Calcolo Plusvalenza corretto?

[marco1967]

Salve a tutti.
Vorrei vendere un piccolo appartamento. Sono proprietario del 50% da 15 anni mentre ne ho acquistato il restante 50% un paio di anni fa ( a 50.000 euro ).
Il calcolo della plusvalenza lo devo fare partendo dal 50% della somma che otterrò dalla vendita...spero... Cerco di spiegarmi.
Lo vorrei vendere a 150.000 Euro.
Ho acquistato il 50% due anni fa a 50.000 Euro.
Plusvalenza = ( 150.000 / 2 ) - 50.000 = 25.000 Euro
Solo su questi 25.000 devo pagarci il 20% ? Avendo inoltre speso circa 10.000 E. lo scorso anno per ristrutturarlo, posso scorporarli dai 25.000 e quindi calcolare le tasse solo su 15.000 ?
Grazie

 

[Diego Antonello]

ti do buone notizie:
1. le spese sostenute (e documentate) per l'acquisto della quota vanno ad aggiungersi al prezzo pagato, quindi nel tuo esempio: (150.000/2)-(50.000+10.000)= 15.000 (sempre che come spese tu abbia avuto solo i 10000 di ristrutturazione....ma suppongo che hai pagato anche il notaio (solo l'onorario, non la parte di imposte.....);
2. non hai plusvalenza avendo tu acquistato la prima quota con agevolazione prima casa e avendo (suppongo) avuto la residenza per la maggior parte del tempo (o comunque era destinata ad abitazione principale tua o della tua famiglia);
3. se non riacquisti entro 12 mesi perdi l'agevolazione solo sull'ultima quota acquistata (ma in merito ci sono pareri contrastanti....c'è chi dice che, in casi del genere, invece non occorre riacquistare perchè avendo comprato la prima quota più di 5 anni fa, non decadi dalle agevolazioni per la seconda, a patto che vendi l'intera proprietà);
4. una volta venduta la casa, riacquistando entro 12 mesi dalla vendita ti viene riconosciuto un credito d'imposta pari alle imposte versate con l'agevolazione prima casa (totali);
5. non sei obbligato a riacquistare con agevolazione (certe volte potrebbe essere utile tenersi nel comodino l'agevolazione prima casa);
6.in ogni caso ti spetta il credito d'imposta;
7. se non riacquisti entro 12 mesi, il credito non va perso, ma puoi recuperarlo:
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e
denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al
nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato
effettuato il riacquisto stesso;
- In compensazione di altri tributi o contributi dovuti in sede di versamenti unitari
con il modello F24.
spero di averti fatto felice!

 

[Umberto Granducato]

1. le spese sostenute (e documentate) per l'acquisto della quota vanno ad aggiungersi al prezzo pagato, quindi nel tuo esempio: (150.000/2)-(50.000+10.000)= 15.000 (sempre che come spese tu abbia avuto solo i 10000 di ristrutturazione....ma suppongo che hai pagato anche il notaio (solo l'onorario, non la parte di imposte.....);

anche la parte di imposta e non solo l'onorario vanno in detrazione...

 

[Diego Antonello]

quindi tutta la parcella? sapevo il contrario (visto che le imposte vengono scaricate come credito)....boh..meglio!

 

[Umberto Granducato]

si tutto: onorario e imposte.
Mediazione, costi di ristrutturazione, ma non l'arredo

 

[Diego Antonello]

mmmmh....l'arredo in senso stretto non viene considerato, ma le opere fisse tipo bagni o cucine in muratura direi di si, in quanto rientrano nella ristrutturazione

 

[marco1967]

Grazie,
solo che l'appartamento in questione non è prima casa ma un investimento che avevo fatto anni fa.. L'importante è che il calcolo da me fatto sia corretto e cioè che la quota che entra in ballo per il calcolo della plusvalenza venga calcolata a partire dalla metà del prezzo di vendita che ricaverò da questo immobile.

 

[Diego Antonello]

ma la casa? seconda casa? residenza? il calcolo è quello già detto..... prezzo di vendita-prezzo di acquisto dalla differenza tolgo le spese sontenute e documentate e quello che resta viene tassato al 20% (o in dichiarazione dei redditi in base allo scaglione IRPEF)..
ma non è detto che la tua plusvalenza sia tassata..viene tassata solo se l'immobile:
- non deriva da successione;
- non è l'abitazione dove il venditore ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo in cui è stato proprietario;
- è stato costruito o acquistato da meno di 5 anni
così lo specifico nel tuir:

....
Articolo 67
1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti
nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in
accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere
intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili
acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione
e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari,
nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni
suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della
cessione;
...........
Articolo 68
1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla
differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
...........

 

[marco1967]

La casa è una 2^ casa dove non ho mai risieduto e che ho comprato molti anni fa in comproprietà (uso investimento ). Poi lo scorso anno ho rilevato il restante 50% . Siccome la vendita la farò da unico proprietario mi era preso il dubbio se era corretto considerare per la plusvalenza solo il 50% del prezzo di vendita che andrò ad incassare. Da quello che ho capito è corretto il calcolo che ho fatto. La vendo a 150.000 e alla metà dei 150.000 tolgo il prezzo di acquisto dello scorso anno ( 60.000 ) + le spese sostenute per ristrutturarla ( mi sembra un tot. di circa 12.000 E.) . Conti alla mano pago il 20% su circa 3000 Euro ( 75000-60000-12000 ) . Bene, temevo peggio.

 

[Diego Antonello]

si...tutto giusto....
ps.non ho capito....nei 72.000 hai conteggiato anche il notaio pagato al riscatto della 2° quota e le altre spese oltre alla ristrutturazione?