interessante: l'ho scritto anche per verificare la razione.
Ma dove sta scritto che non è lecito? E' una questione, che legherai a quella annosa della variazione assoluta e relativa; ormai è assodato che è lecito e giusto considerare la variazione assoluta dall'anno 0 all'anno X in regime normale, e non quella relativa per differenza fra l'anno n ed n+1.
Qui il caso è vistoso : parto all'anno 0 (2011). Sto fermo per i successivi 4 anni (2015 incluso): poi riprendo dal 2016 ad applicare l'Istat: secondo te che variazione prenderesti in considerazione, partendo dal fatto che il canone del 2011 era 100€? Considereresti la variazione 2016-2011 ? (sono gli unici anni univocamente logici agganciati al contratto ed alla realtà temporale), 2016-2015 (e cosa c'entra il 2015?), 2012-2011 (e cosa significa il 2012 oggi che siamo al 2016? e dopo?)
Interpretazione azzardata, ma non ne vedo un'altra: mi confermi invece il fatto che il riflesso si estenda anche a mensilità successive? la circolare ne fa cenno, e l'avrei interpretata nel modo sopradescritto.
Azzardo un'ipotesi più "estrema":
- Applicazione della cedolare per tre annualità di contratto
- Revoca per la quarta e la quinta
- Nuovo inserimento nel regime sostitutivo con la sesta annualità
E' consentito al locatore aggiornare il canone relativo a tale annualità tenendo conto anche degli aggiornamenti di cui non si è avvalso nelle due annualità di applicazione del regime ordinario, fermo restando l'impossibilità di recuperare gli arretrati?
Al quesito io risponderei di sì, sia quando risulti applicabile il metodo della variazione assoluta, sia in caso di applicazione del metodo della variazione relativa.
Metodo della variazione assoluta:
il metodo della variazione assoluta prevede che il dato sul quale operare annualmente l'aggiornamento sia il canone di partenza: il sistema consiste, in sostanza, nel considerare la variazione assoluta intervenuta tra l'indice del mese e dell'anno di stipulazione del contratto e l'indice del mese e dell'anno di applicazione dell'aggiornamento.
Parrebbe, dunque, evidente che, in applicazione del metodo della variazione assoluta, nell'esempio sopra prospettato, l'aggiornamento sarebbe nuovamente applicato per la sesta annualità e terrebbe automaticamente conto di quanto maturato nell'anno di mancata percezione dell'aggiornamento del canone.
Metodo della variazione relativa:
il metodo della variazione relativa prevede che si considerino le variazioni mensili dell'indice verificatesi nel mese di applicazione dell'aggiornamento rispetto al corrispondente mese dell'anno precedente, applicando l'aumento sul canone già aumentato dell'anno precedente.
Anche nel corso delle normali vicende dei contratti di locazione, infatti, è ben possibile che il locatore non provveda - per qualsiasi ragione - alla riscossione degli aggiornamenti per uno o più anni: in questi casi, l'aggiornamento rispetto al corrispondente mese dell'anno precedente viene normalmente operato effettuando il conteggio sulla base del canone aggiornato, anche se tale aggiornamento non era stato applicato.
Il fatto che, nella fattispecie in questione, la mancata riscossione dell'aggiornamento sia dovuta all'applicazione di una norma di legge, nulla cambia con riferimento alle modalità di aggiornamento successive.
E' bene ricordare che se - seguendo l'esempio in ipotesi - si dovesse imporre al locatore di applicare l'aggiornamento per la sesta annualità (quella di reingresso nel regime della cedolare) sulla base del canone relativo alla quinta annualità, senza considerare gli aggiornamenti relativi alla quarta e quinta annualità (non applicati per effetto della scelta del regime sostitutivo), non verrebbe rispettata la ratio della norma.
Quanto finora esposto consentirebbe di fare, poi, un'ulteriore sottolineatura, ma - è meglio - fermarsi qui.
, ma saremmo alle solite...)
