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  1. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve. Ho un quesito da sottoporre a voi colleghi.
    Un'abitazione singola accatastata A7, con vani 11, rientra tra le abitazioni di lusso oppure no?
    In base al D.M. 2.8.1969, va considerata la superficie. Ciò che non si capisce è se nel calcolo della superficie complessiva vanno considerati anche i "ripostigli" oppure no. Il D.M. esclude dal calcolo della superficie: balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina. Nulla dice dei ripostigli.
    La situazione è questa: l'abitazione si sviluppa su un piano terra e un piano interrato.Il piano terra (soggiono, cucina, camere e bagni) misura circa 150 mq, il piano interrato è altrettanto grande, ma nella planimetria catastale le stanze sono indicate tutte come ripostigli. Ora, come devo calcolare la superficie totale? Se i ripostigli non vengono considerati, lla superficie è tale per cui l'abitazione non rientra tra quelle di lusso e quindi chi acquista può usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Se invece il piano interrato viene calcolato normalmente, allora la superficie supera il parametro limite e quindi diventa abitazione di lusso, motivo per cui viene esclusa dalle agevolazioni tributarie.
    Spero che qualcuno riesca a darmi una risposta.
    Grazie!
    Silvia
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Silvia,
    se non erro ti riporto l'estratto della legge:

    Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto.

    Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.

    Tabella delle caratteristiche

    Specificazione delle caratteristiche

    a) Superficie dell'appartamento.

    Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.

    b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi

    Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.

    c) Ascensori

    Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

    d) Scala di servizio

    Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.

    e) Montacarichi o ascensore di servizio

    Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

    f) Scala principale

    1 - con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;
    2 - con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

    g) Altezza libera netta del piano

    Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

    h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna

    1 - in legno pregiato o massello e lastronato;
    2 - di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
    3 - con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.

    i) Infissi interni

    Come ai numeri 1), 2), 3) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.

    l) Pavimenti

    Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento:

    1 - in materiale pregiato;
    2 - con materiali lavorati in modo pregiato.

    m) Pareti

    Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:

    1 - eseguite con materiali e lavori pregiati;
    2 - rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

    n) Soffitti

    Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

    o) Piscina

    Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

    p) Campo da tennis

    Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.


    Effettivamente soffermandosi solo sulla metratura e sul fatto che l'interrato in questione figura come ripostigli la casa dovrebbe essere di lusso... MA.... Ma.... L'articolo 8 dice che ci vogliono ALMENO 4 caratteristiche tra quelle elencate per essere considerata abitazione di lusso, ergo: se la mia casa è di 300mq ma non ha altre caratteristiche menzionate in tabella NON è di lusso...

    Oppure, se un bilocale di 50mq ha: piscina, campo da tennis, scala interna di pregio, pareti e soffitti decorati con pizzi e merluzzi ecc...... Allora rientra tra le abitazioni di lusso...
     
  3. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio per la risposta, ma il D.M. 2.8.1969 cita 8 punti. Tu hai tenuto conto solo del numero 8. E gli articoli dall'1 al 7? Il dereto dice che "si considerano di lusso le unità immobiliari rientranti in UNA delle categorie (articoli) da 1 a 8 sottoelencate (e li elenca tutti)" . Un immobile deve avere oltre 4 dei requisiti che tu hai elencato (art.8) per appartenere all'art.8. Io la interpreto così. Ciò che secondo me va considerato è: l'immobile rientra in uno degli art. da 1 a 8? Se sì, allora è di lusso. Tra tutti gli 8 articoli, potrebbe rientrare nell'art.6 (art. 6 " Sono di lusso singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240,esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina"), se devo conteggiare nel calcolo della superficie anche i ripostigli. Se invece li escludo dalla superficie, l'immobile non rientra nemmeno nell'art. 6 e quindi posso vedere se ha i requisiti del'art. 8 (più complicati, a mio parere, da valutare).
    Quello che mi chiedo è: una dicitura "ripostiglio" anzichè "cantina", fa aumentare una superficie di un immobile ai fini della considerazione di un'abitazione di lusso?
    Ti ringrazio comunque!
    Silvia
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Silvia, per come è esposto il decreto non è il massimo della chiarezza...

    Io mi baso sulle reminescenze del corso di Agenti Immobiliari, in cui ricordo bene il discorso delle almeno 4 caratteristiche... Ma posso sbagliare. :)

    Vediamo se qualche altro collega sa darci qualche delucidazione in più!
     
  5. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Sandro, no, non è per niente chiaro questo decreto! Tant'è che nemmeno all'agenzia delle entrate mi hanno saputo dare una risposta...e sì che sono loro ad incassare l'imposta di registro in caso di acquisto..e c'è anche una bella differenza tra pagare l'imposta come prima casa e non poterne invece usufruire.. Ho pensato di sentire l'Agenzia del territorio. Vedremo..
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Silvia scusa non è che sono riportate come ripostigli perchè agibili e non abitabili?
     
  7. Patty

    Patty Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Concordo con Sandro, servono almeno 4 caratteristiche
    la sola superficie non è sufficiente
     
  8. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    uhm?!?!?l'accatastamento come ripostigli mi lascia un po' perplesso...ma che dimensioni hanno questi ripostigli???
     
  9. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se posso... quello che forse sta mandando in crisi un po' tutti ( gli uffici dell'agenzia delle entrate ) è la superficie catastale.... ovvero in caso di pratiche di variazione o di accatastamento fatte con DOCFA il programma calcola, sulla base delle indicazioni date per destinazione d'uso, la superficie "catastale". E' capitato che a torino l'agenzia delle entrate abbia aperto un contenzioso su immobile oggetto di variazione con classamento VALIDATO da parte del catasto come A7, mentre per l'agenzia delle entrate , vedendo la superificie superiore a 240 mq , si trattava di casa di lusso. Tanto per ... la vicenda non è ancora conclusa.....
    d'altronde se non erro in italia abbiamo la superifice catastale, quella commerciale, quella valida ai fini della tassa rifiuti, quella convenzionale per il valore normale, ... ne dimentico qualcuna...
    forse siamo proprio una repubblica delle banane....
     
    A Irene1 e maurocca piace questo messaggio.
  10. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao!Grazie a tutti per le vostre risposte! HO LA SOLUZIONE! Ho chiesto all'Agenzia del territorio di Vicenza e sono stati molto chiari ed esaustivi: con le planimetrie davanti mi hanno detto che va pricipalmente considerata la superficie (art. 5 o 6 del decreto e poi eventualmente gli altri). La superficie dei "ripostigli" va considerata nel calcolo della superficie totale, indipendentemente dalle altezze. Le uniche superfici da escludere sono quelle dei locali già specificati nel decreto, più quelle di centrali termiche e portici (considerati come balconi/terrazze). La soluzione per poter usufruire dell'agevolazione prima casa (e quindi non far rientrare l'abitazione tra immobili di lusso) è chiedere una variazione catastale prima del rogito. Variazione catastale con la quale modificare i "ripostigli" in "CANTINE"(che sono quindi escluse dalla superficie totale).
    Grazie ancora dell'interessamento!
    Silvia
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :applauso: :applauso: :applauso: :applauso: :applauso: :applauso:

    Meno male! E' una consolazione sapere che ogni tanto qualcuno riesce ad avere un chiarimento dagli organi preposti! :D


    ;)
     
  12. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non per spegnere gli entusiasmi.. ma la situazione catastale deve coincidere con quella autorizzata urbanisticamente ....
     
  13. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sì, è vero! Mi è stato consigliato di controllare quali planimetrie sono depositate in Comune (se sono le stesse di quelle depositate in catasto); perchè comunque, mi è stato detto, il catasto, al momento del controllo, farà riferimento al Comune. Però, comunque, il dubbio è stato risolto. Ora si prosegue con gli altri accertamenti.
    Silvia
     
  14. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Silvia perdonami, quindi nel caso in cui il ripostiglio venga considerato cantina NON rientra nella superficie. E' la stessa fattispecie dell'agibile e non abitabile?
     
  15. nordest immobiliare

    nordest immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se nella planimetria depositata in catasto e in comune il locale è definito "ripostiglio" allora va conteggiato nel calcolo della superficie utile. Consigliano di variare catastalmente i "ripostigli" in "cantine" semplicemente perchè il decreto sopracitato esclude esplicitamente le cantine dal calcolo della superficie, mentre i ripostigli no. (questo naturalmente se, calcolando la superficie utile comprensiva dei ripostigli, questa dovesse risultare superiore ai 240 mq indicati nel decreto all'art. 6). Non ti so dire se è la fattispecie di agibile e non abitabile. Non mi è stato detto nulla a riguardo. In catasto mi hanno solo parlato di superficie e "dicitura" sulle planimetrie, indipendentemente dalle altezze.
    Silvia
     
  16. alberto dalla libera

    alberto dalla libera Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate ma forse non i siete soffermati sulla sfumatura che il decreto usa diveris termini come casa (art 5) singole unita immobiliari (art. 6) abitazioni (art. 7).
    Perchè sulle case (art, 6) dice oltre i 200 (quindi puo essere anche 250) a condizione che l'area sia non piu di 6 volte? e Perche nell'art 7 non usa piu il termine case ma singole unita immobiliari riferendosi ai 240 mq? sembrerebbe che per le case con giardino la regola sia il rapporto tra fabbricato e area e che per gli appartamenti sia di 240 mq. Tant'è che poi all'art. 8 dice "le case e le singole unità immobliari" che quindi evidentemente non sono la stessa cosa. Quindi io capisco che una casa con giardino rientra nell'art 6 e che comunque rientri nelle tabelle. Mentre per l'appartamento rientri nell'art 7 e comunque nelle tabelle. D'altra parte pensare che una casa singola di 250 mq sia di lusso è un po una fandonia mentre di sicuro un appartamento di 250 mq è sovradimensionato
     
  17. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora, il ripostiglio non può divenire catastalmente una cantina, per il semplice fatto che in sede di costruzione dell'immobile, tale superficie è dichiarata abitabile.

    semplicemente devi rivolgerti ad un tecnico, io ho accatastato abitazioni più grandi e con superfici maggiori come A7 e nessuno mi ha mai contestato nulla. comunque, non fare variazioni catastali senza allineare lo stato di fatto in comune, come diceva geomanera!

    saluti
     
  18. silvia1983

    silvia1983 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate il disturbo. quando parlate di cantina fate riferimento al fatto che anche catastalmente si tratti di un C/2 o C/6 ?
    Io ho un immobile accatastato come A/7 ma nella planimetria c'è scritto in corrispondenza di un locale la dicitura "cantina". L'esclusione dal computo dei mq vale anche in questo caso? Oppure rileva l'accatastamento?
    Grazie a chi vorrà rispondere.
     

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