione,vista l'edificabilità e la plusvalenza a cui andrebbe incontro,così come per la tassazione
l'unico dubbio che mi viene e se magari facendolo diventare pertinenza della casa nn si possa più utilizzare ai fini edificatori,se ad esempio la cubatura del terreno è stata tutta espressa dall'abitazione,mentre,magari,i tuoi clienti hanno interesse ad umentare il volume del fabbricato esistente

 

[adimecasa]

un fabbricato con in aderenza 450 mq. di area pertinenziale, non credo tu possa edificare e per quanta edificabilità possa avere a disposizione, se non vengono unificati i 2 lotti

 

[Tobia]

un fabbricato con in aderenza 450 mq. di area pertinenziale, non credo tu possa edificare e per quanta edificabilità possa avere a disposizione, se non vengono unificati i 2 lotti

puoi però cedere il diritto edificatorio ad un altro lotto "contiguo" mantenendo la proprietà del terreno.
http://www.laleggepertutti.it/33799...ica-al-via-le-cessioni-di-diritti-edificatori

 

[adimecasa]

Tobia una costruzione con 450 mq. a disposizione, quanta disponibilità edificatoria può avere

 

[alexbrasil]

Buongiorno a tutti,
sempre in riferimento alla casa da ristrutturare con giardino di 450 mq, identificati con particella separata, volevo sapere se, dal punto di vista fiscale fosse più conveniente fare una fusione di particelle, in modo che il giardino diventi effettivamente una pertinenza della casa. In teoria:
1) il potenziale acquirente potrebbe pagare il 2% di imposta di registro (prima casa) sul valore catastale anzichè 2% sulla casa e 9% sul terreno
2) si eviterebbe di dover fare la rivalutazione terreno edificabile e pagare l'imposta sostitutiva, ora all'8%
Questa procedura è corretta?
Ringrazio anticipatamente per le risposte.

 

[adimecasa]

sarebbe meglio unificare il tutto e rendere l'area di pertinenza, mi sembra strano che questo non sia gia avvenuto