Valutazione Case anni 60/70

[Rage19]

Il perché e chiaro, ma non capisco la valutazione degli agenti immobiliari. Probabilmente tale richieste arrivano dai proprietari che spesso devono dividere la somma tra fratelli e cercano di prendere il più possibile.

 

[Carlo Garbuio]

che tipo di valutazione si fà per le case degli anni 60/70 singole

si deve partire dall'indagine reale del mercato immobiliare rilevando tutte le compravendite avvenute "nei dintorni" dell'immobile oggetto di stima nell'ultimo semestre o anno.
Dal risultato dell'indagine di mercato si vede l'andamento del mercato e, di conseguenza, quale metodologia estimativa si può applicare e, quindi, nell'ordine si applicano le seguenti metodologie:

metodo della comparazione
metodo del valore di trasformazione
metodo del reddito
metodo del costo di costruzione

Tutto questo è possibile subito, ora, adesso ed è l'unica strada sicura, oggettiva, fondata e verificabile ...
tutte le alternative sono molto pericolose per molti motivi

 

[Carlo Garbuio]

La casa in questione viene venduta a 400.000 € in vendita da 2 anni e come questa c'è ne sono tante altre.

la casa in questione viene "OFFERTA", sarà venduta quando ci sarà l'incontro di domanda e offerta
quello che trovi sugli annunci non è utilizzabile in alcun modo per le valutazioni di mercato[DOUBLEPOST=1395050276,1395050153][/DOUBLEPOST]

non capisco la valutazione degli agenti immobiliari

se non capisci chiedi la dimostrazione di come si è arrivati a quella valutazione, se il valutatore non è in grado di darti elementi certi e verificabili (dati reali, non prezzi medi, quotazioni ... deve riportarti i dati delle compravendite non degli annunci) ... cambia valutatore.
questo valga per tutti i valutatori, non solo per gli agenti immobiliari

 

[Rage19]

Chiarissimo... grazie per le delucidazioni...

 

[cafelab]

Le tue considerazioni sui prezzi sono relativamente corrette anche se forse un pò ottimistiche.
Nelle nostre ristrutturazioni d'interni (a Roma) il costo medio è di 800-1000€/mq per una ristrutturazione più profonda di un edificio di paese che ha previsto il rifacimento del tetto, il consolidamento statico ecc siamo già a più 200mila€ e mancano gli interni, purtroppo quando vai a mettere mano a certe situazioni letteralmente "non sia cosa troverai sotto".
E' forse l'intervento su cui hai meno controllo dei costi.

Per una nuova costruzione ci vuole più tempo ma se hai, beh, soldi, un'impresa seria e un bel pò di pazienza, con un buon progetto riesci ad avere una soluzione tagliata su misura delle tue esigenze.
Però per un terreno non guarderei tanto al costo quanto all'indice di fabbricabilità, alla posizione, alla pendenza, a eventuali vincoli, passaggi di linee aeree, dotazione di servizi ecc

 

[brina82]

Buonasera a tutti,

Scrivo qui per capire che tipo di valutazione si fà per le case degli anni 60/70 singole, premetto che sarebbe mia intenzione acquistarne una sia per gli spazi offerti e anche per la possibilità di personalizzazione.
Il punto stà che girando per vari immobili offerti non ho ancora capito bene che tipo di valutazione si applica, spesso ho visto case completamente da rifare (cappotto,impianti,tetto ecc) chiedermi cifre esorbitanti.
Se devo essere sincero io offrirei poco più del prezzo del terreno, mi piacerebbe capire quali sono i parametri di valutazione e Che tipo di mercato hanno oggi queste case
visto che rimangono sempre più invedute?

grazie

Saluti

Andrea

Il punto è: anche se la casa vale 0 ed è da demolire e ricostruire, quanto vale il terreno? La speculazione edilizia (arrestata in questi ultimi anni) ha spinto il prezzo dei terreni talmente al rialzo che se il costo di costruzione si aggira intorno ai 1000e/mq e il valore delle case in quella zona è di 4000e/mq, il valore del terreno tende (anzi, tendeva) ai 3000e per ogni mq realizzabile...

 

[Rage19]

Secondo me anche il valore dei terreni è un pò cambiato adesso..!!

 

[brina82]

Secondo me anche il valore dei terreni è un pò cambiato adesso..!!

Certamente...

 

[Hyperion]

si deve partire dall'indagine reale del mercato immobiliare rilevando tutte le compravendite avvenute "nei dintorni" dell'immobile oggetto di stima nell'ultimo semestre o anno.
Dal risultato dell'indagine di mercato si vede l'andamento del mercato e, di conseguenza, quale metodologia estimativa si può applicare e, quindi, nell'ordine si applicano le seguenti metodologie:

metodo della comparazione
metodo del valore di trasformazione
metodo del reddito
metodo del costo di costruzione

Tutto questo è possibile subito, ora, adesso ed è l'unica strada sicura, oggettiva, fondata e verificabile ...
tutte le alternative sono molto pericolose per molti motivi

Capisco che è la tua attività di punta e la proponi e la difendi come è giusto che sia; io però non capisco il senso di una attività tanto accurata quanto poco fruibile.

Mi spiego: quanti sono gli immobili venduti negli ultimi 6-12 mesi nel raggio di 1-2 km da una determinata abitazione?
Rappresentano un campione statistico attendibile su cui poter elaborare dei dati?
Secondo me, con le 403k NTN del 2013 e con il mercato così fluttuante, no; ed il campione si restringe ancora se togli dal paragone case di tipologie e metrature differenti, di anni differenti, locate in posti differenti (bastano 50 metri di differenza tra una casa a bordo di una strada trafficata ed una più all'interno per definire appetibilità e quindi costo totalmente differente), e con livelli di ristrutturazione differenti; senza contare che ci possono essere venditori con fretta di vendere (che accettano quindi ribassi consistenti) e compratori con fretta di comprare (che fanno uno sforzo in più) che alterano in un senso o nell'altro il mercato.

Già una casa del piano di sopra, identica alla tua, venduta 2 anni fa, ti dà poco più che un indizio su quanto può valere la tua casa, ha quindi senso tutta questa ricerca?

Capisco che la conoscenza del mercato di per sè sia fondamentale per uno che ci lavora, ma per un esterno (compratore o venditore che sia) a me sembra di voler far sparare un cieco ad una mosca con un cannone...
Una indagine più approssimativa valuta un immobile 260k, la tua più accurata 243k; se arriva una offerta da 220k, non si procede comunque con la parte più importante della vostra attività, ovvero la mediazione?

 

[Rage19]

In effetti nell'esempio che ho riportato sarebbe difficile comparare con le vendite di case simili negli ultimi 6 mesi / 1 anno, perchè non se ne sono vendute...