Scadenza di un comodato su un immobile

[Lira75]

Vorrei esporvi un mio dubbio forte.
Ho acquistato un immobile a giugno. Sul catasto è composto da 9 vani ed è una casa unica pero' fisicamente ci stanno 2 appartamenti affiancati ma con stanze disposta su 2 piani. I contatori enel e acqua sono intestati a me perchè ho provveduto a fare voltura. Attualmente in un appartamento vive in comodato d'uso gratuito un anziano (con pensione e lavoretti in nero) e che scadrà l'anno prossimo in una data ben stabilita. Il contratto di comodato è stato registrato, prevede la richiesta di una penale per € 20 al giorno nel caso il comodatario non se ne vada e tra le pagine è stata posta la planimetria delle stanze che puo' occupare. Adesso vi chiedo:
* poichè sta occupando una terza stanza che non è stata concordata nel contratto cosa incorro se sostituisco la serratura (premetto che gli lascio a disposizione l'eventuale materiale che trovero' in questa stanza in un locala a parte)?
* dato che ho seri dubbi sul fatto che a scadenza lascerà l'immobile, come dovro' procedere nel caso si rifiutasse di andarsene? Posso rivolgermi all'UPPI nell'eventualià?Ho letto che dispongono di avvocati economici.
* utenze: poichè sono intestate a me, se a scadenza non se ne va posso addebitargliele con gli interessi di mora?
* ultima cosa: dal punto di vista fiscale porei incorrere in problemi a causa dell'addebito della penale a carico del comodatario? potrebbe essere scambiato per un affitto mascherato?

Vi ringrazio

 

[studiopci]

Salve, vediamo per gradi

poichè sta occupando una terza stanza che non è stata concordata nel contratto cosa incorro se sostituisco la serratura (premetto che gli lascio a disposizione l'eventuale materiale che trovero' in questa stanza in un locala a parte)?

effrazione di domicilio e sequestro di beni , purtroppo anche se non è stato definito nel contratto hai concesso e/ o hai accettato la cosa , quindi di fatto è nella sua disponibilità.

dato che ho seri dubbi sul fatto che a scadenza lascerà l'immobile, come dovro' procedere nel caso si rifiutasse di andarsene? Posso rivolgermi all'UPPI nell'eventualià?Ho letto che dispongono di avvocati economici.

Il contratto di comodato d'uso gratuito presuppone che alla scadenza tu debba lasciare libero l'immobile da cose e persone , punto e basta... il discorso è che molto spesso si ricorre al comodato per mascherare un contratto di fitto con la peculiarità dello sfratto immediato, senza rendersi conto che si peggiora ancora di più la situazione, nel tuo caso poi la penale è una chicca. Non essendo chiara la situazione potreesti aspettarti di tutto alla scadenza del contratto, dal pagamento della penale ... al non abbandono dei locali oltre ad una denuncia dall'inquilino. Mi sento di consigliarti di sondare la cosa e valutare con un avvocato come uscirne , l'UPPI potrebbe andare bene .

utenze: poichè sono intestate a me, se a scadenza non se ne va posso addebitargliele con gli interessi di mora?

vale il consiglio di sopra

ultima cosa: dal punto di vista fiscale porei incorrere in problemi a causa dell'addebito della penale a carico del comodatario? potrebbe essere scambiato per un affitto mascherato?

Il problema è proprio questo, l'A.d.E. non vede di buon occhio i comodati gratuiti, proprio perchè se ne è fatto e se ne fà ricorso molto spesso, il discorso è ... se hai dato in comodato gratuito l'appartamento ad un figlio , la cosa passa tranquillamente per ovvie deduzioni, se hai dato in comodato gratuito una cantina ad un vecchietto , anche qui potrebbe andare, se hai dato una parte dell'immobile ad un vecchietto privo di reddito anche questa potrebbe essere giustificata, ma nel tuo caso potrebbe configurarsi un affitto mascherato e tralaltro tieni presente che la legge sull'emersione del fitto in nero prevede che in caso di denuncia da parte dell'inquilino, questi avrà come compenso un contratto fi fitto a cifra irrisoria per 4 + 4 anni e per te prevede multe salate, spero non sia arrivata notizia all'orecchio del signore ... ma a te conviene muoverti per tempo e parlarne con un avvocato. Fabrizio

 

[Lira75]

Comodato d'uso

Buongiorno Fabrizio, grazie per la pronta risposta e per i chiarimenti per i vari passaggi.

il discorso è che molto spesso si ricorre al comodato per mascherare un contratto di fitto con la peculiarità dello sfratto immediato, senza rendersi conto che si peggiora ancora di più la situazione, nel tuo caso poi la penale è una chicca

Ho utilizzato questo contratto per aiutare l'anziano a trovare un altro alloggio dato che era il vecchio proprietario. Non mi interessa avere da lui nessuna remunerazione dato che ho avuto un bello sconto sulla casa. Non percepisco nessuna cifra alla fine del mese dal comodatario, non mi viene fatto nessun versamento sul conto e ne tantomeno in contanti quindi - immaginando che l'A.d.E. dubiti della mia buona fede - come potrei essere accusato di percepire i soldi in nero? Senza esserci delle prove evidenti come posso essere accusata di evasione? Cosa intende dire che "si peggiora ancora di piu' la situazione? In merito a che cosa?". Dato che tale contratto è previsto dalla legge non vedo perchè debba essere considerato metodo di evasione (allora tantovale per i legiferanti abolirlo o rilegarlo a determinati casi). Agisco liberamente in buona fede. Io credo che i problemi li avrei proprio nel momento in cui mi scada il comodato - quindi partirebbe il conteggio della penale...In quel momento si che avrei qualche timore che l'A.d.E mi possa accusare di evasione, quindi come potrei tutelarmi in questo caso? Se il comodatario non liberasse i locali dopo la scadenza dovrei quindi denunciare la penale che matura indipendentemente dal caso che il comodatario me la paghi o no? Lei cosa mi consiglia?
Aggiungo occorre registrare anche la chiusura del comodato (pagando ancora le € 168) a scadenza?

Non essendo chiara la situazione potresti aspettarti di tutto alla scadenza del contratto, dal pagamento della penale ... al non abbandono dei locali oltre ad una denuncia dall'inquilino.

Per cortesia, mi puo' spiegare dove non è chiara la situazione?Il comodatario mi dovrebbe denunciare per cosa?

la legge sull'emersione del fitto in nero prevede che in caso di denuncia da parte dell'inquilino, questi avrà come compenso un contratto fi fitto a cifra irrisoria per 4 + 4 anni e per te prevede multe salate,

Non sapevo della cosa, quindi la ringrazio per avermi informata. Rimane sempre pero' il punto: come potrebbe fare il comodatario a dimostrare che mi avrebbe versato dei soldi? Tra l'altro per evitare grane a scadenza non sono nemmeno sicura di chiedere soldi per rimborso spese enel e acqua. Come potrei essere accusata quindi io di evasione?:x L'A.d.E. mi controllerà le cartelle fiscali? Il conto corrente?

Ultima cosa:

effrazione di domicilio e sequestro di beni , purtroppo anche se non è stato definito nel contratto hai concesso e/ o hai accettato la cosa , quindi di fatto è nella sua disponibilità.

In questo caso potrei fare intervenire le forze dell'ordine (vigili o carabinieri?) per far liberare la stanza?

Ringraziandola ancora per i consigli la saluto

 

[studiopci]

Nel forum ci diamo del tu tranquillamente e non è cattiva educazione , la mia era una risposta generale comunque vedo di rispondere ai tuoi dubbi

Senza esserci delle prove evidenti come posso essere accusata di evasione?

Purtroppo in Italia vige il principio della colpevolezza ed il negozio dell'accertamento induttivo, l'A.d.E ti potrebbe ( e dico potrebbe , non è detto ) chiedere spiegazioni e sarebbe compito tuo dimostrare il contrario.
Alla scadenza il signore che occupa l'appartamento , deve lasciarlo , non ha altro da fare e tu nel caso in cui non lo faccia devi immediatamente richiedere la liberazione dei locali tramite avvocato prima e poi con richiesta al tribunale con lo sfratto esecutivo che in questo caso non avrà ( teoricamente ) gli stessi tempi di un contratto di fitto, sinceramente non saprei consigliarti se accettare o meno il pagamento della penale e se si per quanto tempo, per questo chiederei ad un avvocato, io propenderei per la liberazione dei locali e poi farei richeista di pagamento della penale per i giorni di occupazione .

Aggiungo occorre registrare anche la chiusura del comodato (pagando ancora le € 168) a scadenza?

No quando il contratto è scaduto non devi fare niente.

Per cortesia, mi puo' spiegare dove non è chiara la situazione?Il comodatario mi dovrebbe denunciare per cosa?

Se alla scadenza il vecchietto non va via è chiaro che non sta rispettando i patti presi, a questo punto potrebbe fare e dire qualsiasi cosa, logicamente siamo nel campo delle ipotesi ma una persona che non va via sapendo di doverlo fare , significa che vuole piantare grane.

come potrebbe fare il comodatario a dimostrare che mi avrebbe versato dei soldi? Tra l'altro per evitare grane a scadenza non sono nemmeno sicura di chiedere soldi per rimborso spese enel e acqua. Come potrei essere accusata quindi io di evasione?

Siamo sempre nel campo delle ipotesi (anche se più nere ) ma poniamo il caso che il signore non vuole andarsene potrebbe dire qualsiasi cosa , è la tua parola conto la sua .

In questo caso potrei fare intervenire le forze dell'ordine (vigili o carabinieri?) per far liberare la stanza?

Mi sembra un pò eccessivo, penso che potresti semplicemente chiedere di liberarti la stanza in quanto ti serve, comunque per una maggiore tranquillità fai un passaggio con un avvocato e troverai la strada migliore. Fabrizio

 

[Lira75]

Ti ringrazio Fabrizio! Anche io preferisco pensare nel peggior modo possibile
Se poi la situazione si risolve per il meglio .....tanto meglio!! Grazie moltissime

Aggiunto dopo 6 minuti...

Comunque anche io opterei per la liberazione immediata dei locali. Non mi interessa prendere soldi, ma riavere la casa. Potresti darmi un'idea di come funziona uno sfratto esecutivo nei confronti di un comodatario? Mi sapresti anche dire quanto mi verrebbe a costare l'avvocato?
Insomma come potrebbero evolvere le cose...piu' o meno...
Buona serata!

 

[corto-armitage]

Dopo 6 anni intervengo per dire che sarebbe opportuno che le persone che chiedono consigli raccontassero come è finita la vicenda. Sarebbe una informazione utile per la casistica a favore di quelli che in futuro leggono e magari si trovano in una situazione simile e un modo di restituire qualcosa alla comunità che li ha aiutati.