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  1. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve,
    tre mesi fa ho firmato una proposta d'acquisto di un'immobile "con posto auto ad uso esclusivo demarcato con il numero 9". (al quarto piano, con l'ascensore fino al terzo)
    Tutto prosegue fino al giorno del rogito. Mancano documenti, tutto si risolve (in parte ma non specifico, cose di poca monta) e mi presentano una Privata Convenzione tra alcuni condomini della corte in comune, dove si trova il posto auto, dove viene assegnato il tale posto auto numero 9. Cerco e ricerco, non c'è catasto della corte, e questa Privata convenzione non é registrata. il mio Notaio mi dice che potrei con il tempo avere problemi con gli altri condomini che non fanno parte di questo accordo, ma i compratori garantiscono non esserci mai stato alcun problema, per cui, passando alla lettura, pago e si conclude l'atto. L'agenzia, è la seconda volta che succede, non porta assolutamente nessun documento richiesto e scarica sul venditore il tutto. L'atto tra l'aspettare persino il Regolamento condominiale che mancava, ci mette 3 ore per concludersi ma si conclude.

    Niente di quello che è stato previamente chiesto nella proposta di acquisto mi viene fornito (conformità dell'ascensore, permessi ecc) ma so che firmando il rogito "accetto" il tutto.

    Giorni dopo ricevo una mail che faceva parte dei documenti richiesti dove, quasi un mese prima del rogito, l'amministratore avverte i condomini che l'ascensore é guasto e che non si procede ad una manutenzione di 5.000 euro bisognerà bloccarlo. Il venditore risponde che ha trovato un compratore che é disposto a cambiare l'ascensore a proprie spese e portarlo fino al quarto piano (sarei io...) cosi, prima di fare la riunione di condominio, richiede il d'accordo degli altri condomini. Vado su tutte le furie ma il venditore ammette "lo sbaglio" e si accolla le spese quando saranno divise.

    Una settimana fa avviene la riunione di condominio. Vengo a sapere che l'ex proprietario non aveva pagato le spese condominiali dell'anno precedente, che non aveva comunicato la vendita se non per telefono, e che l'amministratore aveva avuto la mia mail 5 giorni prima della riunione. Ok, l'amministratore farà la divisione di prassi da attribuire all'ex proprietario, si discute sull'ascensore, e si approvano le spese per mettere in ordine il tutto. Quando sta per finire la riunione chiedo dov'è la mia quota da pagare relativa al posto auto. Si mettono a ridere. (sono solo 4 per fortuna). Uno dei proprietari mi dice che lui "quasi ci è cascato" con questo posto auto e mi dice che ha ricevuto indietro i soldi perche la privata convenzione è stata annullata. Mi passa anche il nome del legale che lo ha seguito.

    Quasi svengo. Chiamo immediatamente il venditore che mi dice che non ne sapeva niente ma che ha sempre usato il posto. Prima di parlare con qualsiasi persona scrivo una PEC a Notaio, venditore ed agenzia chiarendo il problema e ben specificato "se fossi a conoscenza di questi problemi non avrei mai acquistato l'immobile".

    Mi telefona il notaio dicendo "lascia stare, é nel rogito, usa qualsiasi posto", mi scrive il padre dell'ex proprietario, beh, mi scrivono tutti e mi telefona l'ex proprietario dicendo anche che c'è un'altro condominio da pagare, quello dei posti auto.

    Vado in cerca del legale che mi è stato segnalato ma ne incontro altri tre... Uno di loro mi da ben due processi vinti dai condomini che rendono nulla la privata convenzione.

    Il mio legale mi consiglia di chiedere la revoca del contratto con danni, io vorrei chiedere l'annullabilità per vizi di volontà (e richiedere indietro l'imposta di registro). Non mi interessano i soldi che potrei avere indietro dal venditore e tenermi un'appartamento senza posto auto!

    Qualcuno potrebbe dirmi quale la via meno penosa per tutti? Non voglio iniziare una lunga causa e vorrei chiudere in pace, annullare l'atto. Voglio credere che l'ex-proprietario non sapesse di queste cause e della nullità della privata convenzione...

    Grazie e scusate il "romanzo"
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo non esiste una via meno penosa per tutti , qualsiasi strada tu voglia intraprendere comporta una causa civile, con i tempi che comporta... e credo tu debba valutare attentamente se iniziarla o meno... aldilà di tutto firmando il rogito ti sei accollato tutti gli oneri e gli onori dell'immobile, per richiedere l'annullamento dell'atto dovresti dimostrare che alcune cose non erano a tua conoscenza e che ti sono state taciute artatamente... tra l'altro ( a mio personale parere ) tutto quello che lamenti non è frutto di informazione non resa ma di informazione non presa;
    - Il mancato pagamento delle spese condominiali è una tua superficialità , avresti dovuto richiedere per tempo i riferimenti dell'amministratore di condominio e prenderci contatto per sapere da lui tutte le informazioni inerente a spese, contenziosi e altro, e comunque al rogito dovevi pretendere il rendiconto dei pagamenti emesso dall'amministratore ed eventualmente in presenza di una situazione debitoria stornare la somma dal prezzo di acquisto o altra soluzione... in mancanza di questo non puoi lamentare un danno.
    - la situazione del posto auto ( che per un mio limite non ho compreso ) era da riscontrare con l'amministratore del condominio.

    Personalmente non credo ( alla luce delle cose che riporti e per come le riporti ) ci possano essere validi motivi per chiedere l'annullamento del rogito, che comunque ed in ogni caso è soggetto ad una causa.
    Fabrizio
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Fabrizio, non è solo una sua leggerezza, lo sappiamo, la liberatoria delle spese è uno dei documenti importanti da portare al notaio, il quale lo richiede.
     
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  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ho parlato di leggerezza perchè non sono documentazioni obbligatorie in mancanza delle quali il Notaio non rogita, non sappiamo cosa hanno dichiarato sull'atto o meno, certo è che il Notaio sicuramente avrà avvisato della cosa... ma poi molti pilatescamente... ti fanno dichiarare di accettare la situazione e se ne lavano le mani
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Qui stiamo parlando di un cortile, che è parte comune dell'edificio, quindi i posti auto su area comune sono di proprietà comune mi spiego? Se è stata fatta una convenzione che successivamente è stata annullata, a questo punto tu puoi parcheggiare dove vuoi, nel limite del regolamento, quello spazio è di uso comune e come tale paritario, questo cosa significa che non si può impedire agli altri di farne uso secondo il loro diritto.
    Per l'assegnazione dei posti auto in uso esclusivo ci sono delle procedure tra cui la delibera di tutti i condomini, dove si assegna in esclusiva e per nominativo, parlo di delibera di tutti perché questo andrà a incidere sui diritti reali dei condomini (stiamo parlando di area comune).
    Mi dici cosa ha scritto nell'atto il notaio su questo posto auto?
     
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  6. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Figurati anche in caso di nullità non recuperi le imposte versate, in caso di annullamento men che meno; almeno non dall'ADE.
    Purtroppo per te credo che il tuo avvocato si stia approcciando correttamente al problema.
     
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  7. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    "A detta unità immobiliare compete altresì l'uso esclusivo del posto auto identificato con il numero 9, situato nel cortile interno condominiale, nonchè dell'area, come attualmente destinata a pianerottolo condominiale, al quarto
    piano, distinta con il mapp.n. 334 sub 15, come meglio specificato nell'atto in data 15 dicembre 1997 n. 95211 rep. notaio XXXXXXXX, registrato a Verona il 2
    gennaio 1998 al n. 19 atti pubbl. ed ivi trascritto il 19 gennaio 1998 al n. 297 R.G. e n. 214 R.P.. La parte acquirente si obbliga per sè, eredi, successori
    ed aventi causa, a rispettare il regolamento di condominio vigente, così come risulta dal regolamento di condominio che con annesse tabelle millesimali trovasi allegato all'atto in data 6 maggio 1996 n. 89069 rep. notaio XXXXXXXXX, registrato a Verona il 24 maggio 1996 al n. 3389 atti pubbl., ivi trascritto il 4 giugno 1996 al n. 15799 R.G. e n. 11417 R.P. e nonchè i patti e le condizioni contenute nella scrittura privata sottoscritta in data 13 giugno 1989." Ecco quanto al posto auto nel rogito.
     
  8. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco quanto sulle imposte: "
    Ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, il diritto alla restituzione dell’imposta pagata a seguito di un atto, poi dichiarato nullo, non sorge nel momento del pagamento dell’imposta, ma in quello della formazione del giudicato di nullità (Corte Suprema di Cassazione - Sezione V Civile Tributaria - Sentenza n. 7812 dell’8 giugno 2000); il giudicato di nullità rileva come fatto giuridico condizionante il diritto alla restituzione. La nullità o l'annullabilità di qualsiasi atto soggetto a registrazione rileva, anche per l'eventuale restituzione del prelievo fiscale nella misura eccedente l'imposta fissa, solo se una sentenza
    definitiva ne abbia dichiarato la nullità o annullabilità per causa non imputabile alle parti e l'atto non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma; in caso di conversione dell'atto nullo la restituzione riguarda la differenza tra il pagato ed il dovuto per l'atto in cui è stato ritenuto convertito dalla sentenza definitiva. In base al comma 2, dell'art. 38, del DPR 26.04.1986, n. 131, l'imposta assolta a norma del primo comma deve essere restituita, per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto è dichiarato nullo o annullabile, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato; peraltro, non è più previsto che la
    sentenza sia emessa in contraddittorio anche con l'A.F (in tal senso circolare n. 37/320391 del 10 giugno 1986 della Direzione Generale Tasse)." Il nostro specialista di parte dice che "annullabilità per causa non imputabile alle parti" accade quando di "errore per vizi di volontà". Il venditore non sapeva della nullità della privata convenzione perciò ha dichiarato tale convenzione.
     
  9. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Questo non è più problema ne tanto meno causa di annullamento, poiché l'ex proprietario ha già provveduto ai pagamenti arretrati ed accollarsi le spese dell'ascensore perché ci sono tutti i documenti che comprovano l'esistenza del problema prima del rogito.
     
  10. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Fabrizio, ecco gli articoli che trattano di annullabilità: "L'art.1972 cod.civ. prevede l'annullabilità della transazione su titolo nullo (che tuttavia non sia illecito). Ai sensi dell'art. 1973 cod.civ. è annullabile la transazione che sia stata perfezionata, in tutto o in parte, sulla scorta di documenti che in seguito sono stati riconosciuti falsi (art. 1973 cod.civ. ). In buona sostanza viene in considerazione un errore relativo alla ritenuta veridicità di un documento che della transazione deve ritenersi necessario (anche se non esclusivo) presupposto." Nel caso specifico, ciò che annulla la Privata Convenzione che attribuisce i posti auto sono sentenza passate in giudizio, per cui "A mente dell'art. 1974 cod.civ. la transazione che abbia luogo in relazione ad una lite già decisa con sentenza passata in giudicato, della quale le parti o una di esse non avevano notizia è parimenti annullabile." e più: "L'art. 1975 cod.civ. prevede inoltre al I comma la possibilità di impugnare la transazione che le parti hanno conclusa generalmente sopra tutti gli affari che potessero esservi tra loro (c.d. transazione generale), in conseguenza del fatto che, successivamente, una di esse venga a conoscenza di documenti (ignoti al tempo della transazione) che siano stati occultati dall'altra parte. Il II comma dello stesso articolo, relativamente alla transazione che è stata stipulata in relazione ad un affare determinato (c.d. transazione speciale) prevede invece l'annullabilità quando, nel tempo successivo alla stipulazione, emergano documenti che danno conto dell'insussistenza del diritto di una delle parti."
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi spiace dissentire in tutto. Gli articoli di CC cge riporti non hanno niente a che vedere con il caso oggetto della discussione, si tratta delle possibilità di annullabilita' di un atto viziato da presentazione di documenti o informazioni false propedeutici alla conclusione dell'affaee. Qui non sono state presentati documenti falsi ma bensì c'è stata poca attenzione nel peendere informazioni a tutela della propria tranquillità.
     
  12. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se esiste buona fede da parte del venditore, alla luce delle sentenze che si presentano, annullare (revocare) l'atto in comune accordo sarebbe la strada da seguire. Se non c'è buona fede e si sapeva a priori, è un'altro paio di maniche. (parole di un Giudice amico di famiglia). Mi dici allora che l'avvocato sta andando dalla parte sbagliata?
     
  13. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    "Tipico esempio di annullabilità si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso).
    La diversità delle azioni tese ad ottenere la revoca del contratto di compravendita (e quindi del rogito) incide sui tempi per proporle..../....In ognuno dei casi in cui lo scopo è quello di ottenere l’invalidazione dell’atto notarile e quindi della compravendita, se non c’è accordo tra le parti, l’unica soluzione è quella di adire le vie legali." Ho trovato tanto online per non dover trascrivere tutto quello che l'avvocato mi ha presentato per scritto. Sono comunque citate tutte gli articoli CC. Ho anche due sentenze di cassazione che riportano le CC e annullano l'atto (tutto impresso, non riesco a trascrivere tutto...). Ritorno alla mia domanda, se qualcuno ha già visto un accordo tra le parti per annullabilità senza dolo (anche se c'è sempre bisogno del legale per passare in giudicato e ricevere indietro le tasse di registro) Le due sentenze di cassazione danno la totale vincita del richiedente (una molto simile), principalmente perché il richiedente aveva proposto un'accordo pacifico, alla luce dei fatti, ed il venditore ed agente immobiliare non hanno voluto entrare in accordo, mentre il Notaio ha accettato.
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    nell'atto precedente era così? Se no, sono stati verificati i verbali di assemblea?
     
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Mi sfugge il senso di questo ragionamento
     
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  16. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si, nell'atto precedente era cosi, ma lo stesso posto auto era già stato contestato, e di conseguenza un'altro compratore risarcito, con lo stesso processo del quale sono venuta in possesso. Ma nell'atto precedente c'era della stessa maniera che è stato trascritto nel mio. Ben due volte tra l'altro. É stato passato al marito alla morte della moglie ed in seguito donato ai figli. A voce, e non serve a niente, il venditore ha detto al mediatore che sapeva questo ma credeva fosse "una cosa diversa".
     
  17. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se qualcuno ha visto, o sentito, o può dirmi dove trovare, un'atto annullato con accordo pacifico tra le parti. Comunque si deve passare in giudicato perché io possa ricevere l'imposta di registro di ritorno, ma non potrei chiedere danni, non posso "guadagnare" niente. Invece se devo entrare con una causa per dolo, riesco ad ottenere l'annullamento MA non l'imposta di registro. Da un'altra discussione ho appreso che anche ad atto annullato l'agente immobiliare si tiene la sua profumata parcella, e in questo caso, veramente, il Notaio non ha nessuna colpa.
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non voglio addentrarmi in un lungo riporto di art. del C.C., ma mi occorre precisare che il diritto prevede l'annullabilità e la nullità di un contratto ( in generale ) e nello specifico ... di compravendita:
    - la nullità si ha quando l'atto è contrario a norme imperative che ne impedivano la natura, per cui un atto nullo perde efficacia ipso iure
    - l'annullabilità di un contratto di compravendita l'abbiamo qualora si riscontrino una serie di motivi che se conosciuti dal compratore avrebbero potuto cambiare la sua decisione, di fatto il contratto non perde la sua efficacia e l'annullabilità deve essere richiesta tra l'altro entro il termine di un anno dalla prescrizione.
    Tra i vari motivi di annullabilità rientrano i vizi e difetti, nel caso specifico, il proprietario che vende l'immobile deve prestare ( tra l'altro ) garanzia che lo stesso sia privo di difetti e/o vizi, è opportuno precisare e chiarire però che non tutti i vizi sono oggetto di garanzia da prestare e motivo di annullabilità , per essere chiamati tali devono essere occulti, presenti prima della vendita, non conosciuti o portati a conoscenza del compratore e di natura tale da rendere inidoneo all'uso per cui è destinato e/o che ne riducano in modo considerevole ed apprezzabile il valore.
    Precisato questo chiariamo che nel tuo caso specifico i vizi che invochi ( beninteso a mio parere ) non sono tali da rendere annullabile l'atto di rogito da te sottoscritto, perchè sono tutte informazioni il cui controllo era nella tua facoltà di reperimento e in maniera molto agevole e comunque questi vizi certamente non rendono inidoneo all'uso l'immobile nè tanto meno lo deprezzano in maniera considerevole ed apprezzabile.
    Io... credo che una azione giudiziaria volta ad annullare il rogito non sortisca l'effetto voluto, però come sempre consiglio di confrontarsi con un avvocato.
     
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  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'azione risarcitoria, avanzata ed ottenuta dal precedente proprietario è cosa ben diversa da azione di annullamento dell'atto, e pur non avendo letto il dispositivo della sentenza mi è facile comprenderne il motivo... al posto auto è stato dato un prezzo aggiuntivo in virtù del fatto che si pensava essere di uso esclusivo, cosa che poi si è rivelata non essere; per cui il compratore è stato risarcito del prezzo pagato in più, questo però non è stato motivo di annullabilità del contratto per i motivi prima esposti.
     
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  20. alienista

    alienista Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco, i miei legali mi hanno già presentato le sentenze di cassazione e stanno montando il caso. Io avevo pensato al risarcimento (un posto auto in zona ZTL qui a Verona raggiunge i prezzi di un piccolo appartamento). Avevamo già i prezzi, immobili presentati dall'agenzia, con e senza posti auto di proprietà od uso esclusivo, e il posto auto, ripeto, nel centro storico, incide in 1/3 sul prezzo dell'immobile. Per cui si, in questo caso, riduce di approssimatamene 1/3 il valore dell'immobile. Ma è sorto un'altro problema. In sentenza del 2000, il venditore di un'altro appartamento, questo non indicando posto auto ad uso esclusivo, ma sempre un posto auto nel cortile, si vede annullato l'atto perché non aveva informato agli altri condomini, la vendita. Trattandosi di un cortile che non ha posti auto per tutti era suo obbligo informare la vendita, avendo i condomini, prelazione sul posto auto, dato che la privata convenzione che assegnava i posti era stata resa nulla ma vi è un'uso del cortile comune come parcheggio. Mi hanno informato anche che, sotto consiglio di un giudice, il fatto che nella proposta di acquisto sia specificato il posto auto, prova che ho acquistato i beni "insieme" e mostra la mia volontà di comprare l'immobile come uno ed inseparabile.
    Altro "peccato" rilevato soltanto in riunione di condominio è che, anche se nel regolamento condominiale, sia citato l'uso esclusivo del posto auto, quindi dovrei pagare al condominio in ripartizione di spese, vengo a sapere che c'è un'altro amministratore e di conseguenza una seconda tassa condominiale da pagare in separato. Sempre secondo il giudice è "è l'occultazione di corrispettivo". Poi con la nuova legge di condominio il venditore è obbligato a comunicare al condominio la vendita pena ecc ecc I miei estremi non sono stati comunicati ne all'uno ne' all'atro condominio (quello che non sapevo esistesse), pena pagare fino a che non avvenga la comunicazione. Le leggi, finalmente, sono cambiate, in meglio credo.
    Ho cercato in tutte le maniere di risolvere "pacificamente" la questione, ma più si va avanti e peggio si mette la situazione. Ma cosa pensi sulla causa di annullabilità che ho citato prima (e che indicano i miei legali) "annullabilità (revoca) si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso)." Non credi che sarebbe conveniente per il venditore mostrare buona fede e "non conoscenza" della nullità dell'assegnazione del posto auto piuttosto che andare ad imbattersi in una causa di risarcimento o revoca con dolo?
     

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