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  1. marco1967

    marco1967 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    Vorrei vendere un piccolo appartamento. Sono proprietario del 50% da 15 anni mentre ne ho acquistato il restante 50% un paio di anni fa ( a 50.000 euro ).
    Il calcolo della plusvalenza lo devo fare partendo dal 50% della somma che otterrò dalla vendita...spero... Cerco di spiegarmi.
    Lo vorrei vendere a 150.000 Euro.
    Ho acquistato il 50% due anni fa a 50.000 Euro.
    Plusvalenza = ( 150.000 / 2 ) - 50.000 = 25.000 Euro
    Solo su questi 25.000 devo pagarci il 20% ? Avendo inoltre speso circa 10.000 E. lo scorso anno per ristrutturarlo, posso scorporarli dai 25.000 e quindi calcolare le tasse solo su 15.000 ?
    Grazie
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ti do buone notizie:
    1. le spese sostenute (e documentate) per l'acquisto della quota vanno ad aggiungersi al prezzo pagato, quindi nel tuo esempio: (150.000/2)-(50.000+10.000)= 15.000 (sempre che come spese tu abbia avuto solo i 10000 di ristrutturazione....ma suppongo che hai pagato anche il notaio (solo l'onorario, non la parte di imposte.....);
    2. non hai plusvalenza avendo tu acquistato la prima quota con agevolazione prima casa e avendo (suppongo) avuto la residenza per la maggior parte del tempo (o comunque era destinata ad abitazione principale tua o della tua famiglia);
    3. se non riacquisti entro 12 mesi perdi l'agevolazione solo sull'ultima quota acquistata (ma in merito ci sono pareri contrastanti....c'è chi dice che, in casi del genere, invece non occorre riacquistare perchè avendo comprato la prima quota più di 5 anni fa, non decadi dalle agevolazioni per la seconda, a patto che vendi l'intera proprietà);
    4. una volta venduta la casa, riacquistando entro 12 mesi dalla vendita ti viene riconosciuto un credito d'imposta pari alle imposte versate con l'agevolazione prima casa (totali);
    5. non sei obbligato a riacquistare con agevolazione (certe volte potrebbe essere utile tenersi nel comodino l'agevolazione prima casa);
    6.in ogni caso ti spetta il credito d'imposta;
    7. se non riacquisti entro 12 mesi, il credito non va perso, ma puoi recuperarlo:
    - in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e
    denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
    - in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al
    nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato
    effettuato il riacquisto stesso;
    - In compensazione di altri tributi o contributi dovuti in sede di versamenti unitari
    con il modello F24.
    spero di averti fatto felice! :fico:
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    anche la parte di imposta e non solo l'onorario vanno in detrazione...
     
  4. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quindi tutta la parcella? sapevo il contrario (visto che le imposte vengono scaricate come credito)....boh..meglio!;)
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si tutto: onorario e imposte.
    Mediazione, costi di ristrutturazione, ma non l'arredo
     
  6. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mmmmh....l'arredo in senso stretto non viene considerato, ma le opere fisse tipo bagni o cucine in muratura direi di si, in quanto rientrano nella ristrutturazione
     
  7. marco1967

    marco1967 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie,
    solo che l'appartamento in questione non è prima casa ma un investimento che avevo fatto anni fa.. L'importante è che il calcolo da me fatto sia corretto e cioè che la quota che entra in ballo per il calcolo della plusvalenza venga calcolata a partire dalla metà del prezzo di vendita che ricaverò da questo immobile.
     
  8. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ma la casa? seconda casa? residenza? il calcolo è quello già detto..... prezzo di vendita-prezzo di acquisto dalla differenza tolgo le spese sontenute e documentate e quello che resta viene tassato al 20% (o in dichiarazione dei redditi in base allo scaglione IRPEF)..
    ma non è detto che la tua plusvalenza sia tassata..viene tassata solo se l'immobile:
    - non deriva da successione;
    - non è l'abitazione dove il venditore ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo in cui è stato proprietario;
    - è stato costruito o acquistato da meno di 5 anni
    così lo specifico nel tuir:
     
  9. marco1967

    marco1967 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La casa è una 2^ casa dove non ho mai risieduto e che ho comprato molti anni fa in comproprietà (uso investimento ). Poi lo scorso anno ho rilevato il restante 50% . Siccome la vendita la farò da unico proprietario mi era preso il dubbio se era corretto considerare per la plusvalenza solo il 50% del prezzo di vendita che andrò ad incassare. Da quello che ho capito è corretto il calcolo che ho fatto. La vendo a 150.000 e alla metà dei 150.000 tolgo il prezzo di acquisto dello scorso anno ( 60.000 ) + le spese sostenute per ristrutturarla ( mi sembra un tot. di circa 12.000 E.) . Conti alla mano pago il 20% su circa 3000 Euro ( 75000-60000-12000 ) . Bene, temevo peggio.:)
     
  10. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si...tutto giusto....:ok:
    ps.non ho capito....nei 72.000 hai conteggiato anche il notaio pagato al riscatto della 2° quota e le altre spese oltre alla ristrutturazione?
     
  11. marco1967

    marco1967 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si, grazie. Euro+ Euro-:stretta_di_mano:
     
  12. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  13. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' una buona notizia. Hai anche il riferimento di legge?
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  15. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    o un po' più su in questa pagina (post #8) :p
    ps. testo unico imposte sui redditi artt.67-68
     
  16. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "ogni altro costo inerente al bene medesimo" è un pò vago, ad esempio mi meraviglia molto che le imposte sono considerate un costo. chissà se anche l'IVA sia considerata tale?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nell'articolo si parla esplicitamente di imposte.
    Anche l'IVA per un privato è un costo...
     
  18. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'unica cosa necessaria è che siano documentate, quindi con fattura: provvigioni, notaio, imposte, ristrutturazioni, consulenze e parcelle di geometri avvocati & co.... (alcuni sostengono anche gli arredi non in muratura...ma non ho mai incontrato un notaio che ne accetti le fatture)
     
  19. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si ho letto l'articolo, ma la mia paura è che si tratti di una interpretazione della legge
     
  20. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non è un'interpretazione.....il testo unico è la legge applicata attualmente per la tassazine sui redditi
     

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