Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
il rapporto di valutazione immobiliare è una prestazione altamente professionale che contempla moltissimi aspetti riconducibili, semplificando, alle seguenti attività:
Conoscenza dell'immobile = Attività di Due diligence
Conoscenza del Mercato = Rilevazione puntuale dei dati di mercato
Conoscenza della metodologia estimativa = c'è molto di più di €/mqxSupCom
Capacità di calcolo = uso delle migliori tecnologie
...
Capacità di spiegare e dimostrare tutto in maniera chiara :fico:

Ogni singolo singolo aspetto può essere ulteriormente specificato, e allora:
l'attività di Due diligence (tecnica/legale/amministrativa)può contemplare:
titolarità, verifica di oneri, conformità urbanistica, catastale, edilizia, impiantistica, ambientale, manutenzioni, spese ...
l'attività di ricerca di mercato può essere più o meno estesa nel tempo e nello spazio
...
è quindi impossibile fare un preventivo senza avere l'immobile ed il cliente davanti e le percentuali e/o formule poco trasparenti e poco chiare posso indurre il committente a dubitare su molto, sullo stesso professionista che, come in questi post, non vuole e/o non sa spiegare i fattori della formula per la determinazione di un preventivo e dichiara che 2 su 4 fattori della formula sono arbitrari :shock:... non so se questa cosa vi è sfuggita ma, traducendo queste affermazioni, vuol dire "se voglio ottenere un determinato compenso posso giocare con 2 fattori su 4 della formula per giustificare comunque e sempre il mio compenso ... me lo consente la legge " :shock:
con queste formule oscure e arbitrarie, e pure con la semplificazione del 2%, molto spesso, in passato, venivano effettuate perizie di una o due paginette con descrizione minima ed una moltiplicazione (€/mq x sup com) ed il gioco era fatto, e pure il prezzo al cliente: o con il 2% o con la formula magica il perito il suo compenso se lo portava a casa, tanto meglio se era iscritto ad un'ordine professionale con tanto di tariffe minime, tanto meglio se il perito era o si spacciava per autorevole.
Da un estremo all'altro ...
Ora, vista come è andata la storia e visto il periodo di vacche magre siamo all'opposto in preda alle società di gestione dei periti che gestiscono il mercato delle stime. La stima più diffusa, più nota, quella che ha avuto più successo negli ultimi anni (meno ora vista la situazione economica) è la stima per le banche. Banche preoccupate ed interessate più ai costi che ai contenuti (che delegano, colpevolmente, a terzi)... e da qui nascono le aberrazioni segnalate anche da Ingelman: il grosso del mercato medio basso tutto al prezzo politico di 250€ con ristorni (90 ma pure 80 € a perizia) magrissimi, indecenti, iniqui per il perito ... ma finchè ci sono "professionisti" che si abbassano a tanto, ordini e collegi complici pure con il silenzio ...
Da qui credo bisogni ripartire e l'importo che ho indicato (come minimo) è riferito a questa tipologia di perizia che molti conoscono per l'immobile più diffuso: l'appartamento da 1 o due camere con finiture medie. 500 € è pari al costo per una perizia fatta bene, non per quelle che si vedono ora, e ritengo che da qui si debba RIpartire per ridefinire prezzi, competenze e responsabilità
Al di fuori dell'ambito bancario il preventivo dipenderà da cosa chiede il committente (Due Diligence base/media/avanzata ... ricerca di mercato sulla via, sul quartiere, sul comune, sulla provincia ...) e dallo scopo.
E tutto questo non è riconducibile a nessun tipo di formula astrusa e non dimostrabile e/o percentuale media o con forbici ... in pratica già in fase di preventivo si può capire il modo di operare del perito :^^: ... usa prezzi medi, borsini, quotazioni ... usa Superfici commerciali con rapporti mercantili infondati ... o esegue una accurata Due Diligence ed una puntuale rilevazione dei prezzi di mercato ... il perito lavora su un mandato scritto con mandato e costi chiari ... ecco, dal preventivo si può già capire come lavora un professionista :innocente:
Committente, hai capito? E quindi hai tutti gli elementi per comprendere da subito che tipo di prestazione otterrai :maligno: tieni presente che non comperi un pacchetto di caramelle, un paio di scarpe, un'automobile ... ma che ti stai impegnando in un acquisto che, per molti, è unico in tutta la vita :fiore:
 
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topcasa

Membro Storico
il rapporto di valutazione immobiliare è una prestazione altamente professionale che contempla moltissimi aspetti riconducibili, semplificando, alle seguenti attività:
Conoscenza dell'immobile = Attività di Due diligence
Conoscenza del Mercato = Rilevazione puntuale dei dati di mercato
Conoscenza della metodologia estimativa = c'è molto di più di €/mqxSupCom
Capacità di calcolo = uso delle migliori tecnologie
...
Capacità di spiegare e dimostrare tutto in maniera chiara :fico:

Ogni singolo singolo aspetto può essere ulteriormente specificato, e allora:
l'attività di Due diligence (tecnica/legale/amministrativa)può contemplare:
titolarità, verifica di oneri, conformità urbanistica, catastale, edilizia, impiantistica, ambientale, manutenzioni, spese ...
l'attività di ricerca di mercato può essere più o meno estesa nel tempo e nello spazio
...
è quindi impossibile fare un preventivo senza avere l'immobile ed il cliente davanti e le percentuali e/o formule poco trasparenti e poco chiare posso indurre il committente a dubitare su molto, sullo stesso professionista che, come in questi post, non vuole e/o non sa spiegare i fattori della formula per la determinazione di un preventivo e dichiara che 2 su 4 fattori della formula sono arbitrari :shock:... non so se questa cosa vi è sfuggita ma, traducendo queste affermazioni, vuol dire "se voglio ottenere un determinato compenso posso giocare con 2 fattori su 4 della formula per giustificare comunque e sempre il mio compenso ... me lo consente la legge " :shock:
con queste formule oscure e arbitrarie, e pure con la semplificazione del 2%, molto spesso, in passato, venivano effettuate perizie di una o due paginette con descrizione minima ed una moltiplicazione (€/mq x sup com) ed il gioco era fatto, e pure il prezzo al cliente: o con il 2% o con la formula magica il perito il suo compenso se lo portava a casa, tanto meglio se era iscritto ad un'ordine professionale con tanto di tariffe minime, tanto meglio se il perito era o si spacciava per autorevole.
Da un estremo all'altro ...
Ora, vista come è andata la storia e visto il periodo di vacche magre siamo all'opposto in preda alle società di gestione dei periti che gestiscono il mercato delle stime. La stima più diffusa, più nota, quella che ha avuto più successo negli ultimi anni (meno ora vista la situazione economica) è la stima per le banche. Banche preoccupate ed interessate più ai costi che ai contenuti (che delegano, colpevolmente, a terzi)... e da qui nascono le aberrazioni segnalate anche da Ingelman: il grosso del mercato medio basso tutto al prezzo politico di 250€ con ristorni (90 ma pure 80 € a perizia) magrissimi, indecenti, iniqui per il perito ... ma finchè ci sono "professionisti" che si abbassano a tanto, ordini e collegi complici pure con il silenzio ...
Da qui credo bisogni ripartire e l'importo che ho indicato (come minimo) è riferito a questa tipologia di perizia che molti conoscono per l'immobile più diffuso: l'appartamento da 1 o due camere con finiture medie. 500 € è pari al costo per una perizia fatta bene, non per quelle che si vedono ora, e ritengo che da qui si debba RIpartire per ridefinire prezzi, competenze e responsabilità
Al di fuori dell'ambito bancario il preventivo dipenderà da cosa chiede il committente (Due Diligence base/media/avanzata ... ricerca di mercato sulla via, sul quartiere, sul comune, sulla provincia ...) e dallo scopo.
E tutto questo non è riconducibile a nessun tipo di formula astrusa e non dimostrabile e/o percentuale media o con forbici ... in pratica già in fase di preventivo si può capire il modo di operare del perito :^^: ... usa prezzi medi, borsini, quotazioni ... usa Superfici commerciali con rapporti mercantili infondati ... o esegue una accurata Due Diligence ed una puntuale rilevazione dei prezzi di mercato ... il perito lavora su un mandato scritto con mandato e costi chiari ... ecco, dal preventivo si può già capire come lavora un professionista :innocente:
Committente, hai capito? E quindi hai tutti gli elementi per comprendere da subito che tipo di prestazione otterrai :maligno: tieni presente che non comperi un pacchetto di caramelle, un paio di scarpe, un'automobile ... ma che ti stai impegnando in un acquisto che, per molti, è unico in tutta la vita :fiore:
Si ma è sempre soggettiva, due stime avranno sempre un risultato diverso se fatte da diversi soggetti.
 

Ale.

Membro Senior
Professionista
Top ....le sfumature per te sono bui profondi.....perchè nn ti concentri sulla qualità dei tuoi interventi invece che sulla quantità ?? hai invaso il forum in maniera preoccupante....quasi da stalker:sorrisone:
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Si ma è sempre soggettiva, due stime avranno sempre un risultato diverso se fatte da diversi soggetti.
si sta parlando del preventivo per fare la stima non della stima in sè
il risultato diverso? Ci sarà sempre, tu da che parte stai ?
Fra quelli che riescono a dimostrare procedimento e risultato o fra quelli che con un prezzo medio moltiplicato per una superficie commerciale e qualche aggiunta o detrazione producono un risultato che è lo stesso utilizzato per il preventivo? :^^:
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Caro Garbuio, ripeto un'ultima volta e poi basta perchè ho l'impressione che non leggi veramente quello che scrivo ma ti limiti a estrarne pezzi a caso e decontestualizzarli per confermare le tue tesi.

Il conteggio da me riportato
  • NON E' il calcolo di una parcella fatto come preventivo;
  • E' il calcolo che fa l'organo giurisdizionale al momento di stabilire una parcella per un lavoro già eseguito e per cui c'è un contenzioso.
E' chiara la differenza? Perchè forse non riesco a spiegarmi:

Io NON sto dicendo: così si fa la parcella,

Sto dicendo:
Il DM 140/2012 che fornisce agli organi di giudizio i criteri per dirimere i contenziosi tra professionisti e clienti, introdotto per i motivi che sappiamo, usa questi indici, il risultato è che una legge che non è certo generosa con i compensi valuta che una stima analitica, se calcolata per 100K euro, per un residenziale, senza difficoltà particolari vale 2000 euro.

Non ti convincono questi indici? Non conosci la legge?
Ecco il link, ci sono anche le tabelle.

Quindi chiedevo:
perchè chiedere così poco, quando il prezzo giusto per la legge è tanto più alto? Perchè svendersi?

non mi fido perchè non vuoi e non sei in grado di spiegarla, è chiaro:innocente:

Noto che questa frase ricorre spesso nei tuoi interventi, non è molto simpatica sai?
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Noto che questa frase ricorre spesso nei tuoi interventi, non è molto simpatica sai?
affermi il falso, estrapoli una frase da un contesto chiaro e completo per usarla a tuo piacimento
buona polemica e buon divertimento (questa è una delle mie frasi ricorrenti, non quella da te estrapolata) ... controlla :^^:
 

topcasa

Membro Storico
si sta parlando del preventivo per fare la stima non della stima in sè
il risultato diverso? Ci sarà sempre, tu da che parte stai ?
Fra quelli che riescono a dimostrare procedimento e risultato o fra quelli che con un prezzo medio moltiplicato per una superficie commerciale e qualche aggiunta o detrazione producono un risultato che è lo stesso utilizzato per il preventivo? :^^:
No Carlo io intendo dire solo quello che ho scritto ovvero che una valutazione ha la componente umana di valutazione soggettiva
 

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