Vendita società proprietaria di immobile

[mario63]

Mario,

ecco una sentenza del Tribunale di Ferrara del 2016 con relativo commento (non so se li avevi già visionati)

il provvedimento è contrario al mediatore perchè - come giustamente scrivevi - non iscritto nell'apposita sezione...

però la sentenza evidenzia, nel contempo, l'eccezione alla regola e la strada che devi seguire qualora le parti sollevassero problemi sul pagamento della parcella

tu hai, infatti, tutte le carte (principalmente,delibera assembleare e mandato dell'amministratore) che provano cosa volevano realmente sia la società che i suoi soci: vendere l'immobile

poi, in aggiunta, se dovesse servire,potrai chiamare l'amministratore a testimoniare

quindi, o società e soci dell'acquirente e del venditore ti pagano quel che è dovuto oppure - prima - li chiami in mediazione obbligatoria e - poi - in giudizio

con le carte in tuo possesso, le sentenze e l'assistenza del tuo legale di fiducia vedrai che la chiudi positivamente

L’ATTIVITA’ DI INTERMEDIAZIONE NELLA VENDITA DI QUOTE SOCIALI – Forum Iuris

Tribunale di Ravenna, Dott. Alessandro Farolfi, sentenza del 15/09/2016 [Leggi provvedimento] Redatto dal Dott. Lorenzo Mariconda Ai fini dello svolgimento dell’attività di intermediazione nella vendita di quote sociali, prerequisito necessario è l’iscrizione nella corretta sezione sub d) del...

www.forumiuris.it

Matusalemme
grazie per la tua risposta e per la sentenza che confermano i miei sospetti.
Un agente immobiliare (A) non può e non deve fare intermediazioni finanziarie (come la vendita di quote di società) che sono riservate agli intermediari finanziari (D). Credo l'unica soluzione sia la seguente:

- Mandato del venditore a me (agente immobiliare) per la vendita dell'immobile inteso come tale (già esistente).
- Incarico del compratore a me (agente immobiliare) per l'acquisto dell'immobile inteso come tale (già esistente).

- Mandato di tutti i singoli soci a mediatore finanziario (di mia fiducia) per la vendita delle quote societarie di ogni singolo socio.
- Incarico del compratore a mediatore finanziario (di mia fiducia) per l'acquisto delle quote societarie di ogni singolo socio.

In funzione della tipologia di vendita si attiverà la prestazione dell'agente immobiliare o del mediatore fianziario.
Se vendita di quote si inquadreranno successivamente i rapporti economici tra me ed il mediatore finanziario di mia fiducia.

Credo che questo sia l'unico modo per fare le cose nel modo giusto e evitare problematiche future per i soggetti coinvolti.

Non credo ci sia altra soluzione per rispettare le norme vigenti giuste o sbagliate che siano e per evitare problematiche giuridiche che impiegano anni per essere risolte.

Del resto nel mercato degli immobili di grande pregio non è poi così raro trovare società immobiliari costituite solo per gestire un immobile.
In questi casi è importante sapere chi deve fare che cosa per il rispetto dei singoli ruoli (agenti, compratori, venditori, soci e altri professionisti coinvolti).

Grazie per il prezioso aiuto.

 

[mario63]

.

 

[Aidualc]

società immobiliari costituite solo per gestire un immobile

Quello di cui stiamo discutendo è l'unico cespite della società?

 

[matusalemme]

nel frattempo mi è saltata fuori anche una sentenza (ancora sotto il vecchio regime) del Tribunale di Varese,03.11.2007 n.1109

secondo questa sentenza "deve ritenersi assolutamente irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, lo strumento giuridico (in ipotesi diverso dalla compravendita) attraverso il quale le parti abbiano concluso l'affare oggetto del contratto di mediazione. La cessione (anche questa indipendentemente dal meccanismo attuato) delle quote della società proprietaria del cespite ha infatti prodotto, concretamente, lo stesso risultato di una vendita e cioè il trasferimento del diritto di proprietà"

il Prof. Francesco Galgano, Trattato di diritto civile, Cedam, vol. 2, pag. 705,nota 19, giunge alle medesime conclusioni mediante il concetto di oggetto "indiretto o mediato" del contratto

questo per segnalare lo stato della dottrina e della giurisprudenza ante 2010
---------------------------------------------------------------------------------


sono completamente d'accordo su lungaggini, fastidi e rischi di cause per questioni


circa quel che proponi - che mi pare un po' complicato (ma, come ha scritto Pyersilvio, se gli attori son tutti d'accordo... - si tratta di valutare quanto segue:

1. se sei ancora in tempo ed in grado di far rilasciare due distinti mandati e due incarichi, intestati a e provenienti da soggetti diversi?

2. sei sicuro del tuo collega "finanziario"?

3. con questo collega mi tutelerei preventivamente con uno scritto di riconoscimento fin d'ora della tua opera fondamentale, presupposto del buon fine dell'operazione, etc. e di impegno a riconoscerti il....% di quanto dovuto/incassato;

4. fermo quanto sopra (punti 2 e3) ed in alternativa al punto 1,cercherei di far modificare mandato ed incarico (aggiungendo l'ipotesi eventuale della cessione quote od altro strumento indiretto: leasing, etc.) e facendo inserire in detti documenti anche il nominativo del collega "finanziario";

5. se dovessi trovare difficoltà oppure resistenze nel far conferire nuovi incarichi e mandati di cui sopra, valuta - alla peggio - di inviare a tutti gli attori della vicenda (soci compresi) una comunicazione in cui rappresenti che - a seguito delle possibili nuove modalità esecutive ipotizzate dal compratore per il buon fine dell'affare hai associato alle operazioni di intermediazione il collega finanziario

 

[mario63]

Quello di cui stiamo discutendo è l'unico cespite della società?

Salve
è l'unico immobile e non ci sono beni mobili rilevanti.

 

[francesca63]

Rifaccio la domanda; temi di non essere pagato , nel senso che hai sentore che parte acquirente e parte venditrice cerchino motivi per non pagarti ?

 

[mario63]

nel frattempo mi è saltata fuori anche una sentenza (ancora sotto il vecchio regime) del Tribunale di Varese,03.11.2007 n.1109

secondo questa sentenza "deve ritenersi assolutamente irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, lo strumento giuridico (in ipotesi diverso dalla compravendita) attraverso il quale le parti abbiano concluso l'affare oggetto del contratto di mediazione. La cessione (anche questa indipendentemente dal meccanismo attuato) delle quote della società proprietaria del cespite ha infatti prodotto, concretamente, lo stesso risultato di una vendita e cioè il trasferimento del diritto di proprietà"

il Prof. Francesco Galgano, Trattato di diritto civile, Cedam, vol. 2, pag. 705,nota 19, giunge alle medesime conclusioni mediante il concetto di oggetto "indiretto o mediato" del contratto

questo per segnalare lo stato della dottrina e della giurisprudenza ante 2010
---------------------------------------------------------------------------------

sono completamente d'accordo su lungaggini, fastidi e rischi di cause per questioni

Sono d'accordo che le sentenze dicono tutto ed il contrario di tutto, ed è per questo che non voglio problemi o malintesi, proprio per evitare cause o altro.

circa quel che proponi - che mi pare un po' complicato (ma, come ha scritto Pyersilvio, se gli attori son tutti d'accordo... - si tratta di valutare quanto segue:

1. se sei ancora in tempo ed in grado di far rilasciare due distinti mandati e due incarichi, intestati a e provenienti da soggetti diversi?

Si, la richiesta di valutare la cessione delle quote è attuale, gli attori (venditori e compratore) stanno aspettanto i nuovi mandati per poter sottoporre e ricevere proposta scritta di acquisto da formalizzare in compromesso.

2. sei sicuro del tuo collega "finanziario"?

Si, abbiamo rapporti personali da 20 anni.

3. con questo collega mi tutelerei preventivamente con uno scritto di riconoscimento fin d'ora della tua opera fondamentale, presupposto del buon fine dell'operazione, etc. e di impegno a riconoscerti il....% di quanto dovuto/incassato;

Sono d'accordo, sottosciveremo una scrittura privata firmata digialmente e registrata alla AE per formalizzare le reciproche spettanze.

4. fermo quanto sopra (punti 2 e3) ed in alternativa al punto 1,cercherei di far modificare mandato ed incarico (aggiungendo l'ipotesi eventuale della cessione quote od altro strumento indiretto: leasing, etc.) e facendo inserire in detti documenti anche il nominativo del collega "finanziario";

Io vorrei proprio fare due cose distinte per evitare qualsiasi potenziale problema di interpretazione.

5. se dovessi trovare difficoltà oppure resistenze nel far conferire nuovi incarichi e mandati di cui sopra, valuta - alla peggio - di inviare a tutti gli attori della vicenda (soci compresi) una comunicazione in cui rappresenti che - a seguito delle possibili nuove modalità esecutive ipotizzate dal compratore per il buon fine dell'affare hai associato alle operazioni di intermediazione il collega finanziario

Ad oggi tutti gli attori sono disponibili e collaborativi.
Tutti i miei scrupoli sono per:

- Evitare che poco prima di sottoscrivere l'accordo qualche soggetto, magari consigliato da qualche professionista "fenomeno", crei problemi che possono complicare o addirittura compromettere la compravendita.

- Evitare che qualcuno dei soggetti coinvolti, al momento di liquidare le mie spettanze, si inventi che io non potevo o non dovevo o che sono troppe e propone un "saldo e stralcio" viste le "problematiche di qualifica del mediatore".

- Essere preparato (grazie anche al tempo che mi hai dedicato) in modo da svolgere in mio lavoro di consulente in modo corretto.

A presto

 

[IL TRUCE]

Io cerco sempre di essere costruttivo ed educato.
Con tutti i miei limiti, cerco sempre di dare informazioni semplici, esaustive e le più motivate possibili con riferimenti legali e giuridici certi.
Riconosco i miei limiti, e per questo sono sempre disponibile a valutare "consigli" e "informazioni" da chiunque.
Detto questo non capisco lei che cosa vuole dire con entrambe le sue risposte ma sono certo che è un mio limite in quanto dal livello delle sue risposte lei è certamente persona di alto profilo e professionista ineccepibile.

PS il problema che io non ho saputo spiegarle, è che credo che in qualità di mediatore immobiliare io non ho alcun diritto di gestire in alcun modo transazioni di quote in quanto non abilitato e volevo capire se c'era una soluzione.
Ma sicuramente è un mio limite in quanto lei in qualità di "illuminato" non può non aver capito.

I essere caustico si raggiunge dopo la competenza completa della materia.
Che manca in questo caso.
Riassunto della risposta:

• eticamente IO e sottolineo IO la provvigione NON la vorrei.
• SI la provvigione TI SPETTA SENZA DUBBIO.

Piu chiaro di cosi...
Ma lo avevo gia scritto.
( E due..)
Non farmelo ripetere la terza, per favore.