Calcolo importo Plusvalenza

[MauroSalfo.Realtor]

Buongiorno a tutti,
oggi vi propongo un altro bel quesito.
Grazie al solito cugino che è stato contemporaneamente esperto di:
Vendita>Ristrutturazione (parziale)>Rivendita
ora il buon proprietario (rimasto senza parenti vista la "strana" latitanza del cugino) si trova davanti un bel problema.
Immobile Acquistato per 240k (valore di mercato 190k);
Ristrutturato per 45k (senza sapere dell'esistenza dei vari Bonus in quanto persona anziana e parzialmente);
Rivenduto 320k (ha accettato la proposta ricevuta).

Su quale importo va calcolata la Plusvalenza?
1. Su 35k > 320-(240+45)
2. Su 80k > 320-240
Ovviamente acquistato a Gennaio 2023 e proposta accettata a Settembre 2023.

Spoiler: so già che probabilmente non concederanno il mutuo in quanto il valore massimo OMI come se fosse un gioiello sarebbe di 250k e siamo praticamente il 30% oltre il valore massimo applicabile.
(Ovviamente non li vale assolutamente, essendo addirittura parzialmente ristrutturato, ma incredibilmente ha trovato l'amatore, anzi, l'amatrice).

PS: per Ristrutturazione Parziale intendo che l'immobile, di 65mq calpestabili, nasce come bilocale ed è stato trasformato in trilocale con 2 bagni grazie alle molteplici finestre che ne hanno consentito l'accatastamento rispettando tutti gli standard urbanistici.
Non è aumento il volume o mq e la ristrutturazione ha interessato solamente una parte facendo intercettare gli impianti nuovi con quelli esistenti.

NB: sono ironico circa l'amatrice:
ci sono molteplici motivi per cui questa persona sarebbe disposta a pagare questo, e solo questo, immobile più del dovuto.

Dai su, attendo vostre!
Buona giornata e buon lavoro a tutt*

 

[brina82]

Buongiorno a tutti,
oggi vi propongo un altro bel quesito.
Grazie al solito cugino che è stato contemporaneamente esperto di:
Vendita>Ristrutturazione (parziale)>Rivendita
ora il buon proprietario (rimasto senza parenti vista la "strana" latitanza del cugino) si trova davanti un bel problema.
Immobile Acquistato per 240k (valore di mercato 190k);
Ristrutturato per 45k (senza sapere dell'esistenza dei vari Bonus in quanto persona anziana e parzialmente);
Rivenduto 320k (ha accettato la proposta ricevuta).

Su quale importo va calcolata la Plusvalenza?
1. Su 35k > 320-(240+45)
2. Su 80k > 320-240
Ovviamente acquistato a Gennaio 2023 e proposta accettata a Settembre 2023.

Spoiler: so già che probabilmente non concederanno il mutuo in quanto il valore massimo OMI come se fosse un gioiello sarebbe di 250k e siamo praticamente il 30% oltre il valore massimo applicabile.
(Ovviamente non li vale assolutamente, essendo addirittura parzialmente ristrutturato, ma incredibilmente ha trovato l'amatore, anzi, l'amatrice).

PS: per Ristrutturazione Parziale intendo che l'immobile, di 65mq calpestabili, nasce come bilocale ed è stato trasformato in trilocale con 2 bagni grazie alle molteplici finestre che ne hanno consentito l'accatastamento rispettando tutti gli standard urbanistici.
Non è aumento il volume o mq e la ristrutturazione ha interessato solamente una parte facendo intercettare gli impianti nuovi con quelli esistenti.

NB: sono ironico circa l'amatrice:
ci sono molteplici motivi per cui questa persona sarebbe disposta a pagare questo, e solo questo, immobile più del dovuto.

Dai su, attendo vostre!
Buona giornata e buon lavoro a tutt*

1), su 35k. Qualcuno ci mette anche le spese del Notaio, ecc.

 

[francesca63]

Su 35, meno spese notaio, sempre che la ristrutturazione sia stata eseguita con regolari fatture.

 

[Michela_]

Dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto vanno in detrazione
• Imposta di registro
• Onorario del Notaio per l’acquisto
• Provvigione agenzia per acquisto casa
• Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
• Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo, inclusi i costi per varie pratiche edilizie
• Imposta sostitutiva del mutuo

 

[MauroSalfo.Realtor]

Si @francesca63 le fatture ci sono eccome, ecco perchè ho scritto che il cugino tuttologo non aveva messo al corrente il proprietario dei bonus attuali.
Quindi ha pagato con bonifici non specifici! 🤦‍♂️🤦‍♂️🤦‍♂️

Grazie mille @Michela_ sei stata molto precisa.

 

[Michela_]

Grazie mille @Michela_ sei stata molto precisa.

🤣 ho avuto a che fare con una plusvalenza su un box 🙈. Ah, considera che se il pagamento avviene dal Notaio, questo applica (avrebbe applicato alla mia cliente) un costo per il loro servizio. Si è optato per il saldo in dichiarazione dei redditi.

Ovviamente acquistato a Gennaio 2023 e proposta accettata a Settembre 2023

Quando è prevista la data del rogito (che è quella che conta)?
La proprietaria non ha stabilito la residenza dell'immobile?
Se la proprietaria risulta residente per la metà del tempo (tra data acquisto e rivendita) + 1 giorno, non paga la plusvalenza.

 

[MauroSalfo.Realtor]

Guarda @Michela_ che i Notai (solo una volta non si è verificato) applicassero una tariffa per il pagamento della plusvalenza lo sapevo perchè mi capita.
Per quanto riguarda la residenza, la proprietaria è in California e non ci pensa proprio a venire in Italia, quindi hanno fatto questo "investimento" su consiglio del famoso "cugino" e ne stanno uscendo devastati economicamente perchè ovviamente sto omettendo dati che andranno discussi in altre sedi.
Quando gli ho fatto vedere come si compila e si applica il business plan di un investimento immobiliare in Italia, la proprietaria mi ha attaccato la video chiamata pensando che sarebbe stata intercettata dai Federali, la nostra Agenzia delle Entrate!
Ora sto sdrammatizzando, ma ti assicuro che il mio compito non è quello di migliore la situazione ma quello di non farla peggiorare!

 

[brina82]

Dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto vanno in detrazione
• Imposta di registro
• Onorario del Notaio per l’acquisto
• Provvigione agenzia per acquisto casa
• Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
• Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo, inclusi i costi per varie pratiche edilizie
• Imposta sostitutiva del mutuo

Preciso che sono sempre "interpretazioni": non mi pare ci sia una circolare AdE che tratti l'argomento.

Per esempio, per alcuni gran parte di queste voci non sono detraibili.

Diciamo che deve essere CHIARO che è una responsabilità che si assume direttamente il venditore: a me il Notaio mi ha chiesto quanto fosse la plusvalenza e gliel'ho semplicemente comunicato; gli ho portato l'assegno col conto preciso affinché versasse l'imposta. Se arriva un controllo, sono questioni mie, non del Notaio.

 

[Miciogatto]

Diciamo che deve essere CHIARO che è una responsabilità che si assume direttamente il venditore: a me il Notaio mi ha chiesto quanto fosse la plusvalenza e gliel'ho semplicemente comunicato; gli ho portato l'assegno col conto preciso affinché versasse l'imposta. Se arriva un controllo, sono questioni mie, non del Notaio.

Esatto, infatti non capisco se ci sono notai che si fanno pagare solo per versare l'imposta che calcoli tu da solo.

Poi se ti fa consulenza (ma non sarebbe il suo campo, è più fiscale la materia) per calcolarti lui quello che devi versare, selezionando tra i documenti quelli che secondo lui puoi detrarre e quelli no è altro discorso.

 

[Michela_]

gran parte di queste voci non sono detraibili.

Ad esempio?

A me il notaio ha detto "c'è plusvalenza. Ove in possesso chiedo le seguenti fatture (solo fatture, non il pagamento di esse) al fine di calcolare l'imposta dovuta." Inviata la documentazione richiesta, ricevuto importo (calcolato precedentemente anche da me) e costo del servizio. Io ne ho avuto a che fare appunto indirettamente una volta sola.