salviot

Nuovo Iscritto
buongiorno a tutti gli esperti, a titolo di consiglio/consulenza vi espongo l'inconveniente occorsomi nell'acquisto di un immobile: si tratta di un rudere montano , dopo l'acquisto durante l'avviamento delle pratiche, per il cambio di destinazione d'uso e la ristruttutrazione, emerge che il fabbricato si trova in una zona idrogeologica a rischio frana medio alta, per tanto prima di ottenere i vari permessi necessari alla ristrutturazione si ha l'obbligo di mettere in sicurezza il fabbricato, mitigando il rischio effettivamente esistente.Il PRGC comunale preso come riferimento nella proposta d'acquisto che ho firmato, cita la tabella delle classi di pericolosità, ma non fa riferimento alle zone interessate, se non in un allegato, non inserito nel documeto, dove vengono elecate zone molto ampie identificate in tavole geologiche a scala 1:5000 e 1:10000, nessun riferimento viene fatto alla frazione dove è inserito il rudere.Il cdu allegato all'atto fa riferimento come prescrizioni ad art. del PRGC che non parlano di norme geologiche.ho dovuto portare a termine la realizzazione di difesa per ottenere i permessi.
la mia domanda è: l'agente immobiliare ha omesso di informarmi di una questione fondamentale per l'esito della compravendita, non avrei mai acquistato in una zona a rischio di lascarci le penne, senza contare che il lavoro di protezione mi è costato parecchio denaro; è possibile per via legale recuperare quanto speso per i lavori di difesa?L'agente aveva l'obbligo d'informarmi di un potenziale pericolo?Ha citato il PRGC quindi a mio avviso era al corrente della situazione; dal mio canto anche se prima di acquistare avessi letto il PRGC non sarei arrivato ad avere questa informazione. E' fondamentale che sappiate che l'agenzia che a seguito l'affare vende quasi esclusivatamente ruderi di montagna.

grazie in anticipo per i consigli.

st
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
buongiorno a tutti gli esperti, a titolo di consiglio/consulenza vi espongo l'inconveniente occorsomi nell'acquisto di un immobile: si tratta di un rudere montano , dopo l'acquisto durante l'avviamento delle pratiche, per il cambio di destinazione d'uso e la ristruttutrazione, emerge che il fabbricato si trova in una zona idrogeologica a rischio frana medio alta, per tanto prima di ottenere i vari permessi necessari alla ristrutturazione si ha l'obbligo di mettere in sicurezza il fabbricato, mitigando il rischio effettivamente esistente.Il PRGC comunale preso come riferimento nella proposta d'acquisto che ho firmato, cita la tabella delle classi di pericolosità, ma non fa riferimento alle zone interessate, se non in un allegato, non inserito nel documeto, dove vengono elecate zone molto ampie identificate in tavole geologiche a scala 1:5000 e 1:10000, nessun riferimento viene fatto alla frazione dove è inserito il rudere.Il cdu allegato all'atto fa riferimento come prescrizioni ad art. del PRGC che non parlano di norme geologiche.ho dovuto portare a termine la realizzazione di difesa per ottenere i permessi.
la mia domanda è: l'agente immobiliare ha omesso di informarmi di una questione fondamentale per l'esito della compravendita, non avrei mai acquistato in una zona a rischio di lascarci le penne, senza contare che il lavoro di protezione mi è costato parecchio denaro; è possibile per via legale recuperare quanto speso per i lavori di difesa?L'agente aveva l'obbligo d'informarmi di un potenziale pericolo?Ha citato il PRGC quindi a mio avviso era al corrente della situazione; dal mio canto anche se prima di acquistare avessi letto il PRGC non sarei arrivato ad avere questa informazione. E' fondamentale che sappiate che l'agenzia che a seguito l'affare vende quasi esclusivatamente ruderi di montagna.

grazie in anticipo per i consigli.

st
Quando si compra un immobile in qualunque parte dell'Italia mare-monti-lago ci si serve di un tecnico per avere le informazioni e la documentazione di cosa si compra.

L'agente sarebbe solo corresponsabile se ti fornì un tecnico per i controlli o dichiarò per iscritto una situazione diversa.
Non ritengo che l'agente abbia resposabilità, se il tecnico fu scelto da te o non fu consultato alcun tecnico.

L'agente è un mediatore.
Potrebbe essere invece una omissione del notaio che non chiese la documentazione urbanistica, obbligatoria in alcune Province.
Poteva venire anche a te un dubbio che in montagna ci sono possono essere frane e piovesse. Perchè non hai fatto fare dei controlli ?
 

salviot

Nuovo Iscritto
Se pur sembra che mi sia dilungato in una spiegazione del fatto, propio non è così, anzi ho stringato molto per evidenziare i soli aspetti critici.
apro una parentesi " ho chiesto un consiglio, non mi serve esser catechizzato, per cio' se volete rispondere al mio quesito fatelo contesemente senza dispense da guru, e se siete agenti immobiliari non prendetevela...." chiusa parentesi; ora scendo in particolari, cosi anche il Sig. H&F può rendersi conto che al mondo esistono persone in buona fede e " I FURBETTI" che devono fare soldi senza scrupoli.
Il mio rudere è adiacente a delle abitazioni già ristrutturate( circa 20 mt di distanza)sulla stessa linea giudicata poricolosa, probabilmente sistemate in data antecedente alla stesura del piano geologico; per questo motivo non mi son posto il dubbio.Durante le visite in loco ho chiesto all'agente quali fossero gli interventi necessari, mi ha pure proposto un progetto con direzione lavori direttamente dall'agenzia....strano che non mi abbia detto che dovevo realizzare un opera di difesa?!?!Ho richiesto la documentazione catastale che mi è stata fornita, ma che non annota prescrizioni. E poi , come capita sempre, magicamente appare un'altro acquirente che mette fretta alla conclusione dell'affare.
Sinceramente penso, anche per etica morale, che un qualsiasi venditore sia responsabile del prodotto che vende e che debba informare l'acquirente di eventuali problemi ( Sig. H&F se acquisti u prodotto alimentare scaduto e ti viene la dissenteria, la colpa è tua che non hai letto la scadenza o del commerciante che te l'ha rifilato?).
il ruolo dell'agente immobiliare è ormai da tempo regolamentato dal Cc, è chiaro che per ovvi motivi considerato il prodotto che vendono, è un lavoro da svolgere con professionalità.
io in qualità di acquirente avevo il dovere di acquisire tutta la documentazione necessaria alla riuscita dell'operazione, il diritto di esser informato di tutte le problematiche riguardanti il rudere; certo non è logico per tempistiche e spese, che ad ogni rudere visitato io avessi dovuto mandare un tecnico a verificare lo stato del territorio ( H&F i geologi non lavorano gratis...).
Non mi sento superficiale, ho condotto un operazione fidandomi di chi rappresentava i venditori.
H&F un consiliglio per lei : legga attentamente l'art. 1759 della legge 39 del 1989.
Se qualcuno ha realmente consigli son ben accetti.

grazie
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Se pur sembra che mi sia dilungato in una spiegazione del fatto, propio non è così, anzi ho stringato molto per evidenziare i soli aspetti critici.
apro una parentesi " HO CHIESTO UN CONSIGLIO, NON MI SERVE ESSER CATECHIZZATO, PER CIO' SE VOLETE RISPONDERE AL MIO QUESITO FATELO CONTESEMENTE SENZA DISPENSE DA GURU, E SE SIETE AGENTI IMMOBILIARI NON PRENDETEVELA...." chiusa parentesi; ora scendo in particolari, cosi anche il Sig. H&F può rendersi conto che al mondo esistono persone in buona fede e " I FURBETTI" che devono fare soldi senza scrupoli.
Il mio rudere è adiacente a delle abitazioni già ristrutturate( circa 20 mt di distanza)sulla stessa linea giudicata poricolosa, probabilmente sistemate in data antecedente alla stesura del piano geologico; per questo motivo non mi son posto il dubbio.Durante le visite in loco ho chiesto all'agente quali fossero gli interventi necessari, mi ha pure proposto un progetto con direzione lavori direttamente dall'agenzia....strano che non mi abbia detto che dovevo realizzare un opera di difesa?!?!Ho richiesto la documentazione catastale che mi è stata fornita, ma che non annota prescrizioni. E poi , come capita sempre, magicamente appare un'altro acquirente che mette fretta alla conclusione dell'affare.
Sinceramente penso, anche per etica morale, che un qualsiasi venditore sia responsabile del prodotto che vende e che debba informare l'acquirente di eventuali problemi ( Sig. H&F se acquisti u prodotto alimentare scaduto e ti viene la dissenteria, la colpa è tua che non hai letto la scadenza o del commerciante che te l'ha rifilato?).
il ruolo dell'agente immobiliare è ormai da tempo regolamentato dal Cc, è chiaro che per ovvi motivi considerato il prodotto che vendono, è un lavoro da svolgere con professionalità.
io in qualità di acquirente avevo il dovere di acquisire tutta la documentazione necessaria alla riuscita dell'operazione, il diritto di esser informato di tutte le problematiche riguardanti il rudere; certo non è logico per tempistiche e spese, che ad ogni rudere visitato io avessi dovuto mandare un tecnico a verificare lo stato del territorio ( H&F i geologi non lavorano gratis...).
Non mi sento superficiale, ho condotto un operazione fidandomi di chi rappresentava i venditori.
H&F un consiliglio per lei : legga attentamente l'art. 1759 della legge 39 del 1989.
Se qualcuno ha realmente consigli son ben accetti.

grazie

A mio parere hai scritto solo cose prive di concretezza in generale e soprattutto concretezza giuridica.
L'agente immobiliare ha un soolo compito : fare il mediatore.
Non ti deve fornire perizie geologiche. Potevi chiederlo al venditore.
Il fatto è che non sei stato cauto nel comprare senza assumere quelle basilari informazioni che si assumono quando si compra un immobile in generale.
Ne caso "montano" è noto che vi sono delle posizioni "urbanistiche" che converrebbe controllare ed in alcuni casi è dovere del notaio includerle nell'atto.

Cosa volevi trovare scritto nelle visura catastale ?
Mi sembra che parli senza sapere il significato dei documenti e le discipline (urbanistica) ed in questi casi ci si serve di un tecnico, pagandolo. Ma in Italia si vuole tutto gratis e le responsabilità sono degli altri ( l'agente che non c'entra ).

Visto che sei così bravo in citare leggi, quale sarebbe quella in cui l'agente immobiliare deve fornire l'indagine geologica ? Sono curioso.
 

salviot

Nuovo Iscritto
sono una persona educata e le do del lei, non ho bisogno che mi venga data ragione, per ciò se lei è così ferrato in materia urbanistica dia senso alle parole che ha scritto, visto che è esperto dei compiti del mediatore vada ha rileggersi cosa prevede il codice civile lo troverà interessante.
Aspetto con ansia che esponga in maniera più precisa le motivazioni che la portano a non considerare i DOVERI del mediatore.
 

Franco Gusella

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
E' vero che il diritto alla provvigione nasce con l' attività di mediazione dell' agente, ma la chiarezza dell' informazione è una una componente essenziale dell' attività stessa.
Il punto è questo, se riesci a dimostrare che l' informazione era nota e l'AI e non ti è stata trasmessa puoi rivalerti sulla provvigione pagata.. FIAIP e FIMAA hanno un codice deontologico severo, se l'AI ne è aderente fai la contestazione attraverso loro.
Altrimenti hai giustamente pagato un servizio , ma lo stesso non è stato professionalmente adeguato.
 

salviot

Nuovo Iscritto
Franco la ringrazio per l'appunto sulla provvigione, anche questo è interessante e da approfondire; il frangente più antipatico della questione, che mi da certezza sulla malafede è che l'agenzia tratta quasi esclusivatamente ruderi del genere e tutti nel comune dove ho acquistato io, quindi dire che non fossero a conoscienza delle prescrizioni comunali mi pare un'eresia, considerando anche che si propongono come tecnici e direzione lavori per la ristrutturazione, so per certo che alcuni acquirenti, nel corso degli anni, hanno affidato questo compito all' AI.
In confidenza, certo potrà capirmi visto che è un AI, io ero alla ricerca di un rudere in quel paese da più di un anno e ho visionato molti immobili con l'AI in questione, quidi se mi avesse informato sicuramente in futuro avrei comprato tramite lui l'immobile che cercavo anche perchè è l'unica agenzia in quel paese.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Salviot, il tu è una caratteristica del forum, non una mancanza di rispetto: serve per rendere più colloquiali le discussioni... quindi ti darò anche io del tu:^^:

Se la situazione che esponi è quella, hai ragione a pensare che il mediatore ha fatto più gli interessi suoi e del venditore che i tuoi...
Certo, può anche essere che non tutte le unità immobiliari di una stessa zona abbiano le stesse caratteristiche di pericolosità, per cui può esistere un 10% di buonafede da parte del mediatore, che doveva fare anche i tuoi interessi.

Non sono un tecnico, però credo che la il tuo rustico tu l'abbia comprato con un "vizio occulto", per cui potresti provare a rifarti soprattutto sul venditore e sul mediatore per contiguità...

Hai consultato un avvocato ?
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
sono una persona educata e le do del lei, non ho bisogno che mi venga data ragione, per ciò se lei è così ferrato in materia urbanistica dia senso alle parole che ha scritto, visto che è esperto dei compiti del mediatore vada ha rileggersi cosa prevede il codice civile lo troverà interessante.
Aspetto con ansia che esponga in maniera più precisa le motivazioni che la portano a non considerare i DOVERI del mediatore.
Il tuo riferimento alla buona educazione dando del "lei" è estraneo a questo forum : la regola è darsi del tu e non ti darò del "lei". Lofaccio qualche volta con membri che intendo prendere in giro. Quindi un "lei" da me è una presa in giro, per chiarezza e verità

Ho anche l'abilitazione ad essere agente immobiliare ( conseguita presso CCIA) ed ho studiato la materia anche per l'esame e sono membro assiduo di immobilio che vuol dire che leggo ogni giorno immobilio : questo dovere di informazione idrogeologica è una novità assoluta mondiale. In futuro avremo la informazione sismica per gli immobili in Emilia-Romagna od a L'Aquila ? Quando verrà legiferato in tal senso gli agenti immobiliari operativi si adegueranno. Al momento non mi risulta nessuna legge in materia : Potresti citare tu la frase che dici ci sia.
In non sono ferrato in materia urbanistica (anche se sono ingegnere ), ma in materia di "buon senso" ed di aspetti giuridici della compravendita immobiliare.

Tu, a mio parere, sei stato incauto nel tuo acquisto, nel senso che non hai voluto interpellare un tecnico prima dell'acquisto. Adesso cerchi di addossare sull'agente immobiliare delle colpe che non può avere.
Continui pure ad ignorare un mio spunto ad approfondire, al fine di un quadro certo, l'aspetto notarile della vicenda.

Infine non mi sembra che sia tuo diritto di dare ordini su cosa debbo fare io ( approfondici qui, leggi là etc).

Visto che sai già tutto, fai : a me che il tuo immobile sprofondi interessa limitatamente. Mi è interessato invece chiarire che incolpare l'agente immobiliare a mio parere è sbagliato. Qui ritengo di avere finito.
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
Franco la ringrazio per l'appunto sulla provvigione, anche questo è interessante e da approfondire; il frangente più antipatico della questione, che mi da certezza sulla malafede è che l'agenzia tratta quasi esclusivatamente ruderi del genere e tutti nel comune dove ho acquistato io, quindi dire che non fossero a conoscienza delle prescrizioni comunali mi pare un'eresia, considerando anche che si propongono come tecnici e direzione lavori per la ristrutturazione, so per certo che alcuni acquirenti, nel corso degli anni, hanno affidato questo compito all' AI.
In confidenza, certo potrà capirmi visto che è un AI, io ero alla ricerca di un rudere in quel paese da più di un anno e ho visionato molti immobili con l'AI in questione, quidi se mi avesse informato sicuramente in futuro avrei comprato tramite lui l'immobile che cercavo anche perchè è l'unica agenzia in quel paese.
Visto che sei sicuro delle responsabilità dell'agente immobiliare, sarebbe corretto che tu lo citassi in giudizio. Giustamente bagudi suggerisce di rivolgerti ad un avvocato.
Se l'avvocato ti incoraggia, prosegui. E puoi vincere come perdere. Io penso che perdi.
 

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