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Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti, dopo almeno un anno di ricerche di una casa che fosse anche completamente a posto dal punto di vista documentale, credo che rinuncerò al certificato di agibilità/abitabilità perché semplicemente sinora nessuna casa che ho visto (anche interessanti) ne è provvisto.
Sono orientato in zone di Roma sud come san paolo, laurentina, eur decima (anche case da 450k euro vicino alla metro niente certificato di abitabilità).
Sono interessato a case da ristrutturaere in piani alti; spesso mi piacciono case degli enti (Decima, Gescal perché le trovo progettate in condomini ariosi, silenziosi, verdi e con stanze ampie.. insomma mi piacciono). Il periodo di costruzione di solito va dal 60 al 70. Non mi venite a dire che l'abitabilità non è richiesta perché a legge dell'abitabilità è del 67.

Il mio notaio mi ha già "salvato" da una proposta accettata di una casa in cui si è scoperto che il certificato di abitabilità era stato rifiutato dal comune a causa di una difformità del palazzo rispetto al progetto approvato: essendo stato rifiutato la casa deve avere qualche problema sostanziale di abitabilità e quindi o la proprietaria faceva una perizia o non si può vendere una casa con richiesta di abitabilità espressamente rifiutata.

Ditemi se sbaglio, ma ho capito quanto segue:
A Roma il certificato di abitabilità è raro ( in certe zone più frequente, come per esempio al nuovo salario dove avevo casa, in altre meno...), ma ci sono dei sottocasi:

1) Abitabilità mai chiesta dal costruttore o chi per lui: è il caso più frequente; in tal caso l'acquirente accetta l'assenza formale (cioè il pezzo di carta) del certificato di abitabilità, ma se venisse a scoprire che la casa ha dei seri problemi sostanzialidi abitabilità, potrebbe sempre rivalersi sul venditore, il quale deve sempre garantire che sta vendendo una casa sostanzialmente abitabile, a meno di interventi di rifacimento impianti, riammodernamento. Insomma in linea di principio non ci devono essere condizioni che impediscano per sempre di ottenere l'abitabilità, faccio degli esempi:
1.1) Se si rifacessero gli impianti condominiali e si mettessero tutte le condizioni di sicurezza impiantistica il palazzo potrebbe ottenere l'agibilità: ottimo, ma un perito lo deve certificare.
1.2) La casa non ha il collaudo statico e se lo si facesse non andrebbe a buon fine: in tal caso non si potrà mai ottenere un certificato di abitabilità, semplicemente perché il collaudo statico non verrebbe mai superato: causa al venditore sicura.

2) Abitabilità richiesta ma procedura ferma. Secondo un geometra che conosco è il caso migliore, perché si può proseguire la richiesta lasciata in sospeso ottenendo l'agibilità.

3) Abitabilità rifiutata. Case da evitare.

Tutto ciò premesso: come fare la proposta di acquisto? Quali condizioni pretendere in assenza di agibilità e di informazioni?
Io vincolerei la proposta al buon esito:
1) Della regolarità edilizia e della rispondenza al progetto approvato
2) Al collaudo statico superato
3) All'assenza di rifiuti espressi da parte dell'amministrazione in merito all'agibilità
3) Cosa altro? Quali sono quegli elementi senza i quali si rischia di non poter mai ottenere il certificato?
Aiuto please!!!
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Vedo che oramai sei diventato un esperto in tema di agibilità!!!!

Ti aggiungo giusto un caso: il certificato di abitabilità/agibilità (2003-2017) poteva venire acquisito anche per silezio-assenso della P.A.; alcuni comuni mandavano una comunicazione in merito all'avvenuta certificazione per decorrenza dei termini, altri no. Quindi ci possono essere fabbricati con certificato di abitabilità suffragato dalla sola istanza (con protocollo e data) e con mancanza del diniego entro il termine di 60 gg oltre il tempo dell'eventuale integrazione richiesta.
Per verificare questo caso si deve per forza visionare gli archivi comunali.

Dal 20 giugno 2017 poi c'è la Segnalazione Certificata di Agibilità asseverata da un tecnico privato che, se non contestata, vale già come agibilità. Anche qui si deve ottenere il modulo con protocollo e data.

Concludo dicendoti che il collaudo statico non è sempre indispensabile: è obbligatorio dal 1939 per i complessi di opere in cemento armato, al quale si aggiungono le opere a struttura metallica dal 1972 e tutte le altre solo dal 2005.
Di norma per ottenere l'agibilità dal punto di vista strutturale, le regioni prevedono un certificato di idoneità statica come pezza se il fabbricato non rientrava nella casistica delle opere con obbligo di collaudo statico/sismico.
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Vedo che oramai sei diventato un esperto in tema di agibilità!!!!

Ti aggiungo giusto un caso: il certificato di abitabilità/agibilità (2003-2017) poteva venire acquisito anche per silezio-assenso della P.A.; alcuni comuni mandavano una comunicazione in merito all'avvenuta certificazione per decorrenza dei termini, altri no. Quindi ci possono essere fabbricati con certificato di abitabilità suffragato dalla sola istanza (con protocollo e data) e con mancanza del diniego entro il termine di 60 gg oltre il tempo dell'eventuale integrazione richiesta.
Per verificare questo caso si deve per forza visionare gli archivi comunali.

Dal 20 giugno 2017 poi c'è la Segnalazione Certificata di Agibilità asseverata da un tecnico privato che, se non contestata, vale già come agibilità. Anche qui si deve ottenere il modulo con protocollo e data.

Concludo dicendoti che il collaudo statico non è sempre indispensabile: è obbligatorio dal 1939 per i complessi di opere in cemento armato, al quale si aggiungono le opere a struttura metallica dal 1972 e tutte le altre solo dal 2005.
Di norma per ottenere l'agibilità dal punto di vista strutturale, le regioni prevedono un certificato di idoneità statica come pezza se il fabbricato non rientrava nella casistica delle opere con obbligo di collaudo statico/sismico.
Ti ringrazio, avrei qualche quesito da porti qualora tu fossi un tecnico...

1) Per quanto riguarda l'idoneità statica, sai a Roma come funziona? QUalora l'edificio non fosse dotato di certificato o licenza di agibilità/abitabilità, per case dal 1939 è comunque obbligatorio, giusto? O basta l'idoneità? C'è differenza? Le case che mi interessano, essendo del 1960/1970 sono tutte in cemento armato...

2) Altra domanda: la SCIA per agibilità per case condomini del 1960/1970 cosa comporta? QUali documenti servono?

3) COn riferimento al modulo SCIA per agibilità http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/agibilita/scia/guida-dep-scia-2017.pdf
quali sono di solito gli impedimenti per ottenere una scia per agibilità di un condominio anni 60/70 per il quale non è stata fatta richiesta?

Grazie mille...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
1) Qui è meglio che ti risponda @cafelab dato che è proprio delle tue parti.
Se devi richiedere una segnalazione certificata di agibilità a fine opere di ristrutturazione si devono allegare diverse certificazioni/asseverazioni compresa quella sulle strutture. Puoi vedere l'agibilità come un grande contenitore dove troverai oltre alla conformità edilizia (congruenza tra la relatà e il progetto depositato) anche tutte le certificazioni di impianti, strutture, ....). Quindi l'agibilità non è un'alternativa ala certificato di idoneità statica, ma lo contiene.
Non è detto che le palazzine di quegli anni siano in c.a.: moltissime sono a struttura mista, involucro esterno in muratura portante e uno o due telai in c.a. all'interno (non sempre la presenza di pilastri in pianta è sinonimo di struttura intelaiata in c.a.).

2) Qui dipende da cosa si voglia fare: il fatto che l'immobile sia già dotato di abitabilità/agibilità da già diverse certezze (su impianti, strutture, ...) mentre se ne è sprovvisto si dovrà verificare che esista la cosiddetta agibilità sostanziale. Se invece intendi sapere cosa comporti la richiesta di S.C. a seguito di una ristrutturazione è piuttosto facile: un insieme di asseverazioni/certificazioni relative ai vari aspetti (strutture, impianti, osservanza di norme di settore, ....) di norma riferite all'epoca della loro edificazione a meno di normative cogenti (impianto elettrico e fognature) che dovranno essere allegate o citate se già in possesso del Comune.

3) La mancanza della conformità edilizia, quindi lo stato di fatto dei luoghi difforme da quello presente in Comune: la variante in corso d'opera era davvero un optional e ne ho trovate raramente quasi sempre in sanatoria (presentate a seguito di richiesta esplicita del Comune dopo accertamento della polizia municipale).
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Il punto è che la casa non la possiedi ancora e che per dare il via alle procedure di agibilità occorreranno svariate riunioni di condominio, sono cose che vanno avanti per anni e dubito fortemente che troverai grande interesse fra i vicini

Ti segnalo un link di un collega anche lui di Roma specializzato in normativa urbanistica diari di un architetto: l'agibilità nei condomini: che fare se non c'è?
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
aggiungo che se c'è stato un condono hai a che fare con l ufficio condoni del comune di roma che è lui a rilasciare l abitabilita in questo caso ma se non hai quella prima dell abuso condonato non la rilascia neanche con l esercito dietro la porta ...........

comunque eur torrino le case le hanno le agibibilita abitabilita , gia trigoria decima ..è tutto un condono, attento alle case enti zona citta d europa che ci sono i palazzi .obliqui come la torre di pisa informati basta che cerchi su google e trovi le vie da evitare
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Vi ringrazio molto, ma per voi tecnici che siete di Roma:
1) comprereste una casa senza richiesta di agibilità? Dalle vostre risposte sembra di no... E io non ne ho mai trovata una, se la trovo spesso non mi piace e costa una volta e mezza...
Se invece pensate che comunque si possa rischiare, cosa scrivereste in proposta? Che è vincolata al buon esito della scia per agibilità parziale per l'appartamento (ma se l'appartamento è da ristrutturare...?)....

2)E mi pare di capire che se il palazzo non ha l'agibilità, ristrutturare una casa, facendo una cila comporti che a fine lavori non si può fare la scia per agibilità sull'appartamento perché manca la sicurezza documentale che invece si deduce dal certificato di abitabilità... O no?
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Ci possono essere vari motivi per cui l'edificio non ha l'abitabilità

Chiederla per un appartamento in un condominio vuol dire solo pagare per avere dei pezzi di carta che non ti danno nessuna certezza in più o in meno rispetto alla sicurezza dell'edificio
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ci possono essere vari motivi per cui l'edificio non ha l'abitabilità

Chiederla per un appartamento in un condominio vuol dire solo pagare per avere dei pezzi di carta che non ti danno nessuna certezza in più o in meno rispetto alla sicurezza dell'edificio
Quello è ovvio, infatti io vorrei che tutto il palazzo la avesse perché il costruttore l'ha chiesta dopo aver costruito il palazzo...
 

andrea2018

Membro Junior
Professionista
Vedo che oramai sei diventato un esperto in tema di agibilità!!!!

Ti aggiungo giusto un caso: il certificato di abitabilità/agibilità (2003-2017) poteva venire acquisito anche per silezio-assenso della P.A.; alcuni comuni mandavano una comunicazione in merito all'avvenuta certificazione per decorrenza dei termini, altri no. Quindi ci possono essere fabbricati con certificato di abitabilità suffragato dalla sola istanza (con protocollo e data) e con mancanza del diniego entro il termine di 60 gg oltre il tempo dell'eventuale integrazione richiesta.
Per verificare questo caso si deve per forza visionare gli archivi comunali.

Dal 20 giugno 2017 poi c'è la Segnalazione Certificata di Agibilità asseverata da un tecnico privato che, se non contestata, vale già come agibilità. Anche qui si deve ottenere il modulo con protocollo e data.

Concludo dicendoti che il collaudo statico non è sempre indispensabile: è obbligatorio dal 1939 per i complessi di opere in cemento armato, al quale si aggiungono le opere a struttura metallica dal 1972 e tutte le altre solo dal 2005.
Di norma per ottenere l'agibilità dal punto di vista strutturale, le regioni prevedono un certificato di idoneità statica come pezza se il fabbricato non rientrava nella casistica delle opere con obbligo di collaudo statico/sismico.
Ciao juan,.. ..avrei una domanda personale da farti ma attinente a quanto hai scritto....:.ho acquistato un immobile e in atto è riportato che l'agibilità è da ritenersi pervenuta per effetto della presentazione dei fine lavori e richiesta agibilità al comune....siccome l'atto l'acquirente prima di me l'ha fatto una settimana dopo lo scadere dei 60gg del silenzio assenso può esserci qualche irregolarità nel senso che il comune potrebbe aver chiesto integrazione che non hanno fornito e che quindi l'agibilità per silenzio assenso è decaduta....??? e che quindi mi ritrovo una casa non agibile acquistata anche io con una dicitura non vera alla fine..? è una cosa lontanamente plausibile o sto farneticando?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Molto lontana.... È più probabile che l'agibilità sia già pervenuta x silenzio - l'assenso della p.a.

Per toglierti ogni dubbio puoi andare al Comune con la documentazione in tuo possesso e chiarire la tua situazione. Di norma puoi chiamare il sue (sportello unico dell'edilizia) e farti indirizzare all'ufficio corretto, che potrebbe essere lo stesso oppure un ufficio abitabilità/agibilità. Ogni Comune è differente!
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ritiro su questo post perché mi sono al solito imbattuto in una casa che mi piace (primi anni 60) senza certificato di agibilità del palazzo.
Vorrei fare una proposta (se faccio in tempo avendo la casa molte visite), ma vorrei capire se, una volta ristrutturata riesco a fare la SCA.
Se voi foste il tecnico a cui ho affidato i lavori, una volta fatta la ristrutturazione, di cosa avreste bisogno (relativamente al palazzo) per poter Asseverare l'agibilità?
Proprio praticamente come procedereste?
1) Sicuramente cerchereste il collaudo statico? O il certificato di idoneità statica? - Ancora non ho cpaito se sono la stessa cosa o no...
2) Poi...? Guardereste il progetto? E se scopriste che i garage sono stati costruiti in modo difforme rispetto al progetto? Per esempio...?
 

cafelab

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Se voi foste il tecnico a cui ho affidato i lavori, una volta fatta la ristrutturazione, di cosa avreste bisogno (relativamente al palazzo) per poter Asseverare l'agibilità?
Il modulo per la SCA è questo, https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/SCIA-agibilita.pdf
Giusto per darti un’idea delle richieste

Proprio praticamente come procedereste?
Dipende, è un condominio o una casa singola? Ha una licenza edilizia o è condonato? Ci sono unità immobiliari con condoni? È in muratura portante o in cemento armato?
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ti ringrazio cafelab

1) Condominio
2) Ha una licenza edilizia (presumo), l'agente non mi ha neanche saputo dire questo
3) Se ci sono altri appartamenti con condoni? Beh questo è veramente difficile da sapere prima di fare la proposta e anche dopo..
4) Cemento armato
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Allora se è antecedente al 1971 e nn si trova il collaudo bisognerà produrne uno ora per allora, andranno fatte prove sclerometriche sull’edifico
Poi, tutte le cucine dovranno avere lo scarico dei fumi in canna fumaria,
Tutti i condoni dovrann essere conclusi
Non ci dovranno essere abusi
Gli impianti dovranno essere a norma
Eventuali atti d’obbligo legati alla licenza edilizia dovranno essere stati onorati
ecc
Come puoi immaginare non sarà facile convincere tutti gli altri condomini
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Allora se è antecedente al 1971 e nn si trova il collaudo bisognerà produrne uno ora per allora, andranno fatte prove sclerometriche sull’edifico
Poi, tutte le cucine dovranno avere lo scarico dei fumi in canna fumaria,
Tutti i condoni dovrann essere conclusi
Non ci dovranno essere abusi
Gli impianti dovranno essere a norma
Eventuali atti d’obbligo legati alla licenza edilizia dovranno essere stati onorati
ecc
Come puoi immaginare non sarà facile convincere tutti gli altri condomini
Ti ringrazio molto.
Per precisione stiamo parlando di Roma, l'edificio è sicuramente ante 71.
Tutto questo anche per fare la SCA parziale a fine lavori di ristrutturazione solo del mio appartamento? Parlo dell’agibilità parziale relativa a singole unità immobiliari (U.I.) di cui alla SEZIONE A purché sianocompletate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale, condizioni previste dall’art. 24, comma 4, lett. b) del d.P.R. n. 380/2001. Le singole unità immobiliari risultano puntualmente individuate nell’elaborato planimetrico allegato

Quindi sostanzialmente non posso fare una ristrutturazione con le detrazioni? Visto che alla fine non posso fare la SCA parziale...
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Si l'agibilita parziale puoi farla, ti servirà il collaudo della struttura e i DiCo degli impianti.

Non ho capito il collegamento con la ristrutturazione e le detrazioni
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Si l'agibilita parziale puoi farla, ti servirà il collaudo della struttura e i DiCo degli impianti.
QUindi ai fini dell'agibilità parziale non servono le condizioni da te scritte sopra, cioè le seguenti?
Poi, tutte le cucine dovranno avere lo scarico dei fumi in canna fumaria,
Tutti i condoni dovrann essere conclusi
Non ci dovranno essere abusi
Gli impianti dovranno essere a norma
Eventuali atti d’obbligo legati alla licenza edilizia dovranno essere stati onorati
ecc


Non ho capito il collegamento con la ristrutturazione e le detrazioni
Per accedere alle detrazioni devi dimostrare di aver compiuto l'intero procedimento edilizio... L'ho letto su questo articolo, di cui in seguito hai l'estratto: non è vero?

Per accedere alle detrazioni fiscali ti viene richiesto di poter dimostrare di aver fatto tutto il procedimento edilizio come previsto da legge. La legge prevede che il tuo procedimento edilizio si concluda con la SCA? Allora se questa manca e ti fanno un controllo potresti dover dire “ciao ciao” alle detrazioni…una spesa di poche centinaia di euro contro una perdita di migliaia (o decine di migliaia) di euro. A te la scelta
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Se si tratta di una SCIA per Agibilità parziale, la documentazione richiesta deve essere inerente al tuo appartamento (chiaramente!) e alle parti comuni (strutture, impianti, copertura, facciate, ....).
Quindi devi avere per esempio l'autorizzazione allo scarico (o equivalente), il collaudo statico delle strutture (o equivalente), conformità degli impianti comuni relativamente all'epoca della loro relizzazione o modifica (le Di.Co / Di.Ri partono dal 1991), per esempio impianto elettrico scale e cortile, protezione dalle scariche elettriche, impianti elettronici come automazione cancello / videosorveglianza / videocitofono, impianto idrico giardino comune, ....
 

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