Quali sono le caratteristiche affinchè una soffitta possa essere ritenuta abitabile?

[roberta bianco]

Buongiorno sono nuova di questo interessante forum e avrei un quesito da porvi...vorrei aquistare un immobile ma sulla planimetria le due stanze che si trovano al piano superiore sono accatastate come soffitta con l'altezza media di 2,20 m.
le persone che ci abitano a tutti gli effetti le hanno adibite a camere da letto...ma dovendo comunque prendere un mutuo in fase di perizia queste parti verranno prese in considerazione ??
grazie per l'aiuto ma comprare casa e' un odissea....

 

[studiopci]

Se le stanze che si trovano al piano superiore fanno farte della stessa particella e/o comunque dell'immobile oggetto della vendita, certo che verranno prese in considerazione in quanto sono accessori e fanno " corpo " con l'immobile.

 

[akaihp]

Se le stanze che si trovano al piano superiore fanno farte della stessa particella e/o comunque dell'immobile oggetto della vendita, certo che verranno prese in considerazione in quanto sono accessori e fanno " corpo " con l'immobile.

verranno prese in considerazione come soffitte e non come abitazione ma sua pertinenza.
Con una altezza media di 220 cm infatti non si possono avere delle stanze a meno che queste non siano state (ahimè) condonate.

 

[fravveduto]

D'accordo con quanto finora citato dagli esimi colleghi... vorrei giusto puntualizzare che "abitare" e, dunque, creare ambienti nei quali è possibile soggiornare lungamente (come anche il dormire) in spazi dell'immobile agibili (sottotetto) ma non deputati urbanisticamente ad essere abitati, sia ai fini della destinazione d'uso amministrativa che architettonico/costruttiva (il sottetto funge da camera di sfogo del calore del fabbricato, assolvendo inoltre a funzioni di coibentazione e scambio termico), è un illecito ovvero un abuso edilizio e pertanto si può incorrere in qualche sorpresa soprattutto se è stato posto in soluzione di continuità con il vano sottostante a 1/2 di aperture nel solaio... magari anch'esse abusive!
Si può invocare che un eventuale rispristino al vecchio stato ha un costo minimale... ma l'abuso rimane, se non diversamente sanato!!!

<<CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 3/10/2008 (Ud. 19/06/2008), Sentenza n. 37566



URBANISTICA ED EDILIZIA - Trasformazione di un sottotetto in mansarda - Permesso di costruire - Necessità - C.d. "volumi tecnici" - Nozione. La trasformazione di un sottotetto in mansarda costituisce mutamento della destinazione d'uso dell'immobile per il quale è necessario il rilascio del permesso di costruire e legittima l'emissione del provvedimento di sequestro preventivo. I c.d. "volumi tecnici" sono quelli esclusivamente adibiti alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa (cfr. Cons. Stato, Sez. 5, 13/5/1997 n. 483). Pres. Altieri, Est. Sensini, Ric. Carducci. CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 3/10/2008 (Ud. 19/06/2008), Sentenza n. 37566>>

 

[enrikon]

La teoria è quella espressa da fravveduto. In praticha nelle soffitte/mansarde ci puoi benissimo vivere e nessuno ti verrà mai a controllare.
Il perito della banca le valuterà circa la metà del costo al mq. della parte abitabile.

 

[justdone]

Vado a spanne, sempre ricordando che non sono del settore ma ho solo qualche esperienza diretta che cerco di mettere a disposizione del prossimo.
Anche il Lazio (ho visto che sei di roma) ha la sua bella legge di recupero dei sottotetti:
LEGGE RECUPERO SOTTOTETTI – Regione Lazio | Architettura Facile
Non potrebbero gli attuali proprietari presentare una SCIA in sanatoria (non so se esista la possibilità di presentare CIA in sanatoria trattandosi solo sostanzialmetne di un cambio di destinazione d'uso esclusivamente interno) per il recupero del sottotetto ad uso abitativo?
Non potrenno essere dichiarate come camere, perchè per locali viene rischiesta un'atezza media di mt 2,40, ma per i c.d. "vani accessori" (bagni, cucine, disimpegni in genere) l'altezza media richiesta è di mt. 2,20.
Ricorda inoltre che, almeno per il Piemonte (ma controlla il testo di legge della tua regione), mentre l'altezza MINIMA di mt. 1,60 va considerata al netto degli elementi strutturali (onde evitare di pestare il crapone), quella media viene invece calcolata al LORDO di tali elementi. In soldoni, se ci sono travi a vista, il minimo si calcola sotto le travi, mente la media basandosi sulle varie altezze della copertura SOPRA le travi.
Peraltro, per modificare tale altezza media, spesso è sufficiente una piccola tamponatura o eventualemente delle armadiature fisse. Almeno, questa è stata la mia esperienza. Spero che questo possa esserti di qualche aiuto. Naturalmetne ammesso che coloro che sono del forum e del settore non abbiano nulla da eccepire.

 

[studiopci]

verranno prese in considerazione come soffitte e non come abitazione ma sua pertinenza.
Con una altezza media di 220 cm infatti non si possono avere delle stanze a meno che queste non siano state (ahimè) condonate.

La mia risposta era in riferimento al mutuo, per quanto mi riguarda perchè una soffitta possa essere ritenuta abitabile , si devono fare lavori affinchè si possa alzare almeno a 2.80 cm, si possano creare 2 ampi balconi con tre finestre .

 

[justdone]

A quale normativa fai riferiemento?
Io abito in una soffitta abitabile, la cui altezza media è di 2,50 ed uno dei bagni ha il soffitto piano portato esattamente a 2,20, il tutto con legge di recupero del sottotetto regione Piemonte. Il regolamento Comunale prevede che si possa elevare colmo e falda fino ad un metro, solo ove questo sia necessario per rispettare la normativa regionale, ma coumunque solo fino al 3° piano F.T. (mentr il mio è il 4°). Però qui non si è reso necessario.

 

[wolfgang]

Bisogna sempre fare una premessa:
Si paga queste stanze in soffitta chiaramente in (fase di acquisto) ad un prezzo inferiore in quanto per ora sono accessori non abitabili, per cui nella perizia veranno conteggiate al 50%,
In seguito si potrà provvedere a richiedere per queste stanze l'abitabilità se oltre tutto ha senso.
Chiaramente se il tetto non è isolato il comfort sarà quello che è.
Normalmente ritenendo che queste stanze in soffitta con costitueranno mai un'unità autonomna per l'affitto o per la vendità non è utile fare qualcosa.
Se comunque si vuole fare qualcosa per regolarizzare una situazione bisogna vedere dal regolamento edilizio se vi è cubatura. e se l'altezza dei vani ha i requisiti minimi. Certe volte i regolamenti edilizi prevedono che se si fatto, da una certa data, le stanze erano già esistenti, l'applicazione di regolamenti edilizi meno rigorosi.
Con il piano casa comunque la cubatura dovrebbe esserci, gli stadard (finestre ed altezze) bisogna vedere

 

[justdone]

Wolfgang ha ragione in questo.
E bisogna comununque vedere di che anno è l'immobile perchè il recupero dei sottotetti è previsto solo per quelli già edificati all'epoca del varo delle varie leggi regionali (quindi non per quelli costruiti dopo).
L'unico caso che mi viene in mente in cui, se possibile, potrebbe essere di qualche interesse sanarli PRIMA è nel caso in cui il mutuo sia in una percentuale molto alta del valore dell'immobile, cioè ove necessiti d'incrementare il valore di perizia ai fini della concessione del mutuo.