Cosa fare per non avere problemi di plusvalenza nell'acquisto di un immobile ?

[Sandra Serena]

Ciao eccomi di nuovo qui, e senza appartamento.
A Silvana e a altri intervenuti nel mio primo messaggio comunico che ora ho aderito all'associazione degli avvocati per i consumatori, riguardo caparra non restituita. Nel frattempo avevo trovato altro immobile ma ovviamente figuriamoci se poteva andarmi bene! Questo appartamento era stato dato in permuta in cambio di prestazioni lavorative, non era stato fatto il rogito e ora il venditore è venuto a conoscenza che dovrebbe pagare una plusvalenza del 45/50% sul prezzo di acquisto e ha rinunciato a venderlo.
Ora sono in contatto con altra agenzia, la quale mi informa che per non incappare in altro appartamento con medesimo problema sia da privato che da costruttore deve avere almeno 5 anni.
Vorrei avere da voi maggiori chiarimenti in merito, se ho ben inteso anche se dovessi trovare un'appartamento nuovo venduto da privato tramite agenzia immobiliare, ci sarebbe sempre questo problema di plusvalenza, 20% se da privato 50% se da costruttore o ditta?

Mamma mia non credevo di incontrare cosi tante difficoltà per acquistare immobile in Italia. Mi sto davvero scoraggiando.

Grazie.

 

[Antonello]

Si, la plusvalenza è del 20% sulla differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita, da privato.
Plusvalenza maggiore in altri casi.
Cercane uno che abbia almeno 5 anni di anzianità di acquisto o direttamente dal costruttore.

 

[Sandra Serena]

direttamente dal costruttore dicono che è ancora piu' alta la plusvalenza. Sinceramente non ci capisco piu niente.
Per esempio avevo visto un appartamento a 135mila euro con un anno di vita. Ma ovviamente nell'inserzione non parlano di plusvalenza ecc. Come mi dovrei regolare e che spese devo calcolare?

 

[Antonello]

C'è da dire che a te la plusvalenza non incide.
Chi la paga è il venditore.
Se l'immobile costa 135 mila tu paghi 135 mila + le imposte.
Per imposte intendo il 3% o il 4% + il costo del notaio e dell'eventuale agenzia immobiliare.

 

[Sandra Serena]

Allora l'agente immobiliare non mi sta informando bene, dice che nessuno vende rimettendoci di suo per questa plusvalenza e devo orientarmi per un appartamento che abbia almeno 5 anni.

 

[Antonello]

Forse non sa di cosa si parla.
Ti faccio un esempio facile:
Tizio ha acquistato un immobile nel 2008 e lo ha pagato 150 mila euro.
Lo vuole vendere nel 2011 a 180 mila.
La differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita è di 30mila euro.
La plusvalenza è pertanto di 30 mila euro e su questa somma il venditore pagherà il 20% di imposta che è pari a 6 mila euro.
Per il costruttore è diversa la percentuale ed anche il calcolo, ma alla fine poco e niente importa all'acquirente.

 

[Sandra Serena]

Dato che risultiamo solvibili per pagamento rateale mutuo, ma non disponiamo di liquidità immediata, come ci dobbiamo regolare per avere tutta la somma completa di spese accessorie, tasse, rogito, ecc?
Grazie Antonello.

Che sia questa la plusvalenza che parlano? e che noi possiamo coprire unicamente tramite mutuo completo?

 

[Antonello]

Altro esempio:
Sei interessata ad un immobile del valore di 150 mila euro.
Per la banca siete solvibili e potete accedere al mutuo.
Mutuo che vi sarà concesso all'80% del valore immobile.
Quindi l'80% di 150 mila è: 120 mila.
Mancano 30 mila per concludere l'affare.
30 mila euro che dovete avere voi in cassa oltre alle spese sopra descritte (altri 15 mila euro circa).
Niente a che vedere con la plusvalenza.

 

[Sandra Serena]

Capito Antonello,
allora devo scordarmi appartamento purtroppo. Potevamo solo in questa maniera. Un po difficile avere una liquidità immediata con i tempi che corrono, e capisco la prudenza delle banche, ma per fare che il mercato finanziario funzioni, bisogna anche fare circolare il denaro. Altrimenti resta tutto bloccato. Come garanzia avrebbero oltre la nostra solvibilità pure l'immobile.

 

[Antonello]

per fare che il mercato finanziario funzioni, bisogna anche fare circolare il denaro.

Tremonti anni fà ha salvato le banche a condizione che aiutassero le aziende (far circolare i denari).
Una volta in salvo hanno chiuso i rubinetti per tutti.

Come garanzia avrebbero oltre la nostra solvibilità pure l'immobile.

Che purtroppo non basta.