Polizza decennale postuma

[danilo8]

Il costruttore con cui ho sottoscritto un preliminare di acquisto di un appartamento si rifiuta di rilasciare la polizza decennale postuma. Posso rifiutare di rogitare l'appartamento ? Senza ricorrere al tribunale rientra nei casi ammessi il ricorso alla procedura di conciliazione presso le camere di commercio prevista dalla riforma dei procedimenti giudiziari ?

 

[Mimi]

da poco ho concluso un accordo di compravendita direttamente e personalmente con il costruttore conosciuto tramite AI.
Questa comprovendita era un po fuori dal normale e per questo ho chiesto una trattativa diretta, cosa che il costruttore ha accettato vista la particolarrità del caso. Allora per legge sulle nuove costruzioni bisogna che al rogito ci sia la postuma decennale (Assicurrazione), che il costruttore è obbligata a rilasciare come anche è obbligato a rilasciare relativa fideussione sugli acconti che vengono dati durante la costruzione della casa. Solo l'acquirente può decidere di recidere dal contratto senza alcuna penale se il costruttore si rifiuta di rialsciare quanto dovuto per legge. Se invece il costruttore non vuole rilasciare la fideussione e/o la postuma decennale l'acquirente può chiedere ed ottenere il risarcimento (il doppio del versato). Io dopo mesi di girovagare ho trovato 2 costruttori molto seri, ed alla fine ho concluso con uno di questi, scrivendo sul compromesso tutte le "Chiacchiere che abbiamo fatto" e tutte le modifiche apportate sul capitolato di vendita. L'unica cosa un pò fuori dalle righe, ma che io ho accetto e scritto nel compromesso che partecipavo alle spese del costo della fideussione + quello della postuma decennale.
Questo che ho scritto mi è stato anche confermato dallo stesso costruttore quando abbiamo fatto il compromesso dal notaio e mi fatto capire del perchè alcuni costruttori non vogliono rilasciare queste fideussioni e/o la postuma decennale,......... conosciuti dalle banche e dalle assicurrazioni (che sono quelli che devono emettere queste polizze) persone poco serie......
Vai qui potrai meglio capire tutto quello che ho fatto e che mi è stato consigliato di fare
http://www.immobilio.it/f20/come-tutelarsi-acquisto-casa-ancora-costruire-7121/

 

[danilo8]

Ritorno sulla questione del mancato rilascio da parte del costruttore della polizza decennale postuma. Essendo costretto ad adire il Tribunale per chiedere l'annullamento del contratto a causa del mancato rilascio di suddetta polizza mi può capitare , come mi è stato riferito , il caso che il Tribunale mi costringa comunque a rogitare l'appartamento eventualmente riconoscendomi il diritto a chiedere una decurtazione al prezzo convenuto a causa di un diminuito valore commerciale dovuto alla mancata copertura assicurativa di eventuali danni insorgenti dopo il rogito ?
Grazie per le risposte

 

[Mimi]

Alt ma che cavolo dalla ragione vuoi passare al torto? oppure c'è qualcuno che ti vuol fregare soldi facendoti fare una causa del C...o.
La legge parla chiaro, il costruttore è obbligato a rilasciare la fideussione (Bancaria e/o Assicurativa) che garantisce la caparra/acconto che viene dato al compromesso/preliminare, ed al rogito la postuma decennale. Se poi questo acconto/anticipo è una caparra con firmatoria ed il compromesso/preliminare è stato registrato va ancora a tuo vantaggio.
Devi tenere in considerazione alcune cose molto importanti, che devi valutare attentamente rischio perdita acconto e(o casa.
La postuma decennale non ha un costo eccessivo, potrebbe essere pressapoco di circa 12.000,00€ su di un fabbricato di 10 alloggi +2 mansarde, quind 1.000,00€ per ogni alloggio, ed anche se è obbligato sborsarli il costruttore, al limite potresti sborsarli tu questi 1000,00€ come anche gli altri 11 acquirenti.
Ma attenzione, c'è una banca e/o una assicurazione che rilascerebbe questa polizza postuma???? perchè penso che se fosse solo per questi 1000,00€ a testa il costruttore li avrebbe richiesti, mi sa che a quel costruttore nessuna banca e/o assicurazione gli rilascerebbe questa postuma perchè costruttore conosciuto come poco affidabile.
Ora se fosse cosi, più il tempo passa e più rischi che quello se è poco serio fa bancarotta e tu
Se invece hai il preliminare registrato e scritto che la caparra è con firmatoria ed addirittura anche la fideussione sull'acconto dato attenzione a non far scadere la fideussione, agisci 15/20 giorni prima della scadenza, allora puoi andare in tribunale (in una situazione del genere, la legge dice che il venditore non può recedre dal contratto, e obbligato ad rispettare il contratto, è l'acquirente e solo lui che decide come risolvere la questione) quindi puoi chiedere una di queste risoluzioni,PUOI CHIEDERE UNA SOLA DI QUESTE SOLUZIONI devi valutare tu quale sia la migliore.
1) che venga dato seguito al contratto, e quindi il giudice se non riesce a coprire l'immobile con una postuma il cui costo sarà a carico del venditore, farà una decurtazione monetaria.
2) la risoluzione del contratto per colpa del venditore con il risarcimento del danno. In questo modo tu dovrai dimostrare al giudice tutte le spese sostenute per la richiesta del mutuo ed altro, soldi dati ecc. ecc.
3) Risoluzione del contratto per colpa del venditore con il doppio della caparra versata.
Io dopo 5/6 mesi di girovagare, ne ho trovati solo 3 "affidabili" e con uno di questi ho chiuso una trattativa un pò particolare.
Fideussione sui soldi versati, compromesso registrato caparra con firmatoria nel quale vi è scritto che al rogito veniva rilasciata postuma decennale e che al capitolato veniva allegato l'lenco di tutti gli extra e le modifiche da apportare a completo carico del venditore.
ATTENZIONE il giudice prenderà la decisione in base a cosa chiedi tu, se il costruttore non vuole oppure non può rilasciarti la Postuma decennale, il mio consiglio e quello di portarti i soldi a casa e lasciar perdere l'acquisto.
Fammi sapere cosa fai, Domani ti cerchero la legge, sono pochissimi righi che parlano molto chiaro.

 

[danilo8]

Grazie per la risposta. La situazione è questa : il costruttore mi dice che è impossibilitato a rilasciare una decennale postuma in quanto a non ha sottoscritto a suo tempo durante la fase di costruzione una polizza cosidetta CAR ( che copre i rischi e le responsabilità verso terzi durante la costruzione) che consente all'impresa assicuratrice di poter controllare le modalità e le tecniche di costruzione e poter così assumere a ragion veduta la copertura dei rischi derivanti da difetti della costruzione.

Stante questa impossibilità l'unica soluzione è quella di chiedere la risoluzione del contratto preliminare con restituzione dell'acconto versato, interessi legali su tale somma ( almeno conteggiati dalla data entro la quale doveva essere sottoscritto il rogito ) e risarcimento del danno per il tempo perso e le spese legali sostenute.
Trattandosi nel mio caso di acconto e non di caparra confirmatoria posso solo chiedere , mi pare la restituzione dell'acconto e computo degli interessi.
Credo comunque che il costo della decennale postuma sia superiore a quanto tu dici. Mi hanno detto che dovrebbe essere pari al 2% del valore della costruzione....

 

[Mimi]

difatti come ti dicevo, costruttore poco affidabile, non c'è nessuno che si accolla il rischio senza un controllo di quello che fa, a meno che non è una persona conosciuta che da anni costruisce senza mai recare dei problemi e che mette in essere tutti gli accorgimenti e le direttive di legge, insomma il detto "Voce di popolo, voce di Dio" è sacrosanto, dopo aver trovato la tua casa, avresti dovuto informarti che affidabilità aveva il costruttore, domandando in giro da altri che hanno acquistato casa in precedenti costruzioni e sentire il loro parere.
Io nonostante tutte le precauzioni prese, tutte positive al 100%, avevo forti dubbi sul costruttore/venditore, per il suo modo di fare, pensavo che fosse un gran furbacchione viceversa doveva essere un contadinotto che vendeva le sue costruzioni sul passa parole e "con una stretta di mano". Oggi posso affermare al 100% che è un costruttore contadinotto, ma soprattutto costruisce e rispetta tutti i patti fatti al preliminare, io ho preteso tutto per iscritto ma ho conosciuto altri acquirenti che ricevono lo stesso trattamento senza aver nulla di scritto.
Fai attenzione, ti parlavo di un preliminare, caparra con firmatoria e registrazione dello stesso, dato che questa modalità obbliga entrambi gli attori a dare esecuzione al contratto, cioè si è obbligati ad adembiere quello previsto nel contratto con i pro ed i contro, cioè come tu puoi chiedere per risarcimento quanto scritto nel post precedente, anche il venditore può fare la stessa cosa se pensa che sia Lui dalla parte della ragione.
La risoluzione di un preliminare senza caparra con firmatoria e senza registrazione è tutto un'altra cosa. La registrazione serve pressapoco così, chi arriva prima a registrare il contratto ha diritto di precedenza su gli altri.
Ora nel tuo caso, secondo me, in base alla legge, visto che Lui non rilascia la postuma decennale che è obbligato a rilasciare, puoi richiedere la risoluzione del contratto per inadempienza alla normativa di legge, ed avere il doppio dell'acconto (se questo è stato almeno superiore al 6/7% del valore della casa oppure superiore a 10.000€ è tutto a tuo vantaggio dato che coprirai anche tutte le altre spese sostenute) altrimenti è tutto da valutare.
Si in effetti è in percentuale, e la media è appunto il 2%, io ho detto circa 1000,00€ dato che ho fatto i conti su una ipotetica costruzione di 10+2 alloggi ma di uguale valore commerciale di tutti i 12 e con il prezzo di mercato del posto che è molto basso dato che si tratta di un piccolo comune (qui il costo è stato di 170.000 un alloggio simile a 15/20 km distante ne chiedono 270.000/300.000)
Quando rientro a casa, nel pomeriggio, ti mando i 2 articoli di legge che ti servano.

 

[danilo8]

Grazie mille per la risposta. Nel mio caso il costruttore nella zona è considerato affidabile ma pur tuttavia si vede che nessuna compagnia assicuratrice in assenza della polizza CAR è disposta a rilasciare una decennale postuma..

nel mio caso il conttratto non è stato registrato in quanto non ne correva l'obbligo ( vendita diretta dal costruttore in assenza di caparre -confirmatoria o penitenziale ) e in quanto il costruttore appunto ritenuto affidabile. Penso comunque che la mancata registrazione non comporti limitazioni o rischi dovendo ricorrere al Tribunale. Vedi qualche controindicazione ?

Per quanto riguarda la possibilità come dici di chiedere oltre alla risoluzione del contratto per inadempienza del costruttore la restituzione del doppio dell'acconto versato credo che non sia possibile in quanto si applica a mia conoscenza solo al caso della caparra confirmatoria. Hai un'altra opinione in merito ?

Parlando in generale purtroppo bisogna constatare che non essendo previste dalla legge sanzioni a carico dei costruttori inadempienti rispetto al rilascio della decennale postuma questi spesso e volentieri la fanno frana e risparmiano il costo dell'assicurazione.

 

[Mimi]

Scusami ma secondo me sei in alto mare, oppure c'è qualcuno che ti stia consigliando male oppure ancora sei tu che non sai cosa vuoi fare effettivamente. In ordine ti dico come stanno le cose:
1) Durante la costruzione Lui deve ottemperare e quindi fare alcune cose previste per legge, queste cose hanno un costo che incide sulla costruzione finale, questi adempimenti servono anche a farsi rilasciare appunto questa postuma. Un solo esempio fra le tante cose che deve/doveva fare, verificare che tipo di sottosuolo vi era per poi procedere alla costruzione adeguantosi al sottosuolo. Se questo non è stato fatto chi assicura un'immobile costruito non tenendo in considerazione questi fatti?
2) Scrivi "nel mio caso .........in quanto non correva l'obbligo" Ma chi ti ha detto questa fesseria.
Una casa si può acquistare in tanti modi, anche solo con una semplice stretta di mano e poi successivamente regolarizzare dal notaio.
Come e quale procedura attuare lo decide solo ed esclusivamente l'acquirente. La forma che tutela al massimo l'acquirente è appunto un preliminare con caparra con firmatoria e registrazione dello stesso, questo comporta però il vingolo da entrambi gli attori a dare esecuzione al contratto, nessuno si può tirare indietro, e come tu puoi chiedere il risarcimento del danno, così lo può fare il costruttore verso di te.
L'acquisto di una casa, specialmente se in costruzione, ed ancor di più se direttamente dal costruttore, trova la massima protezione con questo tipo di contratto.
Dato che c'erano ancora "Molti furbi" hanno fatto le leggi per proteggere gli acquirenti ma ci sono ancora tanti "Furbi" in circolazone.
3) Scrivi ancora "Richiedere il doppio dell'acconto...........credo non sia possibile......" ti ripeto che non è come tu scrivi dato che quella forma obbliga entrambi ad adempierte il contratto.
4) Scrivi ancora "Non essendo previsto per leggi sanzioni a carico dei costruttori" ma allora fino adesso cosa hai letto del mio scritto, niente????
In base a quello che hai scritto, e come previsto dalle leggi, Questo è quello che puoi fare:
Richiedere tramite un avvocato la risoluzione del contratto per inadempienza del costruttore, e valuta bene se richiedere il doppio della caparra o il risarcimento del danno. Se pensi che il doppio della caparra non ti copre tutte le spese sostenute, anche quelle dell'avvocato, allora fai la richiesta del risarcimento del danno ma devi provare tutte le spese sostenute.
Ed ora per finire ti accludo le leggi, ma presta maggiore attenzione a quello che evidenzio cosi potrai costatare che le leggi ci sono per tutelare gli acquirenti le quali obbligano i costruttori ad osservarle per non essere fuori legge.
A questo link trovi la legge 210 del 2004
L 210/2004
Leggi attentamente Art. 3 paragrafo C - D - E
A questo link trovi il D. Lgs 122 del 2005
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n.122 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
Leggi attentamente Art. 2 paragrafo 1 e poi Art. 4
Fammi Sapere

 

[danilo8]

Dopo molti tira e molla il costruttore ha sottoscritto una polizza decennale postuma che però non comprende la copertura per difetti che dovessero manifestarsi nei rivestimenti esterni e nei pavimenti e rivestimenti interni. Inoltre non copre le spese di demolizione e sgombero dei materiali difettati. Prevede una franchigia del 10 % per danni subiti dalla struttura, dall'involucro e dalle impermeabilizazioni e una alta percentuale di degrado per danni alle impermeabilizzazioni che dovessero verificarsi a partire dal sesto anno successivo al rogito.

Vorrei avere un vostro parere se tale polizza rispetta i requisiti previsti dalla legge....

Grazie

 

[Mimi]

In pratica non copre un cavolo........
La legge che ho allegato al post precedente parla chiaro, secondo me dovresti fare una forzatura legale per ottenere quanto previsto dalla legge, ma come fare?
Il fatto a me sembra tutto sbagliato dall'inizio.
Il costruttore avrebbe già dovuto scriverti nel preliminare che al rogito sarà consegnata postuma decennale rilasciata da (Banca x oppure assicurazione y a copertura di quanto previsto dalla legge n.... ecc. ecc.)
Questa che ti ha rilasciato il costruttore sembre secondo me, è una classica polizza assicurativa di durata decennale e non la postuma decennale (la più semplice di queste polizze assicurative, che come puoi vedere non copre nulla) se la fà il proprietario di casa per stare un pò tranquilli in caso di necessità, ma ci sono polizze molte più complete a tutela di eventuali problemi.
Ti voglio citare solo una parte della legge "dalla data di ultimazione dei lavori a
copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile" ora tu pensa ad un evento da risarcire a terzi..... che fa questa polizza assicurativa........ non paga a terzi? oppure ti chiede di compartecipare al risarcimento.
E come l'assicurazione auto che per risparmiare 50,00 o 100,00 euro l'anno accettano la franchigia oppure lòa compartecipazione oppure con i massimali minimi.