Casa, comprare con l’accollo del mutuo – di Paolo Tonalini – Notaio in Pavia
Quando viene venduta una casa su cui grava un mutuo ipotecario, questo deve essere estinto anticipatamente, per consentire la cancellazione dell’ipoteca prima dell’atto di vendita della casa, o almeno contestualmente allo stesso. Spesso, però, l’acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per finanziare l’acquisto della casa. Si presenta allora un’altra possibilità, l’accollo del mutuo.
Accollarsi significa assumere un obbligo. L’accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.
Con l’accollo l’acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. Per l’acquirente il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.
Il risparmio è notevole. Anche il venditore ha dei vantaggi, perché non deve estinguere anticipatamente il mutuo, pagando la relativa penale, e non deve sostenere il costo della cancellazione dell’ipoteca. L’accollo, dunque, può essere un affare per entrambe le parti. Ecco perché sono spesso le stesse imprese costruttrici a proporre agli acquirenti l’accollo del mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’immobile.
Ci sono però alcuni aspetti da considerare attentamente. L’acquirente deve valutare la convenienza del mutuo esistente, perché l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni già fissate. Bisogna esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Inoltre chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente.
Chi deve fare maggiore attenzione, però, è il venditore. Abbiamo visto che l’accollo consiste nell’assunzione di un obbligo da parte dell’acquirente, ma ciò non comporta sempre la liberazione del debitore originario. Chi ha contratto originariamente il mutuo rimane responsabile del regolare pagamento delle rate, a meno che la banca non dichiari espressamente di liberarlo.
Il venditore, insomma, deve sapere che anche se l’acquirente dichiara nell’atto di compravendita di accollarsi il mutuo, ciò nonostante chi ha originariamente stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca. La legge parla di responsabilità in solido, e ciò vuol dire che la banca può rivolgersi indifferentemente all’acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, che era il debitore originario.
Questo è un aspetto molto importante, perché spesso si è portati a credere che con l’accollo ci si libera del mutuo, mentre ciò non è sempre vero. E’ vero che a garanzia del mutuo c’è l’ipoteca sull’immobile, che segue la proprietà di quest’ultimo, quindi l’acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa, tuttavia dobbiamo tenere presente che per la banca è molto più facile chiedere il pagamento al debitore originario, dato che la legge glielo consente, anziché iniziare subito la procedura, lunga e costosa, per l’espropriazione dell’immobile.
Per essere liberato dall’obbligo di pagare le rate del mutuo il venditore deve ottenere una dichiarazione espressa dalla banca. La banca, insomma, deve dire esplicitamente, ovviamente in forma scritta, che intende liberare il debitore originario. Solo in questo modo il venditore potrà stare tranquillo. La banca, naturalmente, rilascerà questa dichiarazione solo se riterrà di poter fare affidamento sul nuovo debitore, facendo gli stessi controllo che esegue di solito prima di concedere un nuovo mutuo. Per la banca, infatti, la persona del debitore ha un’importanza fondamentale.
Può accadere che un mutuo sia concesso a Tizio e non a Caio, in considerazione del suo reddito, della sua situazione patrimoniale o di altre valutazioni. Se il nuovo debitore non le piace, la banca si riserva la possibilità di chiedere i soldi al debitore originario. Ecco perché è sempre meglio concordare con la banca l’eventuale accollo del mutuo prima della compravendita.
