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  1. Massimo Chimienti

    Massimo Chimienti Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Da controlli espletati nei confronti dei privati nello specifico comparto, hanno evidenziato il diffuso ricorso all'occultamento del corrispettivo, nell'erroneo convincimento delle parti in causa che agendo in tal modo si consegua un sostanzioso risparmio nella corresponsione delle imposte (principalmente per l'acquirente) e si configuri il c.d. "affare" per il venditore.

    La realtà odierna ci dimostra, invece, come tali atteggiamenti possano rivelarsi più che mai deleteri, sulla scorta delle seguenti considerazioni:

    1. Con l'attuale normativa, infatti, dichiarare in atti un corrispettivo inferiore al prezzo reale e laddove lo Stato rilevi l'occultamento di una parte del corrispettivo convenuto, comporta, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, l'applicazione di una sanzione che vadal 200% al 400% dell'imposta dovuta sulla predetta differenza (art. 72 del D.P.R. n. 131/1986).

    Inoltre, atteso che l'obiettivo perseguito è l'occultamento del corrispettivo, la citata sanzione è applicabile anche qualora il compenso dichiarato sia di misura uguale o superiore ai parametri catastali e quindi anche quando sarebbe escluso l'accertamento di valore da parte dell'Ufficio (Cassazione 28 ottobre 2000 numero 14250 e 24 luglio 2002 numero 10808).

    Non da ultimo è bene rammentare che lo Stato, a garanzia di quanto gli spetta a seguito dell'accertato occultamento, gode di privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (art. 2772 c.c.), con la conseguenza che gli stessi possono essere espropriati, a soddisfacimento del relativo credito d'imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.

    2. Merita particolare attenzione anche la mancata dichiarazione delle plusvalenze.
    La legislazione in materia prevede in determinati casi (es. vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; cessione di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto) la tassazione della plusvalenza, realizzata dal valore che risulta dalla differenza tra prezzo di acquisto ed oneri connessi e l'ammontare della cessione.

    La plusvalenza va inclusa nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986), documento in cui va esposto il prezzo effettivamente pattuito, e non quello - eventualmente inferiore - dichiarato nella compravendita.

    Pertanto, se il privato anche nella dichiarazione dei redditi riporta un prezzo inferiore a quello effettivamente conseguito, operando una sorta di simulazione del medesimo, tale situazione può essere fatta valere dal Fisco ai fini dell'accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se viene provata, comporta l'applicazione delle sanzioni previste per omessa o infedele dichiarazione ai fini delle imposte sui redditi (sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, ex art. 1, comma 2, del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471). Nei casi più gravi, può addirittura configurarsi il reato di frode fiscale (artt. 3 e 4 delD.Lgs. 74/2000).

    3. Un aspetto che si è riproposto frequentemente all'attenzione nella specifica attività d'istituto è stato l'utilizzo del contante in violazione alla normativa antiriciclaggio. Se il corrispettivo, o la parte di esso non dichiarata nell'atto di vendita, viene corrisposto in contanti, ovvero con assegni trasferibili, anche frazionati e l'importo di quanto complessivamente pagato attraverso tali modalità supera il valore di € 12.500, sono applicabili sanzioni amministrative fino al 40 per cento delle somme pagate in violazione alla normativa antiriciclaggio (veggasi artt. 1 e 5 D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197, le cui disposizioni sono state abrogate e confluite con modifiche negli artt. 49 e 58 del D.lgs. 21.11.2007, n. 231 che ha notevolmente rivisto la specifica normativa).​

    Fonte: www.gdf.com
     
  2. Onestamente dalla lettura di quanto sopra, a parte i sacrosanti risvolti di corretteza e legalità, non vedo "l'erroneo convincimento delle parti in causa che agendo in tal modo si consegua un sostanzioso risparmio nella corresponsione delle imposte". Mi sembra anzi che il risparmio imediato ci sia (illecito certo) e finchè non ci saranno degli strumenti diretti (e non semplicemente repressivi) che rendano conveniente a una delle parti la dichiarazione completa delle somme, allora questa situazione rimarrà. Mi sembra poco credibile che le parti si convincano del contrario solo in vista di possibili sanzioni a seguito di un (possibile??remoto??) accertamento.

    E' un pò (ovviamente su ordini di grandezza differenti) come la questione degli importi più bassi senza fattura. Spesso i primi a chiederlo sono i clienti privati che non hanno vantaggio dal ricevere una fattura con non hanno modo di scaricarsi, e nulla importa loro della legalità corretteza, rischio sanzioni ecc ecc.

    Se chi compra casa, come il privato che riceve fattura, scontrino fiscale, e qualsiasi altro documento di pagamento, potesse avere un vantaggio diretto dallo stesso (detrazione fiscale, riduzione delle imposte ecc) allora la controparte sarebbe sicuramente obbligata dall'acquirente stesso a non omettere nemmeno un centesimo. Oggi invece la convenienza diretta non c'è da nessuna parte!Paga il compratore e paga il venditore!
     

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