Vendita società proprietaria di immobile

[mario63]

Salve
sono un agente immobiliare regolarmente iscritto alla mia camera di commercio di competenza.
Dall'amministratore delegato di una Srl, ho ricevuto l'incarico di vendere un immobile di proprietà della società.
Ho trovato un compratore per l'immobile ma, il venditore e il compratore, hanno deciso di compravendere le quote della società proprietaria dell'immobile anzichè compravendere l'immobile.
Mi spiego meglio, il venditore cede il 100% delle quote della Srl al compratore che, acquistando la società, acquista anche l'immobile di proprietà della società.
In questo caso cosa succede:
- In qualità di agente immobiliare mi spettano comunque le provvigioni concordate anche se la compravendita è di quote societarie anzichè dell'immobile fine a se stesso?
- Se come agente immobiliare non mi spettano le provvigioni sulla compravendita dell'immobile poichè la vendita è relativa alla cessione di quote, in qualità di agente immobiliare posso emettere fattura per consulenza fianziaria relativa alla vendita di quote di una srl ?
- Se non posso fare ne la fattura di compravendita immobiliare ne la fattura per consulenza finanziaria, cosa devo fare per non perdere le provvigioni che mi spettano ?
Grazie a tutti per le vostre risposte.

 

[PyerSilvio]

Salve
sono un agente immobiliare regolarmente iscritto alla mia camera di commercio di competenza.
Dall'amministratore delegato di una Srl, ho ricevuto l'incarico di vendere un immobile di proprietà della società.
Ho trovato un compratore per l'immobile ma, il venditore e il compratore, hanno deciso di compravendere le quote della società proprietaria dell'immobile anzichè compravendere l'immobile.
Mi spiego meglio, il venditore cede il 100% delle quote della Srl al compratore che, acquistando la società, acquista anche l'immobile di proprietà della società.
In questo caso cosa succede:
- In qualità di agente immobiliare mi spettano comunque le provvigioni concordate anche se la compravendita è di quote societarie anzichè dell'immobile fine a se stesso?
- Se come agente immobiliare non mi spettano le provvigioni sulla compravendita dell'immobile poichè la vendita è relativa alla cessione di quote, in qualità di agente immobiliare posso emettere fattura per consulenza fianziaria relativa alla vendita di quote di una srl ?
- Se non posso fare ne la fattura di compravendita immobiliare ne la fattura per consulenza finanziaria, cosa devo fare per non perdere le provvigioni che mi spettano ?
Grazie a tutti per le vostre risposte.

Mario,

In accordo tra le parti tutte le possibilità che hai elencato sono possibili.

Certamente l'attività di mediazione l'hai fatta e quindi hai diritto al tuo compenso.

Se invece i due soggetti non ti vogliono pagare allora è un'altro discorso.

 

[IL TRUCE]

In qualità di agente immobiliare mi spettano comunque le provvigioni concordate anche se la compravendita è di quote societarie anzichè dell'immobile fine a se stesso?

si

in qualità di agente immobiliare posso emettere fattura per consulenza fianziaria relativa alla vendita di quote di una srl ?

Quasi..ma SI anche in questo caso

cosa devo fare per non perdere le provvigioni che mi spettano

Ti spettano.
Benche lo ritenga una bestialita' per la scarsa preparazione specifica in Italia
(infatti non avevi nemmeno previsto questa opzione ) TI spettano.
Avresti dovuto TU consigliare nello specifico e NON essere soggetto passivo.
Una bella notizia, vedi?

 

[mario63]

Mario,

In accordo tra le parti tutte le possibilità che hai elencato sono possibili.

Certamente l'attività di mediazione l'hai fatta e quindi hai diritto al tuo compenso.

Se invece i due soggetti non ti vogliono pagare allora è un'altro discorso.

 

[IL TRUCE]

Se se la sono scelta, significa che era la forma piu vantaggiosa.
Tu dove eri ?
Sei TU che dovresti essere lo specialista NON loro.
Non ti pare ?
Comunque stavolta e' andata bene.
IO non la vorrei e starei muto.
Ma sono scelte.

 

[mario63]

si

Quasi..ma SI anche in questo caso

Ti spettano.
Benche lo ritenga una bestialita' per la scarsa preparazione specifica in Italia
(infatti non avevi nemmeno previsto questa opzione ) TI spettano.
Avresti dovuto TU consigliare nello specifico e NON essere soggetto passivo.
Una bella notizia, vedi?

Salve PyerSilvio,
grazie per la risposta, sono d'accordo che se tutti in buona fede una soluzione si trova.
Il mio problema è capire quali sono le leggi e i diritti/doveri in materia per evitare problemi,

Salve Il TRUCE,
io non sarei così "sprezzante" e ti spiego il perchè.
1) Il mandato per la vendita dell'immobile è firmato dall'amministratore a seguito di una delibera assembleare della società dove i soci hanno autorizzato l'amministratore a procedere alla vendita.
Invece la vendita delle quote di proprietà di uno o più soci è decisione, nel rispetto dello statuto del singolo socio.
Pertanto il mandato dell'amministratore per la vendita dell'immobile non vale assolutamente nulla per quanto concerne la vensita delle quote riconducibili ai soci.
Te lo spiego in parole l'amministratore non ha alcun potere si fare nulla per quanto concerne le quote societarie dei soci.
Percui il mandato per l'immobile è carta straccia se si vendono le quote.
2) Ammesso e non concesso che riesco ad avere il mandato da ogni songolo socio a vendere le sue quote, il mio inquadramento in camera di commercio in funzione dell'art. 3, comma 2, del d.m. n. 452 del 1990 nella categoria A (Agenti immobiliari) non consente la mediazione di quote societarie presupposto solo della categoria D (Agenti di affari in mediazione).
3) La conferma che non sei autorizzato a "mediare" compravendita di quote societarie è confermato dal fatto che al corso per agenti immobiliari non si viene formati adguatamente per la consulenza e intermediazione finanziaria nella quale ricade la compravendita di quote.
4) Acquisto delle quote e godimento del bene, In sostanza se acquisto un immobile e ne entro in possesso ho il godiemnto del bene.
Acquistare una società è tutt'altra cosa e nulla ha a che vedere con l'immobile fine a se stesso.
A conferma di quanto esposto:
Cass. civ. Sez. III, Sent., 07-07-2010, n. 16030 MEDIAZIONE
La mia prima impressione è che se cedono le quote io non ho alcun diritto ma spero di sbagliarmi.
Se qualcuno mi può aiutarelo apprezzo molto.

Ps. Il Truce non ho capito cosa intendi per:

Benche lo ritenga una bestialita' per la scarsa preparazione specifica in Italia
(infatti non avevi nemmeno previsto questa opzione )
Avresti dovuto TU consigliare nello specifico e NON essere soggetto passivo.
Una bella notizia, vedi?
Se me lo spieghi ti ringrazio molto

 

[matusalemme]

l'acquisto del 100% delle quote societarie di un'azienda che ha solo quell'immobile è uno dei modi - indiretti - per acquisire l'immobile

di solito si procede con questa modalità per ragioni di risparmio/vantaggio fiscale

ritengo ,pertanto, che non dovrebbero esserci dubbi sulla spettanza delle tue provvigioni relative all'operazione immobiliare

detta modalità,però, è anche quella più pericolosa per l'acquirente perchè questi subentra in tutti i rapporti/debiti/obblighi/obbligazioni/crediti di qualsiasi tipo della società venditrice, finanche nei rapporti fiscali e quelli di lavoro, con tutte le conseguenze del caso

non conosco proprio bene le competenze dell'agente immobiliare, ma una fattura per consulenza "finanziaria" mi sembrerebbe un po' eccentrica (però posso sbagliare)



PS. Mario, leggo ora che hai scritto una precisazione di non poco conto

però dal quesito sembrava che l'incarico ti fosse stato conferito dall'amministratore della srl proprietaria della società

ora rileggo il tutto

 

[mario63]

l'acquisto del 100% delle quote societarie di un'azienda che ha solo quell'immobile è uno dei modi - indiretti - per acquisire l'immobile

di solito si procede con questa modalità per ragioni di risparmio/vantaggio fiscale

ritengo ,pertanto, che non dovrebbero esserci dubbi sulla spettanza delle tue provvigioni relative all'operazione immobiliare

detta modalità,però, è anche quella più pericolosa per l'acquirente perchè questi subentra in tutti i rapporti/debiti/obblighi/obbligazioni/crediti di qualsiasi tipo della società venditrice, finanche nei rapporti fiscali e quelli di lavoro, con tutte le conseguenze del caso

non conosco proprio bene le competenze dell'agente immobiliare, ma una fattura per consulenza "finanziaria" mi sembrerebbe un po' eccentrica (però posso sbagliare)

Grazie per la risposta,
sono d'accordo e ho consigliato al compratore di non farlo poichè occorre fare un'attenta deue dligence della società per evitare enormi problemi che potrebbe avere il compratore in caso di negligenza nella valutazioen societaria

Purtroppo vengono applicate aliquote molto diverse in caso di vendita di immobili di lusso (IVA 22%) e acquisto di quote.
Lo stesso vale per il venditore, rivalutazione di quote con imposta ridicola (4%-8%) che permette di "aggirare" le plusvalenze sulla vendita di Quote societarie (credo 26%).

Spero che ci sia qualcuno che mi dica che mi sto sbaglaindo con una buona motivazione.
Purtroppo la differenza delle imposte è

 

[IL TRUCE]

Te lo spiego in parole l'amministratore non ha alcun potere si fare nulla per quanto concerne le quote societarie dei soci.

Ti assicuro che ho piena competenza in societario, commerciale, fiscale e tributario.
Saro' Truce ma non sprezzante.

(Agenti di affari in mediazione).

Lo sono

non si viene formati adguatamente per la consulenza e intermediazione finanziaria nella quale ricade la compravendita di quote.

Ottimistico...non si viene formati per nulla.

La mia prima impressione è che se cedono le quote io non ho alcun diritto ma spero di sbagliarmi.

Hai pieno diritto in questo caso.
Senza il tuo intervento, competenza a parte, non si sarebbe divenuto alla conclusione in qualsiasi forma essa sia.

di solito si procede con questa modalità per ragioni di risparmio/vantaggio fiscale

Che l AI non ga saputo consigliare in primis..ma "via" che si sono trovati i clienti
Capisco che l Italia sia l Italia...ma...incassando non poco pretenderei che certe cose me li consigli il professionista. ll commercialista lo pagano gia. Se poi ci si nasconde dietro il " io non sono tenuto a sapere..." Ahh vabbe'

però dal quesito sembrava che l'incarico ti fosse stato conferito dall'amministratore della srl proprietaria della società

Eh gia'.

TUTTAVIA la buona notizia e' che la provvigione gli spetta.

 

[mario63]

Se se la sono scelta, significa che era la forma piu vantaggiosa.
Tu dove eri ?
Sei TU che dovresti essere lo specialista NON loro.
Non ti pare ?
Comunque stavolta e' andata bene.
IO non la vorrei e starei muto.
Ma sono scelte.

Io cerco sempre di essere costruttivo ed educato.
Con tutti i miei limiti, cerco sempre di dare informazioni semplici, esaustive e le più motivate possibili con riferimenti legali e giuridici certi.
Riconosco i miei limiti, e per questo sono sempre disponibile a valutare "consigli" e "informazioni" da chiunque.
Detto questo non capisco lei che cosa vuole dire con entrambe le sue risposte ma sono certo che è un mio limite in quanto dal livello delle sue risposte lei è certamente persona di alto profilo e professionista ineccepibile.

PS il problema che io non ho saputo spiegarle, è che credo che in qualità di mediatore immobiliare io non ho alcun diritto di gestire in alcun modo transazioni di quote in quanto non abilitato e volevo capire se c'era una soluzione.
Ma sicuramente è un mio limite in quanto lei in qualità di "illuminato" non può non aver capito.