Comprare casa senza agibilità/abitabilità

[gianluca78]

Ciaoa tutti,

io sono di Roma e come molti romani mi ritrovo con l'annoso problema di dover comprare case senza l'agibilità/abitabilità. Come ci si comporta?

Mi spiego meglio. Ho visto un immobile molto bello, con tutti i parametri per essere agibile, almeno a detta del geometra con cui l'ho visto. La zona è periferica ma non troppo e comunque è un quartiere moto carino e urbanizzato al massimo (non si tratta di costruzioni rurali).

L'immobile si trova ina una normalissima palazzina in cortina ed è stato costruito nel 1961. Ora pare che manchi l'agibilità/abitabilità a tutta la palazzina (e a molte altre in quel quartiere specifico).

Mi è stato detto (sia dal mio notaio che dal mio geometra) che il 90% delle case a Roma si trova in queste condizioni.

Però nel mio caso anche le piantine non sono aggiornate. Addirittura questa casa (solo nelle piantine) risulta ancora unita a quella del vicino. Il mio geometra dice che bisogna andare in Comune e fare una SCIA (da quanto ho capito la DIA si fa solo per ristrutturazioni complesse) e far aggiornare le piantine allo stato attuale pagando una penale.

Vengo al punto --> io non sono un esperto di urbanistica e le mie domande sono:

1) è possibile comprare una casa senza agibilità/abitabilità? Immagino di sì visto che lo fanno in molti; ma si tratta di un illecito?

2) in questo caso è come comprarsi una casa con abuso edilizio? Una casa del tutto abusiva intendo? Oppure se la casa è ante '67 si "chiude un occhio"?

3) se la casa non ha l'agibilità/abitabilità si può fare una SCIA per regolarizzare le piantine depositate in Comune?

4) come si fa a fare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o una DIA (Denuncia di Inizio Attività) se l'immobile non ha l'agibilità/abitabilità? Il Comune non dovrebbe rifiutarsi? dire cioè il tuo immobile è abusivo e tu non puoi farci proprio nessun lavoro.

5) Si dice Certificato di agibilità o di abitabilità?

Come avrete capito dalle mie molte domande sono un totale ignorante in materia.

Aiutatemi !!!

P.S.

non mi dite cambia casa, perchè la casa in questione a parte questi problemi tecnici è veramente molto bella e ha dei parametri di vivibilità altissimi. Insomma io me la vorrei proprio comprare.

 

[ccc1956]

Si dice Certificato di agibilità o di abitabilità?
e' la stessa cosa ma si parla di agibilita'.
quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.

 

[SALVES]

gianluca78 se spulci nel forum riesci ad avere tante altre risposte dalle discussioni simili a questa tua, comunque:

1) come scritto da Andrea Boschini
Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità ?
Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.
Leggi Tutto cliccando su: Preliminare senza certificato di agibilità/abitabilità - Pagina 2;
però se il notaio te lo permette e lo accetti anche tu penso che puoi fare l'atto di compravendita, c'è da dire che se vorresti accedere ad un mutuo per acquisto prima casa allora avrai problemi il certificato di abitabilità quasi indispensabile a seconda della banca o addirittura indispensabile;
2) Anche se ante 1967 e devi procedere al''acquisizione dell'abitabilità devi comunicare la divisione della planimetia al comune perche è un intervento che per realizzarlo occorre la dia per la formazione di due unità immobiliari urbane, c'è da dire che e importantissimo che la stessa divisione se non è stata neanche comunicata al catasto e fondamentale anche questa al fine della redazione dll'atto di compravendita;
3) si che si può chedere ma in sanatoria amministrativa;
4) non avere l'agibilità o abitabilità non vuol dire che l'immobile è abusivo ma solo che per un qualsiasi motivo il proprietario non ha provveduto alla richiesta di tali certificati;
5) agibilità si ha quando sono stati depositati tutti gli atti e osservate tutte le norme relative ala statica dell'immobile, abtabilità si ha quando sono stati depositati tutti gli atti e osservate tutte le norme riguardanti l'urbanistica, sanitaria, sicurzza impianti, e tutte le autorizzazioni amministrative occorrenti.
Dopo tutto questo penso di averti dato le indicazioni per decidere tu il da farsi.

 

[gianluca78]

Grazie mille delle risposte.

Quindi se ho capito bene la casa posso decidere di comprarla anche se inagibile.

Dire che non ha l'agibilità non vuol dire che sia abusiva. Per l'abusivismo devo controllare le licenze edilizie. Giusto?

Quello che ancora non mi è chiaro è la differenza tra immobili ante '67 e quelli post.

L'agente immobiliare mi dice che quelli ante '67 non devono avere l'agibilità ma questa mi sembra una bufala enorme.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

No abitabilità no party potrebbe dirsi.
Ti occorre un buon tecnico che verifichi lo stato dell'immobile e il da farsi, altro, e già ti è stato detto molto dai precedenti post in questa sede e senza esaminare come stanno le cose realmente, non potrai aspettarti.
Poi potrai formulare una eventuale proposta o meglio preliminare ben congegnato che tenga conto di quanto ti verrà detto per sanare sempre che questo sia fattibile....
Occhio comunque a non trascurare queste irregolarità solo perchè la casa ti piace e per l'Agenti Immobiliari sarebbe un affare ... probabilmente proprio per queste carenze.
Luigi De Valeri

 

[Umberto Granducato]

Quindi se ho capito bene la casa posso decidere di comprarla anche se inagibile.
Dire che non ha l'agibilità non vuol dire che sia abusiva.

Non esattamente. Tu compri una casa priva del certificato, ma non inagibile.

Per l'abusivismo devo controllare le licenze edilizie. Giusto?

si. e vanno sanati

Quello che ancora non mi è chiaro è la differenza tra immobili ante '67 e quelli post.

la legge ponte 765/1967 ha introdotto come principio l'obbligo di dotarsi per qualsiasi intervento edilizio di idonea Licenza, obbligando i comuni a regolamentare con idonea strumentazione urbanistica gli interventi edilizi. Questo per porre un freno allo sviluppo edilizio incontrollato

L'agente immobiliare mi dice che quelli ante '67 non devono avere l'agibilità ma questa mi sembra una bufala enorme.

Non è una bufala: quelli ante '67 non avevano l'obbligo

 

[Diegoman81]

Grazie mille delle risposte.

Quindi se ho capito bene la casa posso decidere di comprarla anche se inagibile.

Dire che non ha l'agibilità non vuol dire che sia abusiva. Per l'abusivismo devo controllare le licenze edilizie. Giusto?

Quello che ancora non mi è chiaro è la differenza tra immobili ante '67 e quelli post.

L'agente immobiliare mi dice che quelli ante '67 non devono avere l'agibilità ma questa mi sembra una bufala enorme.

Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario. E' Vero !
Per l'agibilità posso farti il caso specifico nel mio comune, Fiumicino.
L'ente bacino nel 92 blocco tutte le licenze e i rilasci delle agibilità dichiarando Fiumicino a rischio esondazione. Ti lascio immagine la rivolta che ci fu dalle Imprese e dai privati che non potevano avere la casa in "regola". Ad oggi, in attesa del rialzo degli argini, la situazione e' stata sbloccata con la SOLA presentazione della richiesta per il certificato di agibilità, correlata con tutta la documentazione necessaria. Quindi gli immobili sono communque regolari e vendibili. E al rialzo degli argini i cittadini potranno andare in comune con il numero di protocollo e ritirare il certificato.

 

[gianluca78]

Ciao,

ma ne siete sicuri? Io mi sono letto il testo 47/85 che fa riferimento ad un maxi condono edilizio.

il testo riferendosi alle case ante 1967 dice:

"[...]. Articolo 31
Sanatoria delle opere abusive (1).

Possono, su loro richiesta, conseguire la concessione o la autorizzazione in sanatoria i proprietari di costruzioni e di altre opere che risultino essere state ultimate entro la data del 1° ottobre 1983 ed eseguite:
a) senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
b) in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.
[....] Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'articolo 34 della presente legge. [...]"

E poi:

"[...] . Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata (3). [...]".

Qui si fa riferimento solo alle concessioni edilizie. Della serie se avete costruito (prima del '67) dove non dovevate: pace siete condonati.

Ma non si fa riferimento all'agibilità. D'altronde mi pare ovvio: se faccio una casa col cartongesso non certo il fatto che io l'abbia costruita nel '67 costituisce garanzia alla salubrità e agibilità della casa.

Ho capito che posso volontariamente comprarmi case anche senza questo certificato post o ante '67, ma comunque in questo caso il valore dell'immobile dovrebbe calare di molto.

Intendo dire se l'agente mi dice che l'agibilità non serve per legge ha ragione per qualunque abitazione. Ma sta di fatto che devo essere informato altrimenti posso fargli causa sia che sia ante '67 sia che sia post '67.

Ditemi voi.

 

[Nick71]

Salve,
sono un neo iscritto e provo ad inserirmi in questo thread che illustra problematiche molto simili alle mie, direi identiche. Ho individuato un appartamento al quale non vorrei rinunciare il quale, però, è sprovvisto di agibilità. Vorrei capire davvero ed una volta per tutte (ho letto di tutto di più ma ad ora non ho ancora le idee chiare)
1) ho il titolo per richiedere l'agibilità per la mia sola unità abitativa? è possibile ciò?
2) che costo comporterebbe l'ottenimento dell'agibilità (periti, tecnici, bolli ecc ecc)
3)o è obbligatorio che tutta la palazzina abbia l'agibilità?in questo caso entrerebbero in gioco tutti i condomini con quel che sappiamo comporta, e cioè pareri discordanti, litigi ecc ecc....praticamente impossibile, cmqe per assurdo che costo avrebbe ottenere l'agibilità per tutta la palazzina?
4)per l'ottenimento del mutuo è vero che basterebbe presentare alla banca anche solo la DOMANDA di agibilità?
5)mi è stato detto che un escamotage possibile sarebbe quello di procedere col piano casa e cioè dichiarare un DIA per fare un "lavoretto" (tipo chiusura di una verandina con vetrate) e di conseguenza dopo richiedere l'agibilità al comune che in questo caso non te la potrebbe negare.....corrisponde a verità?
Spero di essere stato sufficientemente esaustivo
Grazie millle davvero a tutti coloro saranno in grado di darmi informazioni e spiegazioni utili, sto impazzendo!!
Buon week end a tutti
Ciao
Nicola

 

[SALVES]

Per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'articolo 34 della presente legge.

Perfetto quindi significa che chi era sprovvisto della licenza poteva sanare entro i termini della L.47/85 quello che non aveva fatto prima cosa che ora non è possibile per decadenza dei termini.

Per Nick71
1) Potresti averla dipende dalla situazione urbanistica dell'immobile e del comune;
2) i costi variano da luogo a luogo, da tecnico a tecnico e da quello che si deve ancora eventualmente integrare nella pratica urbanistica;
3) dovresti acquisire almenno tutti i certificati e i documenti che attestano l'osservanza delle norme vigenti per la struttura dell'edificio e delle parti e impianti comuni;
4) la maggior parte delle banche vuole il certificato poi non so puo darsi che qualcuna accetti;
5) per quello che mi è capitato di affrontare penso proprio di no, poichè il tecnico comunale se non ha l'agibilità precedente rilasciata ti invita a completare il precedente per ottenere la nuova dopo i lavori eseguiti con dia.