Acquisto locali e sanatoria

[nicolarm]

Nel 2007 ho acquistato un locale, con l'intenzione avviare una attività commerciale.
Nell'atto di compravendita è indicato espressamente che si tratta di un locale ad uso commerciale, ed il prezzo pagato tiene ovviamente conto di questa sua qualità.
Nel prosieguo dello stesso atto, però, si specifica che per questo locale la società venditrice (una srl), nel 2004, ha presentato domanda di condono relativa al cambio di destinazione d'uso da garage a locale commerciale.
Il venditore, in ogni caso, dichiara nello stesso atto che non sussistono ostacoli al rilascio della concessione in sanatoria, e si obbliga espressamente ad ottenere la concessione in sanatoria.
Mi sono fidato ed ho sbagliato: qualche mese fa la domanda di condono è stata respinta (ma io l'ho scoperto soltanto adesso).
Ho contattato il venditore e quest'ultimo si rifiuta di restituirmi quanto pagato, perché sostiene che il diniego non è dipeso da lui!
Ho parlato con un avvocato e mi ha detto che invece ho diritto alla risoluzione per inadempimento, ma anche che una causa del genere dura qualche anno, e avendo a che fare con una srl c'è in ogni caso il rischio di non cavarci nulla alla fine.
Ho cercato informazioni in rete ed ho letto (ma potrei aver capito male, non essendo del mestiere) che potrebbe ipotizzarsi anche una responsbailità del notaio. E' davvero così?
Qualche consiglio?

 

[marco1982]

Il venditore, in ogni caso, dichiara nello stesso atto che non sussistono ostacoli al rilascio della concessione in sanatoria, e si obbliga espressamente ad ottenere la concessione in sanatoria.

ma il venditore che dichiara ...scusa..ma fa ridere... deve semmai essere il notaio che accerta e da nulla osta al rilascio della concessione...te lo dico perchè ho appena ascquistato casa che è ancora sotto condono ed ho fatto fare un controllo dal notaio per capire se la sanatoria è ottenibile o no... e deve essere lui a dichiararlo...cmq in questo caso vai tranquillo...l'atto è nullo dall'inizio..che ti vende un abuso?? è illegale!

 

[nicolarm]

La particolarità di questa vicenda è che il locale non è abusivo: abusivo è il cambio di destinazione d'uso.
Come autorimessa, invece, resta pienamente conforme alla normativa urbanistica.
Nell'atto il venditore dichiara che, pur essendo attualmente accatastato come autorimessa, ha già chiesto il rilascio della concessione (vero), che lui si impegnerà ad ottenerla e che non ci sono ostacoli alla sua concessione.
Invece, a distanza di qualche tempo c'è stato il diniego, e adesso io mi ritrovo con un garage pagato come se fosse un locale commerciale.
Che il venditore sia venuto meno a quanto pattuito mi pare evidente (ripeto: lui assicurava che vi sarebbe stata la concessione e si obbligava in tal senso).
Mi chiedo, però, se può essere ritenuto responsabile anche il notaio, o se quest'ultimo non è tenuto a verificare se davvero non vi fossero ostacoli all'ottenimento della sanatoria (come dichiarato dal venditore).

 

[Architetto]

ma il venditore che dichiara ...scusa..ma fa ridere... deve semmai essere il notaio che accerta e da nulla osta al rilascio della concessione...te lo dico perchè ho appena ascquistato casa che è ancora sotto condono ed ho fatto fare un controllo dal notaio per capire se la sanatoria è ottenibile o no... e deve essere lui a dichiararlo...

Prima di dichiarare la responsabilità di qualcuno, sarebbe opportuno sapere e capire cosa c'è scritto sulle carte, magari non c'è nessuna indicazione sulla presentazione della richiesta di sanatoria o condono... in ogni caso, il notaio accerta se vi sono delle pendenze o di difformità di natura edilizio urbanistico...

il locale non è abusivo: abusivo è il cambio di destinazione d'uso...

Nell'atto il venditore dichiara che, pur essendo attualmente accatastato come autorimessa, ha già chiesto il rilascio della concessione (vero), che lui si impegnerà ad ottenerla e che non ci sono ostacoli alla sua concessione...Mi chiedo, però, se può essere ritenuto responsabile anche il notaio, o se quest'ultimo non è tenuto a verificare se davvero non vi fossero ostacoli all'ottenimento della sanatoria (come dichiarato dal venditore).

Dici bene, il bene non è un abuso edilizio, ma ha presentato la variazione di CDU, pertanto prima cosa bisognerebbe leggere attentamente l'atto e, se non vi sono clausole che impegnano il venditore nel rimborso o in eventuali sanzioni nel caso in cui il processo di CDU non andasse a buon fine, perchè nel momento che il notaio ha effettuato la trascrizione ed è stata sottoscritta dalle parti, l'acquirente ha pienamente preso in carico tutti i carichi dell'immobile, profitti e debiti del bene...
Ora dire che il notaio abbia responsabilità è un pò complesso, ripeto bisognerebbe verificare attentamente i documenti, per la parte venditrice, invece, se con l'avvocato riesci a far emergere una volontà di frode o di occultamento delle procedure in atto di autorizzazione al CDU, la vedo un pò difficile, puoi sempre però rivalerti sulla persona fisica che ha rappresentato la società, ovvero couli che ha firmato l'atto...prova a parlarne con il tuo avvocato e verifica la fattibilità...
spero esserti stato d'aiuto.