1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il costruttore con cui ho sottoscritto un preliminare di acquisto di un appartamento si rifiuta di rilasciare la polizza decennale postuma. Posso rifiutare di rogitare l'appartamento ? Senza ricorrere al tribunale rientra nei casi ammessi il ricorso alla procedura di conciliazione presso le camere di commercio prevista dalla riforma dei procedimenti giudiziari ?
     
  2. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    da poco ho concluso un accordo di compravendita direttamente e personalmente con il costruttore conosciuto tramite AI.
    Questa comprovendita era un po fuori dal normale e per questo ho chiesto una trattativa diretta, cosa che il costruttore ha accettato vista la particolarrità del caso. Allora per legge sulle nuove costruzioni bisogna che al rogito ci sia la postuma decennale (Assicurrazione), che il costruttore è obbligata a rilasciare come anche è obbligato a rilasciare relativa fideussione sugli acconti che vengono dati durante la costruzione della casa. Solo l'acquirente può decidere di recidere dal contratto senza alcuna penale se il costruttore si rifiuta di rialsciare quanto dovuto per legge. Se invece il costruttore non vuole rilasciare la fideussione e/o la postuma decennale l'acquirente può chiedere ed ottenere il risarcimento (il doppio del versato). Io dopo mesi di girovagare ho trovato 2 costruttori molto seri, ed alla fine ho concluso con uno di questi, scrivendo sul compromesso tutte le "Chiacchiere che abbiamo fatto" e tutte le modifiche apportate sul capitolato di vendita. L'unica cosa un pò fuori dalle righe, ma che io ho accetto e scritto nel compromesso che partecipavo alle spese del costo della fideussione + quello della postuma decennale.
    Questo che ho scritto mi è stato anche confermato dallo stesso costruttore quando abbiamo fatto il compromesso dal notaio e mi fatto capire del perchè alcuni costruttori non vogliono rilasciare queste fideussioni e/o la postuma decennale,......... conosciuti dalle banche e dalle assicurrazioni (che sono quelli che devono emettere queste polizze) persone poco serie......
    Vai qui potrai meglio capire tutto quello che ho fatto e che mi è stato consigliato di fare
    http://www.immobilio.it/f20/come-tutelarsi-acquisto-casa-ancora-costruire-7121/
     
    A andrea boschini e Limpida piace questo messaggio.
  3. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ritorno sulla questione del mancato rilascio da parte del costruttore della polizza decennale postuma. Essendo costretto ad adire il Tribunale per chiedere l'annullamento del contratto a causa del mancato rilascio di suddetta polizza mi può capitare , come mi è stato riferito , il caso che il Tribunale mi costringa comunque a rogitare l'appartamento eventualmente riconoscendomi il diritto a chiedere una decurtazione al prezzo convenuto a causa di un diminuito valore commerciale dovuto alla mancata copertura assicurativa di eventuali danni insorgenti dopo il rogito ?
    Grazie per le risposte
     
  4. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Alt ma che cavolo dalla ragione vuoi passare al torto? oppure c'è qualcuno che ti vuol fregare soldi facendoti fare una causa del C...o.
    La legge parla chiaro, il costruttore è obbligato a rilasciare la fideussione (Bancaria e/o Assicurativa) che garantisce la caparra/acconto che viene dato al compromesso/preliminare, ed al rogito la postuma decennale. Se poi questo acconto/anticipo è una caparra con firmatoria ed il compromesso/preliminare è stato registrato va ancora a tuo vantaggio.
    Devi tenere in considerazione alcune cose molto importanti, che devi valutare attentamente rischio perdita acconto e(o casa.
    La postuma decennale non ha un costo eccessivo, potrebbe essere pressapoco di circa 12.000,00€ su di un fabbricato di 10 alloggi +2 mansarde, quind 1.000,00€ per ogni alloggio, ed anche se è obbligato sborsarli il costruttore, al limite potresti sborsarli tu questi 1000,00€ come anche gli altri 11 acquirenti.
    Ma attenzione, :disappunto: c'è una banca e/o una assicurazione che rilascerebbe questa polizza postuma???? perchè penso che se fosse solo per questi 1000,00€ a testa il costruttore li avrebbe richiesti:shock:, mi sa che a quel costruttore nessuna banca e/o assicurazione gli rilascerebbe questa postuma perchè costruttore conosciuto come poco affidabile.
    Ora se fosse cosi, più il tempo passa e più rischi che quello se è poco serio fa bancarotta e tu :rabbia:
    Se invece hai il preliminare registrato e scritto che la caparra è con firmatoria ed addirittura anche la fideussione sull'acconto dato attenzione a non far scadere la fideussione, agisci 15/20 giorni prima della scadenza, allora puoi andare in tribunale (in una situazione del genere, la legge dice che il venditore non può recedre dal contratto, e obbligato ad rispettare il contratto, è l'acquirente e solo lui che decide come risolvere la questione) quindi puoi chiedere una di queste risoluzioni,PUOI CHIEDERE UNA SOLA DI QUESTE SOLUZIONI devi valutare tu quale sia la migliore.
    1) che venga dato seguito al contratto, e quindi il giudice se non riesce a coprire l'immobile con una postuma il cui costo sarà a carico del venditore, farà una decurtazione monetaria.
    2) la risoluzione del contratto per colpa del venditore con il risarcimento del danno. In questo modo tu dovrai dimostrare al giudice tutte le spese sostenute per la richiesta del mutuo ed altro, soldi dati ecc. ecc.
    3) Risoluzione del contratto per colpa del venditore con il doppio della caparra versata.
    Io dopo 5/6 mesi di girovagare, ne ho trovati solo 3 "affidabili" e con uno di questi ho chiuso una trattativa un pò particolare.
    Fideussione sui soldi versati, compromesso registrato caparra con firmatoria nel quale vi è scritto che al rogito veniva rilasciata postuma decennale e che al capitolato veniva allegato l'lenco di tutti gli extra e le modifiche da apportare a completo carico del venditore.
    ATTENZIONE il giudice prenderà la decisione in base a cosa chiedi tu, se il costruttore non vuole oppure non può rilasciarti la Postuma decennale, il mio consiglio e quello di portarti i soldi a casa e lasciar perdere l'acquisto.
    Fammi sapere cosa fai, Domani ti cerchero la legge, sono pochissimi righi che parlano molto chiaro.
     
  5. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta. La situazione è questa : il costruttore mi dice che è impossibilitato a rilasciare una decennale postuma in quanto a non ha sottoscritto a suo tempo durante la fase di costruzione una polizza cosidetta CAR ( che copre i rischi e le responsabilità verso terzi durante la costruzione) che consente all'impresa assicuratrice di poter controllare le modalità e le tecniche di costruzione e poter così assumere a ragion veduta la copertura dei rischi derivanti da difetti della costruzione.

    Stante questa impossibilità l'unica soluzione è quella di chiedere la risoluzione del contratto preliminare con restituzione dell'acconto versato, interessi legali su tale somma ( almeno conteggiati dalla data entro la quale doveva essere sottoscritto il rogito ) e risarcimento del danno per il tempo perso e le spese legali sostenute.
    Trattandosi nel mio caso di acconto e non di caparra confirmatoria posso solo chiedere , mi pare la restituzione dell'acconto e computo degli interessi.
    Credo comunque che il costo della decennale postuma sia superiore a quanto tu dici. Mi hanno detto che dovrebbe essere pari al 2% del valore della costruzione....
     
  6. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :D difatti come ti dicevo, costruttore poco affidabile, non c'è nessuno che si accolla il rischio senza un controllo di quello che fa, a meno che non è una persona conosciuta che da anni costruisce senza mai recare dei problemi e che mette in essere tutti gli accorgimenti e le direttive di legge, insomma il detto "Voce di popolo, voce di Dio" è sacrosanto, dopo aver trovato la tua casa, avresti dovuto informarti che affidabilità aveva il costruttore, domandando in giro da altri che hanno acquistato casa in precedenti costruzioni e sentire il loro parere.
    Io nonostante tutte le precauzioni prese, tutte positive al 100%, avevo forti dubbi sul costruttore/venditore, per il suo modo di fare, pensavo che fosse un gran furbacchione viceversa doveva essere un contadinotto che vendeva le sue costruzioni sul passa parole e "con una stretta di mano". Oggi posso affermare al 100% che è un costruttore contadinotto, ma soprattutto costruisce e rispetta tutti i patti fatti al preliminare, io ho preteso tutto per iscritto ma ho conosciuto altri acquirenti che ricevono lo stesso trattamento senza aver nulla di scritto.
    Fai attenzione, ti parlavo di un preliminare, caparra con firmatoria e registrazione dello stesso, dato che questa modalità obbliga entrambi gli attori a dare esecuzione al contratto, cioè si è obbligati ad adembiere quello previsto nel contratto con i pro ed i contro, cioè come tu puoi chiedere per risarcimento quanto scritto nel post precedente, anche il venditore può fare la stessa cosa se pensa che sia Lui dalla parte della ragione.
    La risoluzione di un preliminare senza caparra con firmatoria e senza registrazione è tutto un'altra cosa. La registrazione serve pressapoco così, chi arriva prima a registrare il contratto ha diritto di precedenza su gli altri.
    Ora nel tuo caso, secondo me, in base alla legge, visto che Lui non rilascia la postuma decennale che è obbligato a rilasciare, puoi richiedere la risoluzione del contratto per inadempienza alla normativa di legge, ed avere il doppio dell'acconto (se questo è stato almeno superiore al 6/7% del valore della casa oppure superiore a 10.000€ è tutto a tuo vantaggio dato che coprirai anche tutte le altre spese sostenute) altrimenti è tutto da valutare.
    Si in effetti è in percentuale, e la media è appunto il 2%, io ho detto circa 1000,00€ dato che ho fatto i conti su una ipotetica costruzione di 10+2 alloggi ma di uguale valore commerciale di tutti i 12 e con il prezzo di mercato del posto che è molto basso dato che si tratta di un piccolo comune (qui il costo è stato di 170.000 un alloggio simile a 15/20 km distante ne chiedono 270.000/300.000)
    Quando rientro a casa, nel pomeriggio, ti mando i 2 articoli di legge che ti servano.
     
  7. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la risposta. Nel mio caso il costruttore nella zona è considerato affidabile ma pur tuttavia si vede che nessuna compagnia assicuratrice in assenza della polizza CAR è disposta a rilasciare una decennale postuma..

    nel mio caso il conttratto non è stato registrato in quanto non ne correva l'obbligo ( vendita diretta dal costruttore in assenza di caparre -confirmatoria o penitenziale ) e in quanto il costruttore appunto ritenuto affidabile. Penso comunque che la mancata registrazione non comporti limitazioni o rischi dovendo ricorrere al Tribunale. Vedi qualche controindicazione ?

    Per quanto riguarda la possibilità come dici di chiedere oltre alla risoluzione del contratto per inadempienza del costruttore la restituzione del doppio dell'acconto versato credo che non sia possibile in quanto si applica a mia conoscenza solo al caso della caparra confirmatoria. Hai un'altra opinione in merito ?

    Parlando in generale purtroppo bisogna constatare che non essendo previste dalla legge sanzioni a carico dei costruttori inadempienti rispetto al rilascio della decennale postuma questi spesso e volentieri la fanno frana e risparmiano il costo dell'assicurazione.
     
  8. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusami ma secondo me sei in alto mare, oppure c'è qualcuno che ti stia consigliando male oppure ancora sei tu che non sai cosa vuoi fare effettivamente. In ordine ti dico come stanno le cose:
    1) Durante la costruzione Lui deve ottemperare e quindi fare alcune cose previste per legge, queste cose hanno un costo che incide sulla costruzione finale, questi adempimenti servono anche a farsi rilasciare appunto questa postuma. Un solo esempio fra le tante cose che deve/doveva fare, verificare che tipo di sottosuolo vi era per poi procedere alla costruzione adeguantosi al sottosuolo. Se questo non è stato fatto chi assicura un'immobile costruito non tenendo in considerazione questi fatti?
    2) Scrivi "nel mio caso .........in quanto non correva l'obbligo" Ma chi ti ha detto questa fesseria.
    Una casa si può acquistare in tanti modi, anche solo con una semplice stretta di mano e poi successivamente regolarizzare dal notaio.
    Come e quale procedura attuare lo decide solo ed esclusivamente l'acquirente. La forma che tutela al massimo l'acquirente è appunto un preliminare con caparra con firmatoria e registrazione dello stesso, questo comporta però il vingolo da entrambi gli attori a dare esecuzione al contratto, nessuno si può tirare indietro, e come tu puoi chiedere il risarcimento del danno, così lo può fare il costruttore verso di te.
    L'acquisto di una casa, specialmente se in costruzione, ed ancor di più se direttamente dal costruttore, trova la massima protezione con questo tipo di contratto.
    Dato che c'erano ancora "Molti furbi" hanno fatto le leggi per proteggere gli acquirenti ma ci sono ancora tanti "Furbi" in circolazone.
    3) Scrivi ancora "Richiedere il doppio dell'acconto...........credo non sia possibile......" ti ripeto che non è come tu scrivi dato che quella forma obbliga entrambi ad adempierte il contratto.
    4) Scrivi ancora "Non essendo previsto per leggi sanzioni a carico dei costruttori" ma allora fino adesso cosa hai letto del mio scritto, niente????
    In base a quello che hai scritto, e come previsto dalle leggi, Questo è quello che puoi fare:
    Richiedere tramite un avvocato la risoluzione del contratto per inadempienza del costruttore, e valuta bene se richiedere il doppio della caparra o il risarcimento del danno. Se pensi che il doppio della caparra non ti copre tutte le spese sostenute, anche quelle dell'avvocato, allora fai la richiesta del risarcimento del danno ma devi provare tutte le spese sostenute.
    Ed ora per finire ti accludo le leggi, ma presta maggiore attenzione a quello che evidenzio cosi potrai costatare che le leggi ci sono per tutelare gli acquirenti le quali obbligano i costruttori ad osservarle per non essere fuori legge.
    A questo link trovi la legge 210 del 2004
    L 210/2004
    Leggi attentamente Art. 3 paragrafo C - D - E
    A questo link trovi il D. Lgs 122 del 2005
    DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n.122 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
    Leggi attentamente Art. 2 paragrafo 1 e poi Art. 4
    Fammi Sapere
     
  9. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Dopo molti tira e molla il costruttore ha sottoscritto una polizza decennale postuma che però non comprende la copertura per difetti che dovessero manifestarsi nei rivestimenti esterni e nei pavimenti e rivestimenti interni. Inoltre non copre le spese di demolizione e sgombero dei materiali difettati. Prevede una franchigia del 10 % per danni subiti dalla struttura, dall'involucro e dalle impermeabilizazioni e una alta percentuale di degrado per danni alle impermeabilizzazioni che dovessero verificarsi a partire dal sesto anno successivo al rogito.

    Vorrei avere un vostro parere se tale polizza rispetta i requisiti previsti dalla legge....

    Grazie
     
  10. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In pratica non copre un cavolo........
    La legge che ho allegato al post precedente parla chiaro, secondo me dovresti fare una forzatura legale per ottenere quanto previsto dalla legge, ma come fare?
    Il fatto a me sembra tutto sbagliato dall'inizio.
    Il costruttore avrebbe già dovuto scriverti nel preliminare che al rogito sarà consegnata postuma decennale rilasciata da (Banca x oppure assicurazione y a copertura di quanto previsto dalla legge n.... ecc. ecc.)
    Questa che ti ha rilasciato il costruttore sembre secondo me, è una classica polizza assicurativa di durata decennale e non la postuma decennale (la più semplice di queste polizze assicurative, che come puoi vedere non copre nulla) se la fà il proprietario di casa per stare un pò tranquilli in caso di necessità, ma ci sono polizze molte più complete a tutela di eventuali problemi.
    Ti voglio citare solo una parte della legge "dalla data di ultimazione dei lavori a
    copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile"
    ora tu pensa ad un evento da risarcire a terzi..... che fa questa polizza assicurativa........ non paga a terzi? oppure ti chiede di compartecipare al risarcimento.
    E come l'assicurazione auto che per risparmiare 50,00 o 100,00 euro l'anno accettano la franchigia oppure lòa compartecipazione oppure con i massimali minimi.
     
  11. danilo8

    danilo8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta.

    Visto che il costruttore per risparmiare sui costi mi rilascia solo questa polizza minimale e non recede da questa posizione non mi rimane altro che adire le vie legali...

    Oppure ci sono alternative meno costose e più rapide ?
     
  12. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Alternative meno costose...........
    Premesso che a volte ci sono persone che si comportano seriamente e correttamente con una semplice stretta di mano (rare ma c'è ne sono ancora) senza sottoscrivere nulla, altre invece non rispettano affatto contratti firmati e per questo poi si finisce in tribunale. Ma hai già rogitato? perchè la legge ti da ragione e puoi chiedere la risoluzione del contratto.
    Ti scrivo quello che penso io su questa faccenda, è un mio pensiero, stà a te verificarlo e tranne le conclusioni con il consiglio di un avvocato.
    1) Se il costruttore fosse "serio" ti avrebbe rilasciato spontaneamente la Postuma Decennale, la legge lo obbliga a farlo appunto per evitare "fregature" che costruttori poco seri danno.
    2) L'obbligo della postuma decennale oltre a proteggere l'aquirente, salvaguarda anche il costruttore evidenziando sin da subito chi costruisce bene e chi invece costruisce male.
    3) Chi rilascerà la postuma, Banca e/o assicurazione deve poter vigilare sin da subito sui lavori di costruzione, se questo "vigilare" non viene messo in atto e perchè si ritiene "Serio" il comportamento del costruttore.
    3) Il costo della Postuma decennale è irrisorio rispetto al valore dell'immobile, e che comunque, eventualmente, ci si può anche accordare per una ripartizione del suo costo che può variare sia tra le banche che tra le assicurazioni e forse anche tra le aree geografiche, ma che comunque resta sempre irrisorio.
    4) Ti accludo il primo esempio di una Postuma rilasciata da una assicurazione:

    A copertura basicamente del rischio di danni che compromettano la stabilità dell’opera, per difetto della costruzione o per vizio del suolo, come richiesto dalla legge delega, riferendosi all’Art. 1669 cc, “Rovina e difetti di cose immobili” :

    1- crollo o rovina per gravi danni strutturali (art 1.669 cc, ld 210/04)
    2- rovina di parti destinate a lunga durata (art. 1.669 cc, ld 210/04)
    ma con possibilità di estensioni, per un trattamento più completo e coerente del rischio, ad esempio :

    - rovina di parti dell’opera non destinate a lunga durata
    - responsabilità civile per danni a terzi
    - danni alle impermeabilizzazioni
    - danni a facciate e rivestimenti
    - danni a pavimenti
    - mancato godimento dei beni.

    Il Controllo Tecnico in corso d’opera diventa obbligatorio in alcuni casi, se sono previste estensioni alla copertura basica.

    Contraente : il Promotore. Il Premio è riaddebitato alle Parti beneficiarie ;
    Assicurato : I’Acquirente, per i danni materiali, ed il Promotore e/o il Costruttore per
    danni da loro responsabilità.

    Costo 3,00%o ( per mille ) per garanzie 1 e 2 da calcolare sul valore di ricostruzione dell'opera.
    Durata : 10 anni dal rogito

    In conclusione, per un acquisto di 250.000 euro a tutela globale per 10 anni si spendono circa 2.200 euro cifra che se non vuole farsi carico il costruttore previo accordo si possono dividere o addirittura pagarseli l'acquirente, ma tutto questo bisogna chiarirlo prima del preliminare in modo tale che l'acquirente possa decidere se proseguire la trattativa o cercare altro costruttore.

    Come detto prima, consigliati con un avvocato, per questa problematica lascia perdere il Notaio, se poi, oltre al mio pensiero ti posso dire "il mio fare" derivante dall'esperienza di vita "Vissuta" 61 anni e da cosa detta la legge fatta apposta a tutela degli acquirenti per colpa di alcuni costruttori poco seri.

    1) Senza postuma avrei lasciato sin dall'inizio,
    2) Se ancora devi rogitare, richiedi la risoluzione del contratto, è nel tuo diritto pretenderlo ma.....................
    devi valutare con il tuo avvocato se ti conviene, ad esempio se hai dato dei soldi in nero quelli non li
    vedrai più,
    3) Se poi ti va di rischiare, ma io non lo farei, puoi chiedere una diminuizine sul prezzo di vendita
    concordato.
    In conclusione, leggendo i tuoi post precedenti, io avrei dei forti dubbi sulla serietà di questo costruttore che altri dicono essere molto serio, anzi al contrario il suo comportamento, secondo me, è quello classico del costruttore "avventuriero".
    Fammi sapere poi.......
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto.

    Non è esatto.
    Quella cui accenni è la trascrizione.


    Il giudice non prenderà in esame un contratto non registrato.
    Quindi niente causa.
     
  14. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Con l'aiuto di Antonello ed altri esperti di immobilio vorrei capire meglio la "faccenda".
    Sono andato a rileggermi con calma la legge 210/2004 e il D.Lg. 122 del 20 giugno 2005 e :domanda:

    Non vi è alcuno accenno al fatto che bisogna trascrivere il contratto preliminare affinche gli oblighi del costruttore previsti dalla legge se disattesi possono essere fatti valere ma anzi, forse mi sbaglio, trovo una discrepanza nella legge stessa e cioe:

    1) Per la fideussione, art. 2 comma 1, viene citato esattamente a".....il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente....."
    Quindi se non viene rilaasciata la fideussione il contratto è nullo, e la sua nullità può essere richiesta solo dall'acquirente.

    2) Per la postuma decennale, art. 4 comma 1, trovo scritto solo questo ".....Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprieta' una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente....."
    Se il costruttore non rispetta questo obbligo cosa fare?

    Ciò che viene dettato per la fideussione art. 1 "pena la nullità del contrratto", è da intendersi valido anche per art. 4 "Postuma decennale"?

    Se cosi non è allora c'è un vuoto legislativo nella legge che è stata fatta a tutela dell'acquirente ma che in pratica poi poco cambia dato che per fare rispettare gli oblighi del costruttore devo:
    1) Bisogna essere a conoscenza del fatto che la tutela è possibile solo se si registra il contratto,
    2) Che non essendoci scritte quelle 5 paroline "pena la nullita del contratto" devo intentare una causa per farmi tutelare?

    Ma allora se è così cosa è cambiato, dato che senza questa legge a tutela dell'acquirente si era costretti comunque a intentare una causa in caso di problematiche di costruzione.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina