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  1. superciccio

    superciccio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Buon giorno a tutti.Io sarei interessato ad una esecuzione immobiliare all'asta pero' gradirei prenotare una visita per vedere in che stato e' la casa al suo interno.Cio' mi e' stato negato sia da parte dell'istituto vendite giudiziario sia dal delegato alla vendita perche' non esiste un custode vero e proprio.Le mie domande sono:
    -Se vogliano ^vendere^ l'immobile com'e' possibile comprare a scatola chiusa' una casa?
    -Perche' non e' stato incaricato nessun custode?
    -A chi mi posso rivolgere per poter vedere la casa internamente

    Non capisco questi modi di fare.Buona giornata
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un'esecuzione o una divisione giudiziale?
     
  3. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    é possibile che all'asta sia messo un immobile a "porta chiusa", a me é successo con Equitalia ed ho avuto difficoltà anche a reperire la documentazione.
    Per non pensare male:maligno:, diciamo che sono impiegati e non agenti immobilairi.
     
  4. superciccio

    superciccio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    e' un esecuzione immobiliare.il bello e' che l'immobile e' stato messo all'asta 2-3 volte e nessuno se le' filato...e ti credo come si puo' comprare casa ad occhi chiusi.poi dalle mie esperienze anche le perizie dei geometri certe volte lasciano molto a desiderare:shock:quindi non sono per niente affidabili.come posso secondo voi vederla internamente?suggeritemi qualcosa.MILLE GRAZIE
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    abbastanza strano... Qual è la motivazione per cui non si può visitare?
     
  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allora siamo razionali.
    La causa potrebbe essere che non ....hanno le chiavi di casa o che il custode le abbia perse, o che l'esecutato non sappia nemmeno che gli stanno vendendo il suo immobile poiché é irrintracciabile!:shock:
    In questo caso devi comprare a scatola chiusa, però tramite un professionista puoi ricercare la documentazione necessaria ( rogito, planimetria ecc, poi prova a pensare che l'immobile all'interno é completamente da ristrutturare. Così dopo potrai valutare se ne vale la pena.
    Forse un agente immobiliare del luogo potrà aiutarti a scoprire altre cose, mi raccomando...pagandolo:) .
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La seconda e la terza mi sembrano un po' inverosimili. Quantomeno ti devono dire xche nn si può vedere..
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a me non hanno detto il perché e nemmeno all'avvocato che ho mandato avanti. Ho scoperto che l'esecutato non era rintracciabile.
     
  9. superciccio

    superciccio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    mi hanno detto che il giudice in fase di creazione dell'esecuzione ha nominato soltanto il delegato alla vendita ma non il custode e se non c'e' un custode il delegato, la responsabilita' di portarti a visitare l'immobile, non se la prende perche' potrebbe rischiare una denuncia a livello penale.:maligno:UNA BANDA.....SI DICE DALLE MIE PARTI
     
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  10. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Le informazioni che ti hanno dato sono corrette.
    Gli immobili soggetti alle esecuzioni immobiliari hanno normalmente assegnato un custode giudiziario. Dopo la riforma del 2006 (che vale per gli immobili pignorati dopo il 1 marzo 2006) in effetti sono pochi i casi in cui questa figura non viene incaricata: dipende dal Tribunale di competenza. Ad esempio il Tribunale di Bergamo non li nomina mai, per cui chiunque intenda acquisire all'asta questi cespiti lo farà a "scatola chiusa". Per quello che riguarda le esecuzioni esattoriali di Equitalia e di tutti gli altri agenti della riscossione (su tutto il territorio nazionale) è invece veramente raro imbattersi in immobili con custode giudiziario e periziati: in poche parole, per questo tipo di aste il creditore (che in questo caso è lo stato, regione, comune o provincia) non investe nelle due figure professionali del custode e del perito (non essendo obbligato).
    Ritornando al caso dell'esecuzione immobiliare ordinaria (quella dove si compra attraverso il Tribunale essendoci creditori privati e banche), qualora non sia presente la figura del custode giudiziario, vi sarà comunque obbligatoriamente la relazione di perizia con allegate planimetrie ed in alcinu casi foto interne. Non vi è nessuana possibilità di "forzare" la presa visione interna, in quanto nessuna delle figure professionali coinvolte nell'esecuzione (delegato alla vendita, perito, legali delle parti, creditori) hanno titolo per farti vedere internamente la casa, anche qualora fosse vuota. Sappi che prima della riforma del 2006 il 99% delle procedure esecutive erano prive di custode giudiziario e quindi non visibili internamente prima dell'acquisto, o meglio, il custode giudiziario era il debitore/proprietario stesso. Non è detto che chiedendo direttamente all'interessato proprietario/occupante non si riesca nell'intento, mi è capitato più volte di avere a che fare con persone che se pur nelle difficoltà del caso rimangono lucide e si rendono conto che far visionare l'immobile significa farlo vendere ad un prezzo maggiore.
    Tieni conto che la visione interna dell'immobile fa lievitare (normalmente) il prezzo di aggiudicazione e per alcune tipologie di immobili (commerciali, industriali e residenziali da ristrutturare) rappresenta più che altro una barriera psicologica.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
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  11. consulenzaroma

    consulenzaroma Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Se il delegato della vendita è l'IVG (Ist. vendite Giudiziarie) rinuncia a vedere l'immobile. Basati su planimetria e documentazione, fatti assistere da qualcuno di preparato, ovviamente se fossi su Roma ti consiglierei la sottoscritta!!!
    l'Ivg ha solitamente un Notaio che provvederà alla vendita che può, ma non è obbligato a nominare un Avv.to per far vedere l'appartamento.
    L'importante è capire in questo momento chi detiene la disponibilità del bene.
    Cia.
     
  12. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    1. L'IVG non può essere delegato alla vendita di beni immobili, può eventualmente ottenerne la custodia (ed in quel caso ha anche il compito di far visionare l'immobile oltre quello di gestire l'ordinaria amministrazione - ad es.percepire canoni di locazione)
    2. Solo il Giudice delegato all'esecuzione immobiliare può incaricare professionisti terzi, normalmente perito, custode giudizario e delegato alla vendita
    3. Difficilmente il delegato alla vendita è anche custode giudiziario del cespite (tecnicamente possibile, ma scarsamente utilizzato)
    4. Dopo la riforma del 2006 solo Avvocati, Commercialisti e Notaio possono essere incaricati come delegati alle vendite giudiziarie immobiliari ed ausiliari del Giudice dell'esecuzione per le operazioni di asta.
    Cassin Kolia
     
  13. consulenzaroma

    consulenzaroma Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Professionista Delegato alla vendita e Referente Vendita coincidono e questo è il Notaio. L'IVG può ottenere la custodia, ovvio, del bene, mi sono espressa male per semplificare... Il delegato cioè il Notaio in questo caso non ha nominato un custode, quindi nessuno potrà visionare l'appartamento.
    Ma io intendevo che: SE IL CUSTODE E' L'IVG SPESSO GLI APPARTAMENTI NON SI VEDONO PER MANCANZA DI DISPONIBILITA'
     
  14. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    purtroppo non essendo stato nominato un custode giudiziario non potrai vedere l' immobile. Affidati alle foto se ci sono e alla convenienza che ha per te questo affare in termini di obiettivi indipendentemente dalle condizioni.
    La possibilità di visionare l' immobile data dall' importante riforma avvenuta nel 2006 aveva la logica di aumentare le vendite ma purtroppo così non è avvenuto. E' venuto meno il fascino dell' acquisto a scatola chiusa. Basti vedere le aste deserte....
     
  15. sparrows81

    sparrows81 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    chiedo scusa, ma il problema principale del non poter vedere l'immobile è 1 solo le banche come fanno a fare la perizia? Come si risolve questo problema?
    Infatti per quanto riguarda lo stato interno non è un problema basta partire dall'ipotesi peggiore che sia cioe da ristrutturare e da sanare gli abusi, ma le banche che sto contattando tutte mi hanno detto che devono fare la perizia, quindi come posso risolvere? Vi prego di darmi un consiglio.
    Quindi la situazione è questa: l'immobile ha solo il delegato alla vendita che è un notaio ma non il custode. Tra un mese ci sarà l'asta quindi sto contattando le banche, ma mi sono stoppato nel momento di chiedere il mutuo perchè mi era venuto questo atroce dubbio. La risposta delle banche è molto generica una mi ha detto noi per erogare il mutuo dobbiamo ispezionare la casa punto, sottointeso che la pratica di mutuo si puo' portare avanti ma poi si blocca. Un'altra mi ha detto che a limite si potrebbero basare sulla perizia dell'asta ma solo se inferiore a 15 mesi e solo se descrive gli interni in termini di conformità con il catasto.

    Un'altra ancora mi ha detto che il delegato alla vendita è tenuto a far visionare la casa, insomma sono ad un punto morto.

    Cosa potrei fare?

    Ci sono banche a limite che non pretendono di fare la perizia, d'altronde a loro cosa dovrebbe importare?
     
  16. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Il custode DEVE essere stato nominato.
    Molto spesso il delegato è anche custode.
     

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