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  1. roberta bianco

    roberta bianco Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno sono nuova di questo interessante forum e avrei un quesito da porvi...vorrei aquistare un immobile ma sulla planimetria le due stanze che si trovano al piano superiore sono accatastate come soffitta con l'altezza media di 2,20 m.
    le persone che ci abitano a tutti gli effetti le hanno adibite a camere da letto...ma dovendo comunque prendere un mutuo in fase di perizia queste parti verranno prese in considerazione ??
    grazie per l'aiuto ma comprare casa e' un odissea....
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se le stanze che si trovano al piano superiore fanno farte della stessa particella e/o comunque dell'immobile oggetto della vendita, certo che verranno prese in considerazione in quanto sono accessori e fanno " corpo " con l'immobile.
     
  3. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    verranno prese in considerazione come soffitte e non come abitazione ma sua pertinenza.
    Con una altezza media di 220 cm infatti non si possono avere delle stanze a meno che queste non siano state (ahimè) condonate.
     
  4. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    D'accordo con quanto finora citato dagli esimi colleghi... vorrei giusto puntualizzare che "abitare" e, dunque, creare ambienti nei quali è possibile soggiornare lungamente (come anche il dormire) in spazi dell'immobile agibili (sottotetto) ma non deputati urbanisticamente ad essere abitati, sia ai fini della destinazione d'uso amministrativa che architettonico/costruttiva (il sottetto funge da camera di sfogo del calore del fabbricato, assolvendo inoltre a funzioni di coibentazione e scambio termico), è un illecito ovvero un abuso edilizio e pertanto si può incorrere in qualche sorpresa soprattutto se è stato posto in soluzione di continuità con il vano sottostante a 1/2 di aperture nel solaio... magari anch'esse abusive!
    Si può invocare che un eventuale rispristino al vecchio stato ha un costo minimale... ma l'abuso rimane, se non diversamente sanato!!!

    <<CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 3/10/2008 (Ud. 19/06/2008), Sentenza n. 37566



    URBANISTICA ED EDILIZIA - Trasformazione di un sottotetto in mansarda - Permesso di costruire - Necessità - C.d. "volumi tecnici" - Nozione. La trasformazione di un sottotetto in mansarda costituisce mutamento della destinazione d'uso dell'immobile per il quale è necessario il rilascio del permesso di costruire e legittima l'emissione del provvedimento di sequestro preventivo. I c.d. "volumi tecnici" sono quelli esclusivamente adibiti alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa (cfr. Cons. Stato, Sez. 5, 13/5/1997 n. 483). Pres. Altieri, Est. Sensini, Ric. Carducci. CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 3/10/2008 (Ud. 19/06/2008), Sentenza n. 37566>>
     
    A akaihp e irma piace questo messaggio.
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La teoria è quella espressa da fravveduto. In praticha nelle soffitte/mansarde ci puoi benissimo vivere e nessuno ti verrà mai a controllare.
    Il perito della banca le valuterà circa la metà del costo al mq. della parte abitabile.
     
  6. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vado a spanne, sempre ricordando che non sono del settore ma ho solo qualche esperienza diretta che cerco di mettere a disposizione del prossimo.
    Anche il Lazio (ho visto che sei di roma) ha la sua bella legge di recupero dei sottotetti:
    LEGGE RECUPERO SOTTOTETTI – Regione Lazio | Architettura Facile
    Non potrebbero gli attuali proprietari presentare una SCIA in sanatoria (non so se esista la possibilità di presentare CIA in sanatoria trattandosi solo sostanzialmetne di un cambio di destinazione d'uso esclusivamente interno) per il recupero del sottotetto ad uso abitativo?
    Non potrenno essere dichiarate come camere, perchè per locali viene rischiesta un'atezza media di mt 2,40, ma per i c.d. "vani accessori" (bagni, cucine, disimpegni in genere) l'altezza media richiesta è di mt. 2,20.
    Ricorda inoltre che, almeno per il Piemonte (ma controlla il testo di legge della tua regione), mentre l'altezza MINIMA di mt. 1,60 va considerata al netto degli elementi strutturali (onde evitare di pestare il crapone), quella media viene invece calcolata al LORDO di tali elementi. In soldoni, se ci sono travi a vista, il minimo si calcola sotto le travi, mente la media basandosi sulle varie altezze della copertura SOPRA le travi.
    Peraltro, per modificare tale altezza media, spesso è sufficiente una piccola tamponatura o eventualemente delle armadiature fisse. Almeno, questa è stata la mia esperienza. Spero che questo possa esserti di qualche aiuto. Naturalmetne ammesso che coloro che sono del forum e del settore non abbiano nulla da eccepire.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La mia risposta era in riferimento al mutuo, per quanto mi riguarda perchè una soffitta possa essere ritenuta abitabile , si devono fare lavori affinchè si possa alzare almeno a 2.80 cm, si possano creare 2 ampi balconi con tre finestre .:D:D:D:D
     
  8. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    A quale normativa fai riferiemento?
    Io abito in una soffitta abitabile, la cui altezza media è di 2,50 ed uno dei bagni ha il soffitto piano portato esattamente a 2,20, il tutto con legge di recupero del sottotetto regione Piemonte. Il regolamento Comunale prevede che si possa elevare colmo e falda fino ad un metro, solo ove questo sia necessario per rispettare la normativa regionale, ma coumunque solo fino al 3° piano F.T. (mentr il mio è il 4°). Però qui non si è reso necessario.
     
  9. wolfgang

    wolfgang Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Bisogna sempre fare una premessa:
    Si paga queste stanze in soffitta chiaramente in (fase di acquisto) ad un prezzo inferiore in quanto per ora sono accessori non abitabili, per cui nella perizia veranno conteggiate al 50%,
    In seguito si potrà provvedere a richiedere per queste stanze l'abitabilità se oltre tutto ha senso.
    Chiaramente se il tetto non è isolato il comfort sarà quello che è.
    Normalmente ritenendo che queste stanze in soffitta con costitueranno mai un'unità autonomna per l'affitto o per la vendità non è utile fare qualcosa.
    Se comunque si vuole fare qualcosa per regolarizzare una situazione bisogna vedere dal regolamento edilizio se vi è cubatura. e se l'altezza dei vani ha i requisiti minimi. Certe volte i regolamenti edilizi prevedono che se si fatto, da una certa data, le stanze erano già esistenti, l'applicazione di regolamenti edilizi meno rigorosi.
    Con il piano casa comunque la cubatura dovrebbe esserci, gli stadard (finestre ed altezze) bisogna vedere
     
  10. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Wolfgang ha ragione in questo.
    E bisogna comununque vedere di che anno è l'immobile perchè il recupero dei sottotetti è previsto solo per quelli già edificati all'epoca del varo delle varie leggi regionali (quindi non per quelli costruiti dopo).
    L'unico caso che mi viene in mente in cui, se possibile, potrebbe essere di qualche interesse sanarli PRIMA è nel caso in cui il mutuo sia in una percentuale molto alta del valore dell'immobile, cioè ove necessiti d'incrementare il valore di perizia ai fini della concessione del mutuo.
     
  11. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    tutto vero... fino alla curva! Dalla Teoria alla pratica...
    In piena crisi sub-prime noto istituto di credito specializzato nella concessione di finanziamenti ipotecari (non quello a cui state pensando voi... l'altro), a fronte di perizia che descriveva un piano giorno (A/2) comunicante con piano notte-sottotetto (C/2), destinato a soffitta calpestabile agibile ma non abitabile, per mezzo di botola ricavata nel solaio - fornita di pregevole scala a chiocciola in legno massello -, in cui erano state ricavate due stanze da letto e relativi bagni senza alcuna autorizzazione. E nonostante il tutto venisse correttamente stimato e valutato anche in funzione di un ulteriore decremento per un eventuale rispristino a vecchio stato (cose normalmente fatte fino a 15gg. prima) e la valutazione risultasse congrua e nei limiti imposti dalla procedura, l'ufficio tecnico-legale della banca oppose che di fatto ci si trovava di fronte ad un abuso edilizio penalmente perseguibile anche attraverso sequestro del manufatto da parte dell'autorità giudiziaria e pertanto diede parere negativo all'ipotecabilità dell'immobile ai fini del finaziamento richoesto e l'underwriter fu tragicomicamente costretto a declinare la pratica...
    Peccato che vicino a quel mutuo ci avevo lavorato io per ca. quattro mesi...
     
    A justdone piace questo elemento.
  12. wolfgang

    wolfgang Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    a justdone
    È buona strategia comprare qualcosa per rivalutarlo dopo tramite opere edilizie o amministrative, cosichè si avrà prodotto a sè stessi un incremento del valore.
    Qualche volta accade che delle agevolazioni creditize nell'acquisto non vengano date se l'appartamento risulta essere troppo grande
     
  13. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Beh, wolfgang, a maggior ragione dopo quanto scritto sopra da fravveduto, ti assicuro che io che sto vendendo mi sono ben premurata di avviare le pratiche amministrative per fa sì di vendere tutto a modino. Anche perchè "nullità dell'atto" non mi pare cosa.
    Sulle opere edili ex post, d'accordissimo con te. Infarti cerco un "da ristrutturare". Io poi amo l'economia diretta: il numero l'ho già fatto una volta, mi ci sono divertita e spero di rifarlo quanto prima :)
     
  14. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    a proposito di nullità dell'atto: ma le planimetrie depositate al catasto sono conformi allo stato di fatto dell'immobile? Perché se così non fosse, dubito che si possa procedere alla compravendita stante l'attuale normativa!!!
     
  15. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io infatti oltre al permesso di costruire in sanatoria devo anche fare il riaccatastamento.
    Il "cambio di destinazione d'uso" mi pare rientri nelle variazioni che vanno necessariamente riaccatastate (credo che la data sia stata prorogata alla fine di aprile, e si parla di un ulteriore slittamento a fine anno)
    *** NORMATTIVA - Il Portale della Legge Vigente ***
    Art. 19
    "9. Entro il medesimo termine del 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale."
    Anche se in questo caso, e sempre per inesperienza, io non saprei che pesci prendere: non credo abbia senso farlo, finchè non è sanata la situazione a livello comunale.
     
  16. roberta bianco

    roberta bianco Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte...il fatto e' che sulla planimetria le due soffitte ci sono, ma l'altezza media e' di 2,20 m quindi a quanto ho capito per la nuova norme il minimo richiesto e' di 2,40 m....quindi significa che non si potra' mai sanare questa situazione???
     
  17. wolfgang

    wolfgang Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    In Comune riguardo alle altezze hanno minori altezze se riferite ad anni molto indietro?
    Comunque bisogna vedere se in soffitta vi sono delle travi, in questo caso potresti predere l'altezza sopra il trave
     
  18. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ribadisco. Puoi accatastarli ad uso abitativo, ma come disimpegni o similari, per i quali l'altezza richiesta è 2,20.
    In alternativa, visto che a tutt'oggio è dichiarata come soffitta, puoi ridurre leggermente il perimetro con armadiature fisse, in modo da aumentare l'altezza minima e modificare la media.
    Tutto questo sempre se l'immobile è precedente all'entrata in vigore della vostra legge regionale per il recupero del sottotetto.
    Che però vedo essere il 2009 (sempre se sei in Lazio) - ce ne avete messo di tempo!
    Lazio, la legge salva-sottotetti - L.R. 13/09 - breve rassegna stampa
     
  19. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si può ottenere una sanatoria sul recupero del sottotetto non autorizzato?
    Se occorre chiedere ex-novo un recupero del sottotetto, forse tanto vale aprire un abbaino per raggiungere la media...lascio la parola agli esperti.
     
  20. justdone

    justdone Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per quel poco che ho capito, di norma si può richiedere la sanatoria per tutti quegli interventi che, dichiarati a tempo debito, sarebbero comununque stati autorizzati.
    Per fare un esempio eclatante, io sto per chiedere una sanatoria per lavori INTERNI ED ESTERNI, (inclusa la realizzazione di una piscina) eseguiti in realtà in difformità dal progetto ma all'epoca di costruzione dell'immobile stesso (67/68).
    La zona attualmente è sotto il vincolo dei beni ambientali, MA visto che all'epoca tale vincolo non sussisteva, la richiesta di sanatoria non dovrà andare in regione, almeno così dice il comune dopo aver interpellato la regione.
    In merito agli abbaini, ma non posso dire se tale sia la norma o se non fosse adeguatamente informato che ha seguito i miei lavori di recupero del sottotetto, per il piemonte l'altezza minima dei muri perimetrali è 1,60 sottotrave. Nonostante io abbia 5 abbaini, di cui il più grosso è di circa 4 mt di larghezza ed alto da 2,20 a salire, il posizionamento dell'abbaino non ha comunque potuto sporgere oltre il limite in cui la pregressa falda scende sotto i 160 cm. Questo proprio perchè, mi spiegarono all'epoca, l'apertura dell'abbaino, NON INCIDE sul calcolo delle medie d'altezza. :triste:
    Per contro, i posizionamento di alcune velux mi ha consentito di non tamponare poichè il limite minimo non va considerato se in quel punto vi soo aperture aeroilluminanti.
    Come si concilino le due cose, che a mio avviso sono in pieno contrasto, giuro che non saprei dire...
     

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