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  1. JimmyH

    JimmyH Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, purtroppo ho un bar con un'impianto non a norma (i fili sono sottodimensionati e scoperti, non c'è la messa a terra né il salvavita, le prese di corrente prendono fuoco, ecc.) ma nel contratto c'è scritto che al momento della consegna (nel 2000, mente le ultime normative risalgono al 1992) l'impianto era a norma (cosa non vera) e che per la successiva messa a norma era a nostre spese.
    Inoltre ogni responsabilità su danni causati dagli impianti elettrici e gas (nemmeno questo a norma) ricade su di noi...
    Cosa faccio? Il contratto è da 16KW e il proprietario sostiene che ha la documentazione che certifica che l'impianto è a norma e quindi non farà nulla (mentre l'elettricista ci ha rilasciato un'altra dichiarazione sulla non conformità dell'impianto) e l'ultima volta per poco siamo stati folgorati a causa di un cavo spellato che correva vicino al frigo di acciaio del banco!
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E' facile controllare o fare controllare se nel 2000 era a norma veramente o falsamente.
    Nel 2000 erano in vigore delle norme ed a quelle dovrebbe rispondere l'impianto attuale. Se ciò non fosse, parti con le denucie, diffide e citazione per danni ( io al tuo posto chiuderei l'esercizio).
    Sarei veloce e drastico (con l'aiuto di avvocato) perchè saresti responsabile tu verso terzi (dipendenti, frequentatori) e verso te stesso.
    Non ci dormire sopra. Responsabilità civili e penali.
    Capisco che ti possono chiudere il locale, ma se hai ragione il locatore deve fare i lavori e pagarti i mancati incassi.

    Verificare che un impianto elettrico sia o meno a norma ( del 2000 ) è molto facile per un tecnico ( ed anche per un non tecnico ). Le norme sono chiare e si leggono meglio di un quotidiano. non ti preoccupare della cluasola che le responsabilità per gli impianti elettrici e del gas sono tue. Semprechè il locale ti sia stato affittato già come bar. Cosa c'era prima che tu lo prendessi in affitto ?
    Mi stupisce che manchi l'impianto di terra. Ma il Comune, nel rilasciarti la licenza non ha fatto i controlli di legge ?
    O hai rilevato un bar esistente ?

    Ti prego, un racconto preciso. Grazie. Ciao.
     
  3. vals55

    vals55 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non capisco bene questa clausola nel contratto...alla consegna era a norma...ma le spese per metterlo a norma...le spese sono a carico del conduttore...
    Mi fa pensare che a suo tempo tu abbia accettato il locale ( anche in presenza di evidenti segni di non regolarità ) ed ora ti voglia esimere dalle più elementari norme di sicurezza ( per cui sei giustamente tu il responsabile ) dicendo che "per poco non sei stato fologorato da un cavo spellato vicino al frigo"...ma questo fa parte della normale manutenzione.
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Direi piuttosto: comincia a preoccuparti, perchè le responsabilità saranno sempre tue, se non altro perchè il bar è un luogo di lavoro e tu sei titolare della licenza.

    Cosa tu abbia accettato in sede di contratto non è chiaro, vedi vals55. Forse il locatore intendeva non assumersi obblighi circa la futura destinazione del locale, e relativi adempimenti ed adeguamenti alle normative connesse.
     
  5. JimmyH

    JimmyH Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao, il locale era da decenni un bar, io l'ho rilevato qualche anno fa col contratto in corso.
    Purtroppo non sono riuscito a trovare nessun elettricista che dichiari che già nel 2000 quell'impianto non era a norma e non posso nemmeno chiuderlo visto che tutti i nostri risparmi sono lì...

    Quando siamo entrati non sapevamo sulla di elettricità & co, quello era un esempio per far capire come era messo l'impianto che non ha né la messa a terra né il salvavita (e anche se ci fosse non servirebbe a nulla vista la mancanza della terra), i fili sono striminziti e con l'anima solida (il cui uso è stato vietato da decenni), ecc.
    La normale manutenzione l'abbiamo sempre fatta, i piccoli guasti e prese che hanno preso fuoco li abbiamo fatto sostituire da un elettricista ma di questi tempo non riusciamo e non possiamo sborsare più di 10.000 per rifare l'impianto, che tra l'altro poi resta di proprietà del locatore.

    Come ho detto prima il locare era adibito a bar già da decenni prima che venissimo noi, purtroppo il locatore è uno che si interessa solo dell'affitto che prende alla fine del mese, per fare un'altro esempio l'anno scorso ha tentato di aumentare il canone da 1700 + 75% dell'inflazione annuale a 2000 euro al mese + 75% con preavviso di nemmeno 2 mesi dalla scadenza del contratto, minacciandoci di mandarci via senza restituirci l'acconto se non l'avessimo accettato.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se gestisci un bar da 12 anni credo tu sappia distinguere diritti e doveri.
    1- Impianto elettrico: per inciso quanto dici è per alcuni aspetti inesatto.
    Negli impianti ad uso domestico la messa a terra non è obbligatoria, se presente l'interruttore differenziale da 30mA (salvavita). Nei locali pubblici, dove operano dei dipendenti, e quindi considerati luoghi di lavoro, è invece obbligatoria la messa a terra, con adeguata resistenza di dispersione da far verificare periodicamente a carico dell'utente responsabile.
    I fili rigidi non è che non sono più a norma: non sono più in vendita e non possono più essere impiegati in nuove installazioni. Ma dove sono, restano, se tutto il resto è ok. Purtroppo un pò per ignoranza, un pò per guadagnarci, molti artigiani dicono che non sono più a norma e dicono di cambiare tutto.
    Poi rimane il problema del dimensionamento: 20 anni fa non c'erano tutti gli apparecchi attuali, ed il carico era forse minore. Dubito però che potresti trovare dei locali con gli impianti secondo la tua necessità; credo che questo sia in definitiva un investimento a tuo carico come le atrezzature del bar (banco, ecc..).

    2- Contratto di affitto ed adeguamento canone: nei contratti commerciali l'adeguamento del canone all'indice istat (75% della variazione annuale) è stabilito per legge: e non è richiesto alcun preavviso; alla scadenza il locatore comunica il nuovo importo. Addirittura potrebbe essere contrattualmente stabilito che l'aggiornmento si applica automaticamente anche senza specifica richiesta.

    Cosa diversa è invece dire che per effetto istat, il canone annuale passa da 1700 a 2000: l'incremento di 300€ è pari a circa il 16%; i casi sono due: o non ti ha mai chiesto l'adeguamento in 12 anni, e quindi ha applicato la variazione assoluta dal 2000 al 2012, o il locatore ha fatto il furbo, spacciando l'aumento come se fosse dovuto all' istat.

    Penso però anche ad una terza ipotesi: dopo 12 anni il contratto scade, magari non ti ha mai applicato l'istat, e ti ha informato che al rinnovo del contratto, applicherà la variazione istat. Anche qui non ha da dare preavviso.

    Se per ultimo invece si tratta di un nuovo canone, doveva dare il preavviso di legge, credo 12 mensilità: tu libero di accettare o liberare il locale richiedendo 18 mensilità di buonuscita di legge per l'avviamento.
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un ingegnere o buon perito industriale facilmente può fare una descrizione dell'impianto elettrico attuale ed indicare a quali norme non corrisponda : Le norem hanno una data di entrata in vigore.
    Ad esempio se una parte del tuo impiento non risponde ad una norma del 1998, allora quella aprte compete al tuo locatore.
    Se non risponde ad una norma uscita nel 2005, allora è a carico tuo.
    A me, ingegnere, sembra tutto molto semplice e non opinabile.
    Esempio ulteriore, i tipi di prese ed interruttori sono elencati in Tabelle UNI, con anno indicato.
    La posizione di prese ed interrutori rispetto a lavandini e pavimenti sono pure indicati in Tabelle UNI.
    basta procurarsi poi un libro di norme antecedente al 2000 (io ne ho uno del 1992 circa) e fai un giro del locale e vedi.
    Qualunque tecnico elettrico sa riconoscere la validità del salvavita, valuatzione del differenziale e tempo di intervento.
    Io sono proccupato per irischi che corri.
    Hai dipendenti ? Un gran guaio.
    I frequenatori hanno opportunità di entrare in contatto con parti dell'impianto elettrico ?

    Se la colpa fosse del locatore, io chiuderei il locale e mi farei pagare i giorni di fermo.
    Un avvocato sveglio sarebbe utile.
    Ma stare così, rischi troppo.
    La messa a terra deve esserci in ogni locale commerciale.
    L'avvocato protrebbe dirti se ci sono gli estremi di anticipare i 10000 euro per l'impianto elettrico e scalarli dall'affitto.
    La stessa ENEL non potrebbe erogare enrgia elettrica in assenza di conformità impianto.
    Quali sono le norme elettriche uscite dopo il 2000 ? ben poche secondo me.
    Sanno dirti i tuoi tecnici almeno questo ?

    Sui risvolti ed aspetti giuridici sul tuo contratto di locazione spero che qualcuno più esperto di me ti risponda : risoluzione, nullità, annullabilità, risarcimento del danno ......
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sugli aspetti giuridici aspettiamo volentieri lumi, anche se mi pare che qualcuno abbia anche risposto su questo.

    Sugli aspetti tecnici non so se la via indicata da h&f sia pertinente con il post iniziale.

    Dimensionamento: se questo oggi si rileva inadeguato non è certo il locatore a dover provevdere, e non è un problema di non conformità generale. Se l'impianto è stato realizzato a norma per un carico di 6 kW, ed oggi deve sopportarne 16 , l'adeguamento sarà a carico dell'utente.

    Fili scoperti: come già detto la manutenzione è a carico dell'utente. Se poi il contratto di locazione è datato, e il ns è subentrato nel contratto accettando lo stato di fatto, vedo molto difficile dopo anni rivalersi sul locatore. Se intende continuare per anni l'attività, sarà interesse del conduttore mantenere in efficienza gli impianti.

    In sostanza , non per far dispetto agli avvocati, ma non sponsorizzerei una posizione vittimistica che addebita sempre tutto al locatore.
     
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una domanda, più per curiosità che a fini giuridici, rilevasti l'attività o solo il contratto di affitto del locale ? Magari non è pertinente ( come mi hanno riferito che qualcuno dice sui miei post ), ma spero di non disturbarti troppo con questa domanda ?
    Ti confermo che rifletto su come valorizzare i tuoi reclami.
    Si sa in generale che la ragione non è mai da una parte sola, ma già un pezzo di ragione sarebbe qualcosa. Arrendersi a quello che urla più forte : mai!.
    Ricordati le torri più grandi crollano con maggior fragore ! Ne crollassero due : aha che sollievo!
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fili scoperti: come già detto la manutenzione è a carico dell'utente. Se poi il contratto di locazione è datato, e il ns è subentrato nel contratto accettando lo stato di fatto, vedo molto difficile dopo anni rivalersi sul locatore.


    Se ci sono fili scoperti è impossibile che nel 2000 si potesse ottenere una conformità/rispondenza.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Su questo punto concordo. Ma in alcuni Comuni (grandissimi) la richiesta di voltura di licenza (era un bar ed è rimasto un bar) non innesca alcun controllo.
    Infatti, in questi Comuni ( grandissimi) si rilevano licenze, piuttosto che chiederne nuove.
    Se poi aggiungiamo le dsattenzioni interessate di controllori, si spiegano i fili scoperti.
    Un tecnico è in grado di dire quando è stato realizzato un impianto e se all'epoca era a norma, quando ha cessato di essere a norma ecc.
    Il ruolo dei tecnici veri ( e non da scrivania) è questo. Un giudice nominerebbe, in questo caso, un CTU ponendogli i quesiti da me citati e altri in base alla causa.

    Quanto al fatto che possa essere solo un problema di manutenzione, ho le mie riserve.
    Si tratterebbe i questo caso di manutenzione di impianti inidonei.
    I cavi elettrici di un impianto a norma non sono liberi e non si possono "scoprire".

    E cosa si vuole dire della mancanza dell'impianto di terra ?
    Si è sciolto nel tè o nel caffe?
    E' presumibile che non ci sia mai stato . O l'ho smontato JimmyH ?

    Mentre dal punto di vista tecnico non ho dubbi sulla situazione, ritorno a dire che il problema è giuridico.
    Natura del contratto, obblighi del locatario ed obblighi del locatore dalla consegna al locatario ad oggi.
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si ma se nn ricordo male all inizio del 3D si parla di conformità certificata nel 2000. Non è possibile...
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Nel 3D si parla di una dichiarazione del locatore ma non dell'esistenza di una certificazione. Secono il locatore era a norma.
    Se si dimostrasse che il locatore ha mentito, ci sare giuridiche sarebbero conseguenze giuridiche sul contratto ?
    Secondo me il punto resta giuridico e non tecnico.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vero. Dichiarazione del locatore che non vale niente: non e' possibile autocertificare una conformità.
     
    A H&F e La Capanna piace questo messaggio.
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sui cavi spellati sono andato a rileggere il post 1: chiedo scusa della interpretazione: avevo inteso fosse il collegamento del frigo, mentre sembra si tratti di fili d'impianto a vista, e per giunta ammalorati.

    E' certamente anche corretto, ed è anche un fatto tecnico..., che il locatore non è autorizzato a dichiarare e certificare a norma l'impianto. E se ha una certificazione, la produca.

    Sul piano giuridico invece presterei molta attenzione al fatto che il contratto, come ci è stato raccontato, sembra indichi che il locatore demanda al conduttore le necessarie opere di adeguamento, ove fossero dovute. Qui bisognerebbe leggere esattamente cosa c'è scritto: magari è scritto male ed il locatore potrebbe trovarsi nei guai, ma sarei propenso a pensare, (è solo una ipotesi ed opinione) che il locatore abbia voluto dire che l'adeguamento dell'impianto sarebbe stato a carico dell'inquilino.

    E' una situazione abbastanza frequente in semplici locali commerciali, destinati volta a volta ad utilizzi diversi, con esigenze diverse.

    Rimane quindi la domanda se la sistemazione dell'impianto in funzione delle esigenze del conduttore sia o no a carico del proprietario. Questo è tenuto a predisporre o mettere a disposizione un punto di presa di terra: ma la sua distribuzione rientra nella ipotesi sopradetta.
    Mi chiedo quindi come un giudice valuterebbe la condizione contrattuale e lo stato di esercizio dell'impianto dopo un decennio di utilizzo: credo che l'inquilino non sia messo molto bene.
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perchè, al fine di chiarire la discussione, non andiamo appunto sul piano giuridico della locazione commerciale e delle norme che la regolano ?
    La legge di riferimento, mi sembra, sia la 392/78.
    Il locatore deve consegnare il locale con impianti a norma.
    La manutenzione ordinaria spetta al conduttore.
    La manutenzione strordinaria spetta al locatore.
    Ci sono norme relative del Codice Civile, ed i patti del contratto di locazione stipulato dalle parti.
     
  17. vals55

    vals55 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Perchè i discorsi teorici non sempre portato a risultati...
    Nella pratica succede che il locatore mette a disposizione un locale ad uso commerciale perfettamente a norma...il primo locatario è una agenzia mmobiliare che non necessita di tanta corrente ed è adeguato con il contatore standard da 3kW ( idem per la sezione dei fili dell'impianto elettrico)...il secondo locatario è un bar che necessita di molta più corrente ( si parla nel primo post di 16kW )...allora sorge la prima domanda: chi deve sostenere le spese per l'adeguamento dell'impianto,?..nella pratica il conduttore ( spesso , come nel nostro caso, si specifica espressamente nel contratto proprio questa condizione )
    Se il nuovo conduttore chiede un contratto da 16 kW all'enel ma non adegua la sezione di fili e la dislocazione delle prese e magari si aggiusta con dei cavi elettrici volanti giusto per far andare il frigorifero o la lavastoviglie e col tempo uno di questi cavi si spella...di chi è la responsabilità...? Non certo del locatore...
    Adesso subentra il nostro barista che eredita questa situazione e vedendo i fili spellati anzichè ripararli o chiedere spigazione al barista precedente...scrive su questo forum per cercare solidarietà contro il locatore...
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io do solidarietà contro il locatore.
    Il locatore è il proprietario che volturato il contratto di locazione e diviene "il locatore", con diritti ma anche obblighi di Legge.
    Gli impianti di terra sono prescritti da decenni.
    Il conduttore se rompe accidentalmente o per uso una presa, lo deve cambiare a sue spese, ma il cavo elettrico dentro il muro non tocca a lui e se fuori dal muro, deve essere in canaletta e non si può spellare (dentro la canaletta).
    Le prese devono avre tipologia e posizionamento a norma.
    Si vede ad occhio nudo se sono a norma o no.
    E pure se sono mai state a norma o no.

    Ma perchè prima di scrivere in materia, vals55 non ti vai a leggere le norme sugli impianti elettrici nei locali commerciali adibiti a bar ?

    Un discorso è un locale commerciale adibito a Bar ed un altro se adibito a boutique per di moda.

    Il locatore affitta citando la destinazione di uso, che non può essere, fra l'altro, cambiata senza consenso del locatore.

    Il problema non è tecnico, ma giuridico.
    C'è un contratto di locazione che andrebbe letto bene, ma molto probailmente, su questo punto, è pro-condduttore. La legge 392/78 ed il Codice Civile prevedono la manutenzione straordinaria a carico del locatore, nonchè la consegna di un impianto a norma. C'è un'apertura al "patto contrario". La frase citata dal conduttore va interpretata.
    Si parla di future messe a norma : io intendo per nuove norme emesse dopo il 2000. E si può sapere quali sono. Come pure si può sapere quali norme c'erano prima del 2000. Gli ingegneri queste cose semplicissime le sanno.
    Gli ingegneri non conoscono tutta la giurisprudenza sulle locazioni commerciali.
    Io ho una semplice infarinatura giuridica e chiedo a chi conosce la materia giuridica di dare qualche spiegazione, che non sia relativa a casi diversi da quello in discussione.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Premesso che il caso postato è singolare, e richiederebbe una lettura accurata del testo contrattuale, sapresti indicare dove viene stabilito per legge che gli immobili commerciali locati debbano essere dotati di impianti a norma, e conformi ai requisiti previsti per l'attività prevista dal conduttore?
     
  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ogni tanto vedo, per caso, che ci sono messaggi di utente ignorato, e mi spiace resteranno senza risposte. Vi chiedo cortesemente di considerare, che se non trovate risposte a vostri messggi, potrebbe essere che non li ho letti, per scelta. In questi casi non arrivano le notifiche. Cordialmente.
     

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