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  1. federico Pagliuzza

    federico Pagliuzza Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ho acquistato una società acquisendone le quote, per il mezzo di un intervento di una Agenzia Immobiliare. La stessa agenzia consegna regolare fattura che come accordi il 50 % è stato regolato in sede di rogito ed il restante entro il 31/01/2011.-
    Al momento del rogito su segnalazione del mio consulente, scopro che l'agenzia detiene la proprietà del 20 % della società acquistata (l'agenzia ha un nome comune di "Sole" la società proprietaria dell'agenzia stessa si chiama ccffd srl, quindi difficilmente associabili), al che ho successivamente sollevato la questione relativa al diritto o meno di questo compenso, trattasi tra l'altro di cifra importante (oltre 100 mila euro).-
    Premetto che il precedente amministratore della società acquistata è consigliere nel consiglio di amministrazione dell'agenzia.-
    Come mi consigliate di muovermi ?:disappunto:

    Aggiunto dopo 13 minuti :

    Aggiungo : sentito un agente della Zona, mi consiglia di attivarmi immediatamente con un legale, in quanto l'agente immobiliare sarebbe addirittura soggetto oltre che al risarcimento del danno anche ad azione disciplinare della camera di commercio .... !!! vero tutto questo??
     
  2. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Federico,
    per quanto riguarda l'azione disciplinare della CCIAA, forse l'agente di zona si riferisce all'incompatibilità tra la professione dell'agente immobiliare e qualunque altra (con l'eccezione di attività di mediazione). Nella fattispecie che illustri, l'incompatibilità si può configurare SOLO se l'agente è Amministratore o Legale rappresentante della società compravenduta oltre che dell'agenzia immobiliare. Peraltro, se così fosse, sarebbe emerso in CCIAA già in tempi precedenti.

    Sulla liceità della provvigione, se escludiamo un "neo" di tipo etico che però non costituisce fondamento giuridico d'opposizione, l'agente immobiliare ha svolto il ruolo da intermediario tra le parti (acquirente/venditore) dove, relativamente alla parte venditrice, tra gli altri soggetti (in maggioranza) che hanno beneficiato degli effetti dell'azione mediatoria, vi è una minoranza (l'agente immobiliare) in una condizione di "commistione" che però è del tutto "passiva" non ricoprendo ruoli con evidenza decisionale (poteri di firma, amministrazione, legale rappresentanza).

    Inoltre, da parte tua, mi pare un atto di leggerezza avere acquistato una società senza aver verificato attraverso una visura camerale elenco soci, organi amministrativi e bilanci.

    Se ritieni che il comportamento dell'agente sia stato eticamente scorretto, ti consiglio di incontrarlo evidenziando il tuo disagio e chiedendogli di valutare una "riduzione" della commissione.

    Resto dell'idea che in forza di legge difficilmente otterrai qualcosa, non avendo ricevuto alcun danno dall'azione dell'agente immobiliare nello svolgimento dell'intermediazione.

    Sempre disponibile.
    Saluti.
     
    A Pagliuzza e andrea boschini piace questo messaggio.
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo con Gerardo, anche sul "neo".
    Concordo anche sulla leggerezza del tuo consulente riguardo la consultazione della compagine sociale.

    La somma descritta è la provvigione spettante?
     
  4. Pagliuzza

    Pagliuzza Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Genile Gerado, provo a spiegarti meglio la situazione..
    L'Agente immobiliare, che chiamerò Pinco, copre sia il ruolo di amministratore unico della società venditrice (società di costruzioni edili) sia il ruolo di consigliere nel "consiglio di amministrazione dell'agenzia stessa.- Ovviamente standoci anche la leggerezza del mio consulente, l'Agenzia era rappresentata dal Presidente del Consiglio di amministrazione, che chiameremo pallino.-
    Detto ciò io trattavo con pinco e pallino che in realtà rappresentavano un unico interesse.-
    Era anche impossibile visionare in CCIAA il tutto in quanto una Società (Costruzioni) ha sede in Udine e l'Agenzia in Emilia Romagna.-
    Ritengo detto ciò che ci sia un comportamentoo poco corretto da parte di Pinco !! o no??
    Il mio legale da un consulto rileva l'impossibilità di Pallino ad essere mediatore in quanto in conflito di interesse e quindi non garante dell'imparzialità.-
    Dico di più la società che rappresente l'Agenzia da noi conosciuta alla presentazione della Fattura, in quanto per noi era identificata con il marchio pubblicizzato e non con la sua forma giuridica, è risultata essere socia della società di costruzione per una quota del 20 %.-
    Secondo voi è dovuta la provvigione ??
     
  5. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Federico, ritengo che la tua situazione si alquanto ingarbugliata, non nascondo un intervento alquanto poco consono ed etico dell'agente immobiliare, che ti consiglio segnalare al suo ruolo di appartenenza, tuttavia sarebbe opportuno sentire anche la controparte al fine di poter emettere un giudizio.-
    Resta inteso che un agente immobiliare non può e non deve essere amministratore di una società di costruzioni edili.-
    Ciao a disposizione
    Fabio :basito::shock:
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vediamo di capire:
    "Pinco è un mediatore che ricopre il ruolo di consigliere nel Consiglio di Amministrazione dell'agenzia immobiliare che ha sede in Emilia Romagna ed è anche Amministratore Unico di una Società di costruzioni con sede in Udine.
    La stessa Agenzia Immobiliare è socia al 20% nella Società di costruzioni.
    Pinco media, in concorso con Pallino, legale rappresentate della agenzia immobiliare, la vendita della Società di costruzioni e ad affare concluso chiedono le provvigioni per il loro intervento nell'affare".

    Se così stanno i fatti, a mio modesto parere, nè Pinco e nè Pallino possono pretendere la provvigione.
     
  7. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Federico,

    procediamo per punti:

    1) "Pinco" non può essere agente immobiliare iscritto a ruolo, in quanto è amministratore della società di costruzioni. "Pinco" può essere consigliere del CDA dell'agenzia immobiliare; quest'ultima sarà abilitata attraverso "Pallino", presidente del CDA e agente immobiliare a tutti gli effetti di legge;

    2) L'agenzia immobiliare può detenere quote in altre società (di qualsivoglia natura) come se avesse acquisito azioni FIAT o GABETTI, a titolo di investimento;

    3) è palese che la gestione della vicenda ha suscitato confusione e, da quello che racconti, non ci si è preoccupati nemmeno di salvare le apparenze, quindi ti confermo la presenza di un problema etico;

    4) su un piano puramente tecnico la fattura di provvigione ti è stata "staccata" dall'agenzia immobiliare, abilitata quest'ultima da "pallino", agente immobiliare a tutti gli effetti;

    5) il tuo legale sostiene il vero quando parla dell'incompatibilità; peccato che formalmente sia l'agenzia (regolarmente abilitata) a pretendere la provvigione.

    In sostanza Federico, se non mi sono perso qualche pezzo e se non sono caduto a mia volta in confusione (se si, me ne scuso), tecnicamente la provvigione è dovuta. Te lo dico con la comprensione umana nei confronti di questa vicenda, condotta in modo discutibile.

    La fattura deve contenere tutti i dati di chi te l'ha emessa, non è sufficiente il marchio; è indispensabile la ragione sociale, l'indirizzo e la partita IVA. Se il documento è errato o incompleto, puoi avere qualche elemento per discutere legalmente la cosa (se non è riportata la ragione sociale chi mi impedisce di pensare che quella fattura non verrà mai registrata, a danno quindi dell'erario?)

    Facci sapere e in bocca al lupo!
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E può anche interessarsi della vendita delle quote della propria società, senza pretendere alcuna provvigione.
     
  9. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Antonello,

    non è la propria società, è una società partecipata (in minoranza).
    Come dici tu, l'agenzia può astenersi dal richiedere provvigioni, quindi è facoltà, non obbligo.

    D'accordo in generale sulla mancanza di chiarezza dei ruoli.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come dire: io agente immobiliare medio la vendita di un immobile del quale possiedo "solo" il 30% ed il restante a mia moglie, posso chiedere le provvigioni?
     
    A Gerardo Paterna piace questo elemento.
  11. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Considera che il mediatore mette in campo professionalità e risorse (che hanno un costo) i cui effetti produrranno benefici tangibili all'acquirente (godimento del bene/investimento economico soddisfacente) e per il venditore (valore economico riconosciuto).

    Se nasce un problema, può essere solo etico. Il mediatore valuterà se fare uno sconto per mettersi a posto la "coscienza". Considera comunque che si parla di una partecipazione di minoranza nella proprietà compravenduta e che tecnicamente l'affare si conclude per l'opera professionale del mediatore.

    Torno a dire, Antonello, che non esamino volutamente la cosa su un piano squisitamente etico, sul quale ho già espresso la mia critica, quanto su un freddo piano tecnico, rilevante in un contesto di convergenza legale.
     
  12. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentili colleghi --- e no !! questo non si può fare
    Analizzate le risposte dei colleghi non ritengo assolutamente concorde in quanto:
    - ancorchè socio di minoranza, l'Agenzia non può pretendere alcuna mediazione visto che la società di costruzioni è amministrata da un proprio consigliere (regolarmente iscritto in camera di commercio);
    - c'è un palere conflitto di interessi;
    -come può il """collega"" (lo vorrei chiamare in maniera diversa) comportarsi corettamente omettendo di indicare l'interesse alla conclusione dell'affare;
    - io consiglierei il cliente a non pagare ed a vedere come il giudice valuterà il comportamento dell'agenzia e dell'amministraotre consigliere

    Cordiali saluti
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Codice Civile, Libro IV -Titolo III - Capo XI - art. 1754 mediatore:
    " E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di u affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".
     
  14. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Infatti il possesso di una quota di un bene o di una società non comporta necessariamente "collaborazione, dipendenza o rappresentanza".
     
  15. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Tuttavia non posso intermediare se non garantisco l'imparzialità dell'affare, nessuno vieta la proprietà di quote societarie ma possedendole ( e non parliamo di società con azionariato diffuso bensì di piccole srl) non si può garantire di svolgere a norma del codice civile l'attività di intermediario.-
    Nel caso come faranno i signori Pinco e Pallino dimostrare di non essere legati tra loro e di aver operato con imparzialità???, spero vivamente che il nostro amico Federico abbia proseguito l'iter giudiziale e ci aggiorni sull'andamento del processo, in quanto a mio avviso, puer essendo io stesso agenge immobiliare non riconoscerei alcuna provvigione al collega.-
    Fabio
     
    A Gerardo Paterna e antonello piace questo messaggio.

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