L’art. 35 del D.L. 25 giugno 2008, n°112 ha abrogato l’art.13 del D.M. 37/2008 che aveva previsto l’obbligo di consegna o di allegazione di documentazione tecnica ed amministrativa relativa alla sicurezza degli impianti in caso di locazione o di compravendita di un immobile abitativo o non abitativo.
Dal punto di vista giuridico, in riferimento al disposto dell’articolo abrogato, occorre ora osservare che:
a) Concedere o aver concesso in locazione un immobile con impianti mancanti dei requisiti di sicurezza può essere motivo di responsabilità in caso di incidente, e ciò a prescindere dall’intervenuta abrogazione della norma in questione;
b) Il locatore non è tenuto a garantire gli adeguamenti di legge degli impianti relativi all’immobile locato, limitandosi l’art. 1575 del codice civile a stabilire che il locatore deve “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in istato da servire all’uso convenuto”. L’immobile conserva comunque la sua commerciabilità, in quanto una norma portata da un decreto ministeriale non può modificare norme civilistiche, ponendo fuori dalla contrattazione tutti gli immobili sforniti della dichiarazione di conformità;
c) Non sorge alcun obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti in nessuna tipologia di fabbricato: la nota ministeriale, una volta tanto, è chiarissima nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel D.M. (ma neanche altrove) che pongano, un generale obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti che siano conformi alle norme di sicurezza applicabili all’epoca della loro realizzazione. Naturalmente, qualora l’impianto non fosse a norma neppure in relazioni ai dettami di sicurezza vigenti all’epoca della sua realizzazione, vi sarà un obbligo di adeguamento comunque indipendente dalla commerciabilità dell’immobile.
Dal punto di visto contrattualistico, occorre osservare che:
Indipendentemente dal fatto che l’impianto elettrico sia a norma (non vorrei sbagliarmi, ma mi pare di ricordare che gli impianti elettrici dei vecchi immobili siano conformi alla legge se dotati del solo differenziale termico), è buona norma che il locatore, in presenza di una o più carenze dell’immobile, specifichi in modo estremamente chiaro l’oggetto delle obbligazioni contrattuali che va a pattuire con il suo conduttore, escludendo, quindi dal contratto prestazioni che l’immobile non è in grado di fornire. E’ evidente che, in tal caso, non si è in presenza di un’esclusione di responsabilità per presunte prestazioni dell’immobile, ma di prestazioni che in contratto vengono espressamente escluse dalle parti. Una precisa, dettagliata descrizione dell’impianto nel verbale di consegna dell’appartamento, con particolare riferimento alla vetustà dell’immobile, all’efficienza dell’impianto elettrico e alla sua capacità di effettuare determinate prestazioni, consentirà al locatore di non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge o da eventuali riduzioni del corrispettivo proprio per la presenza di originarie carenze dell’immobile locato.
