alienista

Membro Junior
Privato Cittadino
Salve,
tre mesi fa ho firmato una proposta d'acquisto di un'immobile "con posto auto ad uso esclusivo demarcato con il numero 9". (al quarto piano, con l'ascensore fino al terzo)
Tutto prosegue fino al giorno del rogito. Mancano documenti, tutto si risolve (in parte ma non specifico, cose di poca monta) e mi presentano una Privata Convenzione tra alcuni condomini della corte in comune, dove si trova il posto auto, dove viene assegnato il tale posto auto numero 9. Cerco e ricerco, non c'è catasto della corte, e questa Privata convenzione non é registrata. il mio Notaio mi dice che potrei con il tempo avere problemi con gli altri condomini che non fanno parte di questo accordo, ma i compratori garantiscono non esserci mai stato alcun problema, per cui, passando alla lettura, pago e si conclude l'atto. L'agenzia, è la seconda volta che succede, non porta assolutamente nessun documento richiesto e scarica sul venditore il tutto. L'atto tra l'aspettare persino il Regolamento condominiale che mancava, ci mette 3 ore per concludersi ma si conclude.

Niente di quello che è stato previamente chiesto nella proposta di acquisto mi viene fornito (conformità dell'ascensore, permessi ecc) ma so che firmando il rogito "accetto" il tutto.

Giorni dopo ricevo una mail che faceva parte dei documenti richiesti dove, quasi un mese prima del rogito, l'amministratore avverte i condomini che l'ascensore é guasto e che non si procede ad una manutenzione di 5.000 euro bisognerà bloccarlo. Il venditore risponde che ha trovato un compratore che é disposto a cambiare l'ascensore a proprie spese e portarlo fino al quarto piano (sarei io...) cosi, prima di fare la riunione di condominio, richiede il d'accordo degli altri condomini. Vado su tutte le furie ma il venditore ammette "lo sbaglio" e si accolla le spese quando saranno divise.

Una settimana fa avviene la riunione di condominio. Vengo a sapere che l'ex proprietario non aveva pagato le spese condominiali dell'anno precedente, che non aveva comunicato la vendita se non per telefono, e che l'amministratore aveva avuto la mia mail 5 giorni prima della riunione. Ok, l'amministratore farà la divisione di prassi da attribuire all'ex proprietario, si discute sull'ascensore, e si approvano le spese per mettere in ordine il tutto. Quando sta per finire la riunione chiedo dov'è la mia quota da pagare relativa al posto auto. Si mettono a ridere. (sono solo 4 per fortuna). Uno dei proprietari mi dice che lui "quasi ci è cascato" con questo posto auto e mi dice che ha ricevuto indietro i soldi perche la privata convenzione è stata annullata. Mi passa anche il nome del legale che lo ha seguito.

Quasi svengo. Chiamo immediatamente il venditore che mi dice che non ne sapeva niente ma che ha sempre usato il posto. Prima di parlare con qualsiasi persona scrivo una PEC a Notaio, venditore ed agenzia chiarendo il problema e ben specificato "se fossi a conoscenza di questi problemi non avrei mai acquistato l'immobile".

Mi telefona il notaio dicendo "lascia stare, é nel rogito, usa qualsiasi posto", mi scrive il padre dell'ex proprietario, beh, mi scrivono tutti e mi telefona l'ex proprietario dicendo anche che c'è un'altro condominio da pagare, quello dei posti auto.

Vado in cerca del legale che mi è stato segnalato ma ne incontro altri tre... Uno di loro mi da ben due processi vinti dai condomini che rendono nulla la privata convenzione.

Il mio legale mi consiglia di chiedere la revoca del contratto con danni, io vorrei chiedere l'annullabilità per vizi di volontà (e richiedere indietro l'imposta di registro). Non mi interessano i soldi che potrei avere indietro dal venditore e tenermi un'appartamento senza posto auto!

Qualcuno potrebbe dirmi quale la via meno penosa per tutti? Non voglio iniziare una lunga causa e vorrei chiudere in pace, annullare l'atto. Voglio credere che l'ex-proprietario non sapesse di queste cause e della nullità della privata convenzione...

Grazie e scusate il "romanzo"
 

studiopci

Membro Storico
Qualcuno potrebbe dirmi quale la via meno penosa per tutti? Non voglio iniziare una lunga causa e vorrei chiudere in pace, annullare l'atto. Voglio credere che l'ex-proprietario non sapesse di queste cause e della nullità della privata convenzione...
Purtroppo non esiste una via meno penosa per tutti , qualsiasi strada tu voglia intraprendere comporta una causa civile, con i tempi che comporta... e credo tu debba valutare attentamente se iniziarla o meno... aldilà di tutto firmando il rogito ti sei accollato tutti gli oneri e gli onori dell'immobile, per richiedere l'annullamento dell'atto dovresti dimostrare che alcune cose non erano a tua conoscenza e che ti sono state taciute artatamente... tra l'altro ( a mio personale parere ) tutto quello che lamenti non è frutto di informazione non resa ma di informazione non presa;
- Il mancato pagamento delle spese condominiali è una tua superficialità , avresti dovuto richiedere per tempo i riferimenti dell'amministratore di condominio e prenderci contatto per sapere da lui tutte le informazioni inerente a spese, contenziosi e altro, e comunque al rogito dovevi pretendere il rendiconto dei pagamenti emesso dall'amministratore ed eventualmente in presenza di una situazione debitoria stornare la somma dal prezzo di acquisto o altra soluzione... in mancanza di questo non puoi lamentare un danno.
- la situazione del posto auto ( che per un mio limite non ho compreso ) era da riscontrare con l'amministratore del condominio.

Personalmente non credo ( alla luce delle cose che riporti e per come le riporti ) ci possano essere validi motivi per chiedere l'annullamento del rogito, che comunque ed in ogni caso è soggetto ad una causa.
Fabrizio
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il mancato pagamento delle spese condominiali è una tua superficialità , avresti dovuto richiedere per tempo i riferimenti dell'amministratore di condominio e prenderci contatto per sapere da lui tutte le informazioni inerente a spese, contenziosi e altro, e comunque al rogito dovevi pretendere il rendiconto dei pagamenti emesso dall'amministratore ed eventualmente in presenza di una situazione debitoria stornare la somma dal prezzo di acquisto o altra soluzione... in mancanza di questo non puoi lamentare un danno.
Fabrizio, non è solo una sua leggerezza, lo sappiamo, la liberatoria delle spese è uno dei documenti importanti da portare al notaio, il quale lo richiede.
 

studiopci

Membro Storico
Fabrizio, non è solo una sua leggerezza, lo sappiamo, la liberatoria delle spese è uno dei documenti importanti da portare al notaio, il quale lo richiede.
ho parlato di leggerezza perchè non sono documentazioni obbligatorie in mancanza delle quali il Notaio non rogita, non sappiamo cosa hanno dichiarato sull'atto o meno, certo è che il Notaio sicuramente avrà avvisato della cosa... ma poi molti pilatescamente... ti fanno dichiarare di accettare la situazione e se ne lavano le mani
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Vado in cerca del legale che mi è stato segnalato ma ne incontro altri tre... Uno di loro mi da ben due processi vinti dai condomini che rendono nulla la privata convenzione.

Convenzione tra alcuni condomini della corte in comune
Qui stiamo parlando di un cortile, che è parte comune dell'edificio, quindi i posti auto su area comune sono di proprietà comune mi spiego? Se è stata fatta una convenzione che successivamente è stata annullata, a questo punto tu puoi parcheggiare dove vuoi, nel limite del regolamento, quello spazio è di uso comune e come tale paritario, questo cosa significa che non si può impedire agli altri di farne uso secondo il loro diritto.
Per l'assegnazione dei posti auto in uso esclusivo ci sono delle procedure tra cui la delibera di tutti i condomini, dove si assegna in esclusiva e per nominativo, parlo di delibera di tutti perché questo andrà a incidere sui diritti reali dei condomini (stiamo parlando di area comune).
Mi dici cosa ha scritto nell'atto il notaio su questo posto auto?
 

od1n0

Membro Senior
Privato Cittadino
Il mio legale mi consiglia di chiedere la revoca del contratto con danni, io vorrei chiedere l'annullabilità per vizi di volontà (e richiedere indietro l'imposta di registro). Non mi interessano i soldi che potrei avere indietro dal venditore e tenermi un'appartamento senza posto auto!
Figurati anche in caso di nullità non recuperi le imposte versate, in caso di annullamento men che meno; almeno non dall'ADE.
Purtroppo per te credo che il tuo avvocato si stia approcciando correttamente al problema.
 

alienista

Membro Junior
Privato Cittadino
Per l'assegnazione dei posti auto in uso esclusivo ci sono delle procedure tra cui la delibera di tutti i condomini, dove si assegna in esclusiva e per nominativo, parlo di delibera di tutti perché questo andrà a incidere sui diritti reali dei condomini (stiamo parlando di area comune).
Mi dici cosa ha scritto nell'atto il notaio su questo posto auto?
"A detta unità immobiliare compete altresì l'uso esclusivo del posto auto identificato con il numero 9, situato nel cortile interno condominiale, nonchè dell'area, come attualmente destinata a pianerottolo condominiale, al quarto
piano, distinta con il mapp.n. 334 sub 15, come meglio specificato nell'atto in data 15 dicembre 1997 n. 95211 rep. notaio XXXXXXXX, registrato a Verona il 2
gennaio 1998 al n. 19 atti pubbl. ed ivi trascritto il 19 gennaio 1998 al n. 297 R.G. e n. 214 R.P.. La parte acquirente si obbliga per sè, eredi, successori
ed aventi causa, a rispettare il regolamento di condominio vigente, così come risulta dal regolamento di condominio che con annesse tabelle millesimali trovasi allegato all'atto in data 6 maggio 1996 n. 89069 rep. notaio XXXXXXXXX, registrato a Verona il 24 maggio 1996 al n. 3389 atti pubbl., ivi trascritto il 4 giugno 1996 al n. 15799 R.G. e n. 11417 R.P. e nonchè i patti e le condizioni contenute nella scrittura privata sottoscritta in data 13 giugno 1989." Ecco quanto al posto auto nel rogito.
 

alienista

Membro Junior
Privato Cittadino
Figurati anche in caso di nullità non recuperi le imposte versate, in caso di annullamento men che meno; almeno non dall'ADE. Purtroppo per te credo che il tuo avvocato si stia approcciando correttamente al problema.
Ecco quanto sulle imposte: "
Ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, il diritto alla restituzione dell’imposta pagata a seguito di un atto, poi dichiarato nullo, non sorge nel momento del pagamento dell’imposta, ma in quello della formazione del giudicato di nullità (Corte Suprema di Cassazione - Sezione V Civile Tributaria - Sentenza n. 7812 dell’8 giugno 2000); il giudicato di nullità rileva come fatto giuridico condizionante il diritto alla restituzione. La nullità o l'annullabilità di qualsiasi atto soggetto a registrazione rileva, anche per l'eventuale restituzione del prelievo fiscale nella misura eccedente l'imposta fissa, solo se una sentenza
definitiva ne abbia dichiarato la nullità o annullabilità per causa non imputabile alle parti e l'atto non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma; in caso di conversione dell'atto nullo la restituzione riguarda la differenza tra il pagato ed il dovuto per l'atto in cui è stato ritenuto convertito dalla sentenza definitiva. In base al comma 2, dell'art. 38, del DPR 26.04.1986, n. 131, l'imposta assolta a norma del primo comma deve essere restituita, per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto è dichiarato nullo o annullabile, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato; peraltro, non è più previsto che la
sentenza sia emessa in contraddittorio anche con l'A.F (in tal senso circolare n. 37/320391 del 10 giugno 1986 della Direzione Generale Tasse)." Il nostro specialista di parte dice che "annullabilità per causa non imputabile alle parti" accade quando di "errore per vizi di volontà". Il venditore non sapeva della nullità della privata convenzione perciò ha dichiarato tale convenzione.
 

alienista

Membro Junior
Privato Cittadino
tra l'altro ( a mio personale parere ) tutto quello che lamenti non è frutto di informazione non resa ma di informazione non presa;
Questo non è più problema ne tanto meno causa di annullamento, poiché l'ex proprietario ha già provveduto ai pagamenti arretrati ed accollarsi le spese dell'ascensore perché ci sono tutti i documenti che comprovano l'esistenza del problema prima del rogito.
 

alienista

Membro Junior
Privato Cittadino
Personalmente non credo ( alla luce delle cose che riporti e per come le riporti ) ci possano essere validi motivi per chiedere l'annullamento del rogito, che comunque ed in ogni caso è soggetto ad una causa.
Fabrizio, ecco gli articoli che trattano di annullabilità: "L'art.1972 cod.civ. prevede l'annullabilità della transazione su titolo nullo (che tuttavia non sia illecito). Ai sensi dell'art. 1973 cod.civ. è annullabile la transazione che sia stata perfezionata, in tutto o in parte, sulla scorta di documenti che in seguito sono stati riconosciuti falsi (art. 1973 cod.civ. ). In buona sostanza viene in considerazione un errore relativo alla ritenuta veridicità di un documento che della transazione deve ritenersi necessario (anche se non esclusivo) presupposto." Nel caso specifico, ciò che annulla la Privata Convenzione che attribuisce i posti auto sono sentenza passate in giudizio, per cui "A mente dell'art. 1974 cod.civ. la transazione che abbia luogo in relazione ad una lite già decisa con sentenza passata in giudicato, della quale le parti o una di esse non avevano notizia è parimenti annullabile." e più: "L'art. 1975 cod.civ. prevede inoltre al I comma la possibilità di impugnare la transazione che le parti hanno conclusa generalmente sopra tutti gli affari che potessero esservi tra loro (c.d. transazione generale), in conseguenza del fatto che, successivamente, una di esse venga a conoscenza di documenti (ignoti al tempo della transazione) che siano stati occultati dall'altra parte. Il II comma dello stesso articolo, relativamente alla transazione che è stata stipulata in relazione ad un affare determinato (c.d. transazione speciale) prevede invece l'annullabilità quando, nel tempo successivo alla stipulazione, emergano documenti che danno conto dell'insussistenza del diritto di una delle parti."
 

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