Asta:immobile occupato con contratto di locazione scaduto

[Teo85]

Salve a tutti

sto valutando l'acquisto di un app.to che sarà venduto tramite asta giudiziaria.L'immobile risulta occupato con regolare contratto d'affito che però è scaduto nel 2010.Vorrei sapere :
-Se ,essendo scaduto nel 2010, si puo considerare libero e quindi il classico rinnovo di altri 4 anni non è valido in casi come questi(esecuzione immobiliare)o se è automatico quindi scadra nel 2014.
Ringrazio anticipatamente tutti per i chiarimenti

Grazie

 

[studiopci]

A naso non conoscendo bene la cosa, la legge dice che in mancanza di disdetta il contratto si proroga tacitamente, quindi valuta bene perchè per liberarlo dovrai attendere la scadenza del 2014 e avere un'esigenza reale e dimostrabile. Fabrizio

 

[Teo85]

Grazie per la risp.
Ammettiamo che lo prendo lo stesso
Per "un'esigenza reale e dimostrabile" puo rientrare la vendita,per esigenza di liquidità?

 

[studiopci]

no perchè la liquidità l'avrai anche se l'immobile è occupato

 

[Limpida]

Valuta bene che tipo di contratto di locazione é in essere, chi ti ha detto che il contratto é scaduto?
Cosa c'é scritto nella perizia del tribunale?

 

[Utente Cancellato 38532]

Stiamo parlando di procedura esecutiva vero? non di asta giudiziaria da immobile in fallimento. Se così si dice che il pignoramento cristallizzi la situazione di fatto e di diritto. In pratica in costanza di procedura (la procedura esecutiva inizia con il pignoramento) i contratti di locazione non si rinnovano tacitamente, anzi sono disdettati. Quindi controlla di quando è la procedura esec. e fai i conti. Se è scaduto in costanza di procedura l'immobile lo puoi considerare libero o comunque puoi ritenere che il decreto che ti trasferisce l'immobile sia titolo di per se valido per chiamare la forza pubblica e sgomberarlo.

 

[Teo85]

Grazie per la risp.
Rientriamo proprio in quel caso : pignoramento del 01/12/2009,contratto residenziale 01/05/2006 e scaduto 30/04/2010...quindi mi confermi che si puo considerare libero?Non è un titolo opponibile alla procedura poichè scaduto?
ps.ti confermo che stiamo parlando di una esecuzione immobiliare e non fallimento.

Grazie

 

[Utente Cancellato 38532]

Il principio è quello che ti ho detto, della cristallizzazione degli atti/situazione al momento del pignoramento. Non puoi avere però una sicurezza matematica su questo (come in qualsiasi situazione giuridica) esistono infatti un sacco di precisazione o di particolarità che rigardano i rinnovi automatici in relazione ai singoli tipi di contratto. Occorrerebbe leggere il contratto e studiare la pratica ...
Una cosa che noto dai pochi dati che hai trascritto è:
a) che il termine per la disdetta se era semestrale è scaduto prima del pignoramento. il che potrebbe fare sollevare delle eccezioni all'inquilino, in ordine ad una acquisizione del diritto al rinnovo ... (espresso in parole senmplici)
b) ordinariamente affinche avvenga il rinnovo durante la procedura ci vorrebbe un atto dispositivo del GE (Giudice dell'esecuzione) che ne dia il consenso. Normalmente non viene concesso perchè e conveniente che l'immobile sia venduto come libero. ma in effetti è una cosa che non sappiamo...
c) ciò che mi sembra più importante è questo: affinchè il contratto si sia rinnovato (sempre che sia ammissibile il rinnovo!) il soggetto deve avere pagato i canoni di locazione al custode giudiziario anche negli anni della procedura esecutiva ... Ciò spesso non avviene per diversi motivi. Ma quello che a te interessa è di sapere se il soggetto adesso sta pagando i canoni. In questo modo tu puoi sapere con sicurezza quale è la situazione reale. Intendo dire se anche il contratto si fosse rinnovato (cosa che a mio parere è improbabile) se il tizio non paga tutti i mesi il canone l'appartamento sarebbe comunque liberabile per morosità. Quindi per prima cosa telefona al custode e fatti chiarire la situazione (il cui riferimento è scritto sempre sul bando d'asta).
Spero sia di utilità

 

[Teo85]

Tempo fa contattai il custode che mi disse che si trattava di un immobile occupato,ma io non ho chiesto a chi versava(se lo versa)l'affitto attuale occupante.Cmq lunedi richiamo e chiedo tutto(copia del contratto di locazione) poichè sono al 90 % convinto che il custode avendo letto semplicemente la perizia e avendo letto occupato non si sia posto minimamente il problema.Ricapitolando quello che interessa a me :L'immobile è stato pignorato nel 2009,il contratto a uso residenziale (4 anni)è stato registrato nel 2006(quindi prima) ma è scaduto nel 2010(durante la procedura di vendita) quindi non è stato possibile rinnovarlo,inoltre se mi accerto che il custode non incassa nessun affitto posso liberarlo per morosità.

Grazie

 

[studiopci]

Normalmente nelle aste se l'immobile è occupato per regolare contratto di fitto accertato e registrato antecedentemente al decreto di vendita, questi si intende affittato e come tale viene posto in asta, questo perchè ai sensi dell'art. 2923 c.c. il contratto è opponibile all'aggiudicatario. Se nel periodo finestra coperto dal decreto di vendita, il contratto è in naturale scadenza , questi si intende rinnovato per altri 4 anni se trattasi di contratto 4 + 4 ( è normale che sarà la tipologia di contratto a fare da eventuale rinnovo ) l'aggiudicatario una volta immesso nel possesso dell'immobile per decreto , subentra .. sulla base del succitato art. 2923 al vecchio proprietario nella gestione del contratto rispettandone gli accordi e riscuotendone gli affitti. Il nuovo proprietario può opporsi al contratto solo ed esclusivamente in presenza di :
- morosità pregressa ( iniziando la relativa procedura ) ;
- di simulazione di contratto di affitto;
- di contratto di affitto con canone mensile inferiore per 1/3 al giusto canone del momento.
In ogni caso il nuovo proprietario subentrando al vecchio proprietario dovrà rispettare e seguire le leggi in materia di affitti. Fabrizio