Passaggio dalla categoria A/2 a A/10

[valenzo76]

stiamo approvando solo ora il regolamento del condominio dove c'è un articolo che dice che non necessita di autorizzazione i cambi di destinazione effettuati nella categoria A. lo vedo come un gioco sporco fatto da chi vuole destinare il proprio appartamento ad uso ufficio quindi da A/2 a A/10. Lo può fare o noi possiamo opporci mettendo in risalto la perdita della nostra privacy e il via e vai delle persone? e se poi c'è un avvocato penalista ...che facciamo entrare i criminali dentro casa nostra...possiamo opporci a cio' dicendo che ogni tipo di cambiamento dev'essere approvato da tutti i condomini?

 

[Marco Giovannelli]

secondo me per queste modifiche non serve autorizzazione del condominio....anche perché posso avere l'ufficio in casa...

saluti

 

[SALVES]

Ha ragione Marco, e poi i delinquenti entrano anche negli studi di medici, tencici ecc.ecc. la differenza sta che quando entrano in quello di un avvocato significa che possibilmente sono stati smascherati, sempre fino a prova contaria, negli altri studi entrano e basta.
Ciao salves

 

[valenzo76]

mi servono riferimenti legislativi e non opinioni il tutto per evitare di andare incontro o meglio contro la legge

 

[STUDIOMINUCCI]

mi servono riferimenti legislativi e non opinioni

I riferimenti legislativi (e giurisprudenziali) che confermano l'esattezza di quanto ti è stato già risposto sono tanti (e troppi) .
Il concetto base (derivabile dalle pochissime norme codicistiche in tema di condominio e da tutta la giurispridenza correlata) è però molto semplice : hai detto che state approvando un regolamento, giusto?
Quind di stratterà di un regolamento "a maggioranza" e NON contrattuale.
Bene : il "regolamento a maggioranza" può normare solo ed esclusivamente sulle parti comuni e sulle loro modalità d'uso, ma non può certo influire in alcun modo legittimo e valido sulle facoltà d'uso e sull'ampiezza di godimento delle proprietà private.

Il fatto di adibire una unità privata ad abitazione oppure ad ufficio...rientra appunto tra le facoltà di uso e godimento delle parti PRIVATE. Che , quindi, sono assolutamente ad di fuori delle potestà deliberative della "maggioranza" condominiale.

E' perfettamente possibile limitare queste facoltà di uso e godimento, ma lo è soltanto nell'ambito di un regolamento "contrattuale", e NON "a maggioranza".

La ragione è anche nel Buon Senso comune : se acquisto un immobile astrattamente idoneo per essere utilizzato come abitazione o come ufficio, e se , in sede di acquisto, non mi viene reso noto alcun limite all'impiego di quell'immobile in un senso oppure nell'altro....embè....non è che possa poi essere la "maggioranza dei miei vicini di casa" ad obbligarmi ad una qualche destinazione del mio immobile, ponendomi vincoli che non esistevano in sede di acquisto!!!
Diverso quando c'è il regolamento contrattuale : lì, già quando acquisti, è scritto cosa potrai e cosa non potari fare nel tuo immobile, e quando acquisti ..acquisti con quei limiti, che devi quindi rispettare.

 

[Valerio Spallina]

I riferimenti legislativi (e giurisprudenziali) che confermano l'esattezza di quanto ti è stato già risposto sono tanti (e troppi) .
Il concetto base (derivabile dalle pochissime norme codicistiche in tema di condominio e da tutta la giurispridenza correlata) è però molto semplice : hai detto che state approvando un regolamento, giusto?
Quind di stratterà di un regolamento "a maggioranza" e NON contrattuale.
Bene : il "regolamento a maggioranza" può normare solo ed esclusivamente sulle parti comuni e sulle loro modalità d'uso, ma non può certo influire in alcun modo legittimo e valido sulle facoltà d'uso e sull'ampiezza di godimento delle proprietà private.

Il fatto di adibire una unità privata ad abitazione oppure ad ufficio...rientra appunto tra le facoltà di uso e godimento delle parti PRIVATE. Che , quindi, sono assolutamente ad di fuori delle potestà deliberative della "maggioranza" condominiale.

E' perfettamente possibile limitare queste facoltà di uso e godimento, ma lo è soltanto nell'ambito di un regolamento "contrattuale", e NON "a maggioranza".

La ragione è anche nel Buon Senso comune : se acquisto un immobile astrattamente idoneo per essere utilizzato come abitazione o come ufficio, e se , in sede di acquisto, non mi viene reso noto alcun limite all'impiego di quell'immobile in un senso oppure nell'altro....embè....non è che possa poi essere la "maggioranza dei miei vicini di casa" ad obbligarmi ad una qualche destinazione del mio immobile, ponendomi vincoli che non esistevano in sede di acquisto!!!
Diverso quando c'è il regolamento contrattuale : lì, già quando acquisti, è scritto cosa potrai e cosa non potari fare nel tuo immobile, e quando acquisti ..acquisti con quei limiti, che devi quindi rispettare.

Mi è stato detto che in qualche condominio hanno imposto una maggiorazione di spese condominiali ai condomini A10 per compensare il maggior uso delle parti comuni ed impianto ascensore. E' corretto ? grazie

 

[STUDIOMINUCCI]

Mi è stato detto che in qualche condominio hanno imposto una maggiorazione di spese condominiali ai condomini A10 per compensare il maggior uso delle parti comuni ed impianto ascensore. E' corretto ? grazie

Sì, ne ho incontrati anche io diversi casi, e (confesso ) la questione in sè stessa mi è così antipatica che ...non l'ho mai approfondita sul serio.
Tecnicamente la trovo (a pelle, senza averla appunto approfondita) una soluzione pressochè illegittima, perchè...se le tabelle millesimali dettano GIA' i criteri per ripartire la spesa scale e ascensore in funzione di superficie-volume + altezza da terra delle singole unità immobiliari....vivaddio....QUESTO E SOLO QUESTO è il criterio legale da tutti condiviso, ed è del tutto arbitrario (ed impugnabilissimo) il pretendere di aggiungere ex-post un ulteriore criterio che sarebbe, più o meno, quello della intensità d'utilizzo (!!!!) che...a parte che non esiste tra i criteri codicistici, ma poi...e chi la misura?

Uso un aneddotto personale per un esempio : mio padre aveva lo studio legale al terzo piano di un condominio di sei piani e ...lo "amministratore" interno (letturista dell'enel di professione) propose , tanti tanti anni fa, questo tipo di differenziazione ripartitoria.
La cosa finì in risata sul nascere, per fortuna e intelligenza di tutti, perchè fu molto semplice far osservare che se mio padre , nel suo studio, poteva ricevere un max di quattro-cinque clienti al giorno e non tutti i giorni, e non nei week-end, e non in agosto, e non sotto natale e non sotto pasqua.....al quarto piano (quindi un piano sopra) c'era il buon "amm.re interno" che aveva quattro figli bambini che...era tutto un saliscendi con ascensore per andare a giocare in cortile, poi tornare su per la pipì, poi tornare su per la merenda, poi tornare su perchè li chiamava la mamma...e questo ...365 giorni su 365. Ma non solo : al sesto piano c'era un altro che...di figli ragazzini (con stesso stile di quelli del cosiddetto "amm.re") ne aveva SEI!!!!

Poi ho conosciuto altri casi , e qualcuno rarissimo anche in qualche mio condominio. Ho trovato già impostato questo criterio e....lungi da me alzare ogni tipo di polverone, cii mancherebbe! Basta che stia bene a chi paga!!!

Però....nella quasi totalità dei casi in cui questo criterio è stato accettato dagli iper-paganti, in realtà lo è stato perchè c'era un regolamento CONTRATTUALE che avrebbe inibito l'utilizzazione professionale dell'unità. E quindi ...in realtà si tratta di ...compensazione spontanea tra ingiustizie...

 

[smoker]

Mi è stato detto che in qualche condominio hanno imposto una maggiorazione di spese condominiali ai condomini A10 per compensare il maggior uso delle parti comuni ed impianto ascensore. E' corretto ? grazie

Direi di no, perchè la potenzialità di usare l' ascensore e uguale per tutti i condòmini a prescindere dall' utilizzo e destinazione che il proprietario darà al proprio immobile (abitazione, studio professionale etc), di conseguenza la categoria catastale con la quale l' immobile è accatatato è irrilevante per giustificare la ripartizione delle spese diversa da quella prevista dalle tabelle millesimali.
Per onestà in alcuni casi, però ho visto condomìni applicare maggiorazioni per gli studi professionali, però le maggiorazioni sono state accettate dagli interessati.
In caso di contestazione è sicuramente fondato applicarsi il mio ragionamento precedente, salvo regolamenti contrattuali e decisioni giudiziali.

Smoker