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  1. DRM77

    DRM77 Ospite

    In un contratto di locazione quale potrebbe essere la giusta dicitura per esplicitare la situazione di un impianto elettrico, antecedente al 13 marzo 1990 e mai modificato e dotato di salvavita? Posso dire che è a norma di legge semplicemente? O essere a norma significa esserlo alla legge in vigore? E'corretto dire che per impianti realizzati prima del 13 marzo 1990 non serviva la certificazione degli impianti?

    Inoltre se l'impianto è stato realizzato dopo il 13 marzo 1990 in modo assolutamente regolare ma non si possiede la certificazione che già la 46/90 richiedeva cosa si dovrebbe scrivere su un contratto?

    Sarebbe interessante raccogliere tutte le possibili diciture da inserire su un contratto di locazione relative agli impianti (se mancano,se ci sono) e agli anni di loro realizzazione.
    Ovviamente per impianti intendo non solo quello elettrico
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, un saluto quale richiedente di un intervento non sarebbe stata offesa per nessuno, ma anzi gradito; in ogni caso, in merito alla tua richiesta:
    la risposta è semplice... basta chiamare un tecnico per far eseguire una DIRI nel caso di Impianto ante 1990 e una conformità nella successiva.
    Di certo non credo che qualcuno ti faccia la DICO, se non ha eseguito i lavori, ma di certo una attestazione si può fare, facendo tutte le verifiche del caso.
    Ciao
     
  3. DRM77

    DRM77 Ospite

    Ciao e grazie per la risposta.Però andando all'aspetto pratico nel 90% dei casi i proprietari non vogliono fare le certificazioni anche perché l'obbligo di allegarle ai contratti o indicare la situazione degli impianti in contratto credo sia stato tolto con l'abrogazione dell'articolo 13 di quel famoso decreto.Fermo restando che l'obbligo di consegnare tutti i documenti della casa resterebbe per il codice civile vorrei sapere quale potrebbe essere la giusta dicitura da inserire in casi in cui mancano le certificazioni.Poi una domanda.Tutti gli impianti anteriori al 13 marzo 1990 dotati di salvavita necessitano di certificazione se non hanno avuto modifiche?Tralasciando il fatto che dopo 25 anni occorrerebbe comunque controllarli e certificarli...Grazie per la disponibilità...
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In qualità di locazione e pertanto di proprietario, anche se non consegni i documenti al locatario, ne devi tenere copia "corretta ed aggiornata".
    La dicitura nel contratto se non esiste una certificazione? ... Non esiste, perchè lo stesso DM 37/08 (ex L. 46/90) indica che gli impianti devono essere dotati di regolare certificazione di regolarità esecutiva redatta da impiantista qualificato ed nei casi di mancanza della stessa, si dovrà far eseguire una DIRI o una conformità dell'impianto verificato.
    Diversa è la condizione se l'immobile lo vendi, l'acquirente prende l'immobile allo stato in cui si trova anche senza la DICO, DIRI e/o quant'altro.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo è un tema che mi appassiona, perchè è un esempio di assoluta mancanza di chiarezza ed ipocrisia legislativa. Tra Dl, circolari, abrogazioni, riprese e nuove abrogazioni, sembra una telenovela.
    A cui si sovrappongono ...leggende metropolitane ... spesso cavalcate da artiguiani poco seri. (scusate, senza offesa per nessuno)

    a) Premettiamo che non c'è certificazione che tenga: in caso di incidente, il proprietario potrebbe essere chiamato a rispondere: il che non vuol dire che sia sempre corresponsabile, ma in assenza di dichiarazioni di conformità o rispondenza , potrebbe quanto meno avere delle rogne: ovviamente dipende da quali siano state le cause che hanno provocato l'incidente.

    b)
    Questo non è del tutto corretto, almeno per l'impianto elettrico: il DM 37/08 riprende una affermazione, già presente nella 46/90, dove si specifica che gli impianti domestici antecedenti il '90, "si considerano adeguati , se dotati di salvavita con I< 30mA, e protezioni contro i contatti diretti" . In questo caso non occorre legalmente alcuna dichiarazione

    c) La dichiarazione di Conformità DICO è redatta di solito dalla ditta abilitata che realizza l'impianto o la sua trasformazione/modifica
    d) La Dich. di Rispondenza DIRI è rilasciabile da ditta/tecnico abilitato, che dichiara che l'impianto in essere risponde ai requisiti tecnici in atto al momento della realizzazione , e non presenta anomalie che ne richiedano la rimozione. Potrebbero essere necessari alcuni interventi di manutenzione ordinaria.

    Per gli impianti gas ecc, non ci sono deroghe particolari: se l'inquilino è da 40 anni nell'appartamento, è probabile che manchi DIRI e DICO;

    e) se si tratta di locare ad un nuovo conduttore, è sicuramente raccomandabile approfittare per un controllo generale e farsi fare una DIRI

    e) Solo gli abilitati possono dichiarare se gli impianti sono adeguati o a norma: il proprietario deve limitarsi a dichiarare gli estremi delle DIRI/DICO oppure a dichiarare la presenza del differenziale salvavita, (che comunque periodicamente va verificato dall'utente).
     
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  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nei contratti concordati, gli accordi territoriali prevedono l'obbligo dei certificati di conformitá degli impianti e della eventuale rispondenza tanto é vero che bisogna riportarne gli esterni sul contratto. La dicitura la puoi trovare sul modello allegato agli accordi del tuo Comune.
     
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  7. DRM77

    DRM77 Ospite

    Infatti era come pensavo relativamente agli impianti antecedenti al 13 marzo 1990.In quel caso da quanto hai detto non sarebbe obbligatoria nessuna dichiarazione di conformita'?Sempre che nel frattempo non siano stati fatti lavori di ristrutturazione o potenziamento energetico.Allora si in quel caso occorrerebbe la dichiarazione di conformità.Legge o non legge la cosa importante da evidenziare è che spesso in impianti antecedenti al 1990 manca spesso la messa a terra che è importante e che infatti diviene obbligatoria con la 46/90.Chiaro il discorso che un proprietario debba limitarsi a segnalare la presenza o assenza dei certificati.Potrebbe però nel caso di impianti antecedenti al marzo 1990 dichiarare che l'impianto è dotato di salvavita e quindi a norma? O adeguato non significa a norma? Sarà lana caprina ma su internet ho trovato pareri discordanti su ciò.Essere adeguato ai requisiti di sicurezza non significherebbe essere a norma.Ripeto.Inutile girarci intorno.Le certificazioni sono importanti e di fatto andrebbero fatte.Sarebbe interessante sapere quale tipo di diciture usare nei contratti di locazione per esplicitare eventualmente gli impianti non dotati di certificazioni pre 1990 e post 1990.Perché nonostante la 46/90 abbia introdotto l'obbligo della certificazione sono tantissimi gli impianti realizzati tra 1990 e 2008 a non essere stati certificati.Realizzati a puntino ma non certificati...e quindi non a norma.Penso il compito di un agente immobiliare sia quello di informare sulla situazione degli impianti.Sta al locatore e conduttore regolarsi.Però spesso il locatore non vuole spendere e il conduttore ci marcia chiedendo il ritocchino...
     
  8. DRM77

    DRM77 Ospite

    Ma i contratti concordati non tengono conto dei modelli del dm 2002 antecedente alla abrogazione dell'articolo 13 del decreto del 2008?Decreto che di fatto leva l'obbligo di esplicitare la situazione relativa agli impianti? Anche in questo ho visto molta confusione al riguardo...illuminatemi cortesemente
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Premetto che rispondo a titolo personale, e non so come si comporterebbe un giudice.
    Mi sono fatto questa opinione:

    a) L'obbligo di disporre di certificazione, nasce con la legge 46/90: ciò che è stato realizzato dopo, doveva essere certificato dall'elettricista che lo ha realizzato. Questo indipendentemente dal fatto che si parli di immobile locato o per uso proprio. Nonostante ciò, molti impianti post '90 non ne dispongono vuoi perchè la DICO è andata persa o perchè l'impianto è stato realizzato ....in nero.
    La legge ha previsto la soluzione: in ogni momento puoi chiedere ad un tecnico di accertare ed asseverare la rispondenza alle buone norme. Ciò non significa che sia facile trovare il tecnico disposto a farlo, e nemmeno che sia scontato che ti risponda che tutto va bene. Solitamente se è onesto ti dirà cosa bisogna fare come minimo per avere un impianto in regola e rilasciarti la DIRI.
    b) Poi chiedi se sia obbligatorio rilasciare le certificazioni in caso di locazione: come ti è stato risposto, è obbligatorio per i contratti concordati, non è obbligatorio invece consegnarli o citarli nei contratti ordinari, ma l'inquilino ha il diritto di sapere se gli impianti sono certificati o no, e se sono adeguati o no.
    c) Impianti a norma: rispondono alle normative stabilite dalla CEI/UNI. Queste regole rappresentano lo stato dell'arte.
    d) obbligo di rispetto delle norme: dipende; alcune norme sono esplicitamente citate dalla legge, ed in questo caso sono obbligatorie; altre no, rappresentano quindi delle raccomandazioni.
    e) In caso di contestazione, se l'impianto risponde a norme CEI, è considerato "sicuro ed a norma" : in caso di soluzioni diverse, l'onere della prova in merito alla correttezza e sicurezza spetta al soggetto in questo caso al proprietario .
    f) Impianto adeguato: significa che non risponde più alle norme vigenti, ma la sua sicurezza è ritenuta sufficiente ed adeguata.
    g) messa a terra: qui le interpretazioni correnti sono varie: secondo me questo requisito non è contemplato per gli impianti domestici ante 90, che vengono considerati adeguati con la sola presenza del salvavita, del magnetotermico, e della protezione ai contatti diretti ((prese con protezione).
    h) Diverso il discorso per locali non domestici, locali condominiali, e luoghi di lavoro: qui la messa a terra e la messa a norma sono obbligatori.
     
  10. DRM77

    DRM77 Ospite

    Infatti la messa a terra non e' prevista prima del 13 marzo 1990.Relativamente ai contratti concordati e alla situazione impianti da certificare il mio dubbio e' questo.I concordati prendono come riferimento gli allegati del dm 2002 e sui modelli viene inserita dicitura relativa.6 anni dopo l'abrogazione dell'articolo 13 del famoso decreto comporta in pratica l'obbligo di non esplicitare la situazione impianti nei contratti che siano di vendita o locazione.Io mi chiedo allora...i concordati sono esenti da questa abrogazione? C'è un preciso riferimento legislativo in merito?Un contratto transitorio e' concordato...Ne consegue da quanto dici che se non c'è conformità impianti con estremi della certificazione riportata sul contratto non si può stipulare un contratto transitorio?
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non credo e comunque non lo conosco.
    Si, secondo me ne consegue che ....

    Lo trovi parzialmente illogico ed incoerente? Ne posso convenire.

    Ma la domanda che ponevi all'inizio non era sulla sostanza, bensì sulla forma.
    L'adempimento dei dettami di legge è una forma: non devi aggiungere nè togliere nulla.

    Vuoi invece sollevarti da ogni responsabilità e dormire sonni tranquilli? Chiama un tecnico e chiedigli di preparare una DIRI: ti dirà cosa fare. Contratto o non contratto.
     
  12. DRM77

    DRM77 Ospite

    Mmmm il dubbio nasce proprio dal fatto che l'abrogazione a cui mi riferivo è successiva agli allegati che regolano i concordati. Poi parere personale...l'80% dei transitori è sulla forma IRREGOLARE...Ma questo ovviamente non conta nulla...Penso che l'unica cosa da fare è cercare sempre di essere chiari e trasparenti.Gli impianti sono certificati?Bene...lo si scrive...Non sono certificati?Lo si scrive...Ciò ovviamente non significa nulla...perchè in caso di problemi il locatore sarebbe sempre responsabile.Poi leggevo che in linea di massima la cosa importante nei transitori è indicare SEMPRE l'esigenza di transitorietà e ovviamente locare con un canone calmierato...
     
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  13. DRM77

    DRM77 Ospite

    Piccola precisazione.Parlo in qualità di prossimo agente immobiliare interessato all'argomento
     
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  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Concordo su tutto ,meno che sull'ipotesi di abrogazione del paragrafo relativo alle certificazioni a seguito dell'abolizione successiva per DL:
    non sono un giurista, ma il testo dei contratti concordati è un accordo "sindacale": e potrebbe stabilire anche che i contratti debbano essere firmati con penna d'oca, cappello a cilindro e alla presenza di testimoni. Ciò non è più vincolante sotto l'aspetto legale, ma gli accordi privatistici cambiano solo con un nuovo accordo
     
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  15. DRM77

    DRM77 Ospite

    Chiarissimo.Due domande.
    1:FORMALMENTE quindi o fai il transitorio alla lettera o il contratto che ne verrebbe fuori è nullo? Anche perchè il transitorio è tale in quanto concordato.Non penso esista un transitorio libero.
    2: In che percentuale secondo te vengono stipulati contratti transitori FORMALMENTE perfetti? Domanda magari inutile ma è una mia curiosità
    3: Non ti conosco personalmente. Se sei un'agente immobiliare per esperienza come ti regoli con i transitori?
    Grazie
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono agente, come puoi vedere dal mio profilo. e non sono la persona adatta a rispondere alle tue ultime domande.

    Ma forse posso ancora indirizzarti: è frequente nel gergo quotidiano parlare di "contratti concordati": ma per rispondere puntualmente, occorrerebbe essere più precisi anche nelle domande.

    I contratti di locazione ad uso abitativo, oggi fanno sostanzialmente riferimento alla L431/98: questa specifica vari tipi di contratto.
    a) ai sensi art. 2 comma 1 ----> il classico 4+4
    b) ai sensi art. 2 c. 3 -----> detto a canone concordato (il 3+2)
    c) ai sensi art. 5 c. 2 per studenti universitari (durata da 6 a 36 mesi)
    d) ai sensi art. 5 c. 1 ---> contratti transitori.(durata max 18 mesi: obbligatorio specificare motivazione.

    Ognuno varia nei gradi di libertà sia in termini di durata che in termini di canone: i contratti b,c,d, sono detti concordati perchè fanno riferimento al testo del ministero; per sapere i vincoli di ciascuno è bene studiare i 3 specifici contratti.
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Direi di fare una distinzione nel scegliere che tipo di contratto fare, certamente non in base agli impianti esistenti ma cercando di soddisfare le esigenze del proprietario e del conduttore.
    Ti fa onore approfondire le tematiche legate alla locazione peró certi aspetti riguardano altri professionisti e non mi sembra il caso di sostituirsi ad essi.
    Il contratto di locazione é un accordo fra il locatore e il conduttore, nei contratti liberi, il proprietario puó anche affermare che gli impianti sono a norma secondo le leggi vigenti, sta poi a lui dimostrare con apposita documentazione di essere a norma nel caso il conduttore , il Distributore, o il Comune ne facessero esplicita richiesta. Ovviamente se gli impianti non sono adeguati e non si provvede alla norma, potrebbe saltare la locazione con tutte le conseguenze negative che potrebbero verificarsi.
    Ho in mano il decreto n.37/08 che ha sostituito la legge n.46/90, all'art.8 negli obblighi del committente o proprietario, si afferma che entro 30 giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura ( acqua, gas, energia elettrica, negli edifici a qualsiasi destinazione d'uso, il proprietario o il committente, deve consegnare al Distributore copia della dichiarazione di conformitá o copia della dichiarazione di rispondenza., altrimenti il Distributore potrebbe sospendere la fornitura.
    Viene anche precisato che il proprietario dell'impianto deve conservare le caratteristiche di sicurezza dell'impianto stesso, tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice e dai costruttori dei componenti. Questa prescrizione che in pratica riguarda l'obbligo di manutenzione vale per tutti gli impianti, compresi quelli installati in locali per usi abitativi.
     
  18. DRM77

    DRM77 Ospite

    Grazie per la risposta.Non penso certamente di sostituirmi ai professionisti del caso.Cerco di capire come si potrebbe procedere nel caso di un contratto transitorio relativamente agli impianti.Per esperienza ti dico che tanti sono stati i contratti transitori stipulati da conoscenti che non citavano il riferimento agli impianti.Sono nulli? Purtroppo e' facile dire cosa dice la legge il problema è spesso fare capire la necessità e importanza di farla applicare.Allora ti faccio una domanda.Per esperienza tu come ti comporteresti se dovessi fare stipulare un contratto transitorio in un immobile dove magari gli impianti sono ben fatti ma il proprietario e' irremovibile nel non volere spendere soldi per le certificazioni?Se per fare un transitorio si deve utilizzare solamente il modello del decreto del 2002 in quel modello esiste la dicitura relativamente agli impianti.Il modello non lo puoi modificare.Da quanto dici non gli si potrebbe scrivere che gli impianti non sono certificati.Purtroppo la realtà è ben diversa.Allora cosa potere inserire alla voce impianti per impianti ante 1990 o post 1990 e ante 2008...Per caso l'unica soluzione in casi del genere e' non fare il contratto transitorio? Tante e tante volte quando dici certe cose ai proprietari gli stessi ti guardano come se fossi un marziano...e la frase odiosa e'...io ho sempre fatto così...oppure...lei e' esagerato...oppure...tanti suoi colleghi non fanno così.Molti mi dicono che spesso sono pignolo...Qui la pignoleria non c'entra.Io vorrei cercare di trovare la soluzione migliore.Ma sempre tutto fatto nel rispetto di locatore e conduttore.E sempre nella loro tutela dinanzi alla legge.Chiedo troppo? Mi sa di si.Quando spieghi per bene le cose sei pignolo.Al primo inconveniente poi magari gli stessi ti dicono...ma me lo poteva dire no? Ahi ahi ahi
     
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  19. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il contratto a canone libero non ti risolve il problema anche se non vengono citate lle condizioni degli impianti dell'immobile che si da in locazione, se quest'ultimi non dovessero essere adeguati alle normative vigenti.
    I tuoi scrupoli sono fondati se sei a conoscenza della situazione, ma se vuoi aiutare il proprietario, cerca un artigiano di fiducia a buon prezzo, chiedi un deposito cauzionale di una mensilitá in più. L'ultima volta che ho visto fare un certificato di rispondenza é costato €250.
    Ma l'immobile ce l'ha il certificato di agibilitá? Pensa che con la conformitá degli impiantié piú facile ottenerlo....
    Di motivi ce ne sono tanti, se vuoi convincerlo, peró se anche per la caldaia non vuole provvedere, io non gli cerco alcun conduttore.
    I contratto di locazione a canone concordato, se non citi gli impianti, a mio pare non é nullo, ma potrebbe essere soggetto a delle contestazioni sia da parte del conduttore, sia da parte ci chi é preposto ai controlli dei contratti a canone concordato.
    Infine, mi sembra di aver capito che tu ne sei a conoscenza dello stato degli impianti e quindi, al tuo cliente conduttore cosa gli racconti?
    Di questo ti devi preoccupare.
     
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  20. DRM77

    DRM77 Ospite

    Grazie per la risposta cortese.Io non sono a conoscenza dello stato degli impianti nel senso che non c'è alcun contratto in ballo.Sto studiando i vari casi per mio scrupolo e formazione.Tenendo conto dell'esperienza pregressa e delle esperienze di conoscenti.Come mi comporterei? Al 100% farei le stesse cose che hai scritto.Informerei al 100% il conduttore senza nascondere nulla.Quello che so lo dico.Una volta un locatore mi disse...Qui c'è umidità...però metterò una bella parete in cartongesso fatta bene così l'eventuale conduttore non vedrà nulla e mi strizzò l'occhio.Io lo guardai e gli dissi.Ok lei me lo ha detto...io ho visto comunque l'umidità e anche se dovesse esserci la sua copertura io farò presente il problema all'eventuale conduttore.Ti lascio immaginare come venni guardato...pazienza
     
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