FRAX.PO

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Privato Cittadino
Ciao a tutti,
Ho letto tante discussioni quindi vi darà quanti più dettagli...
Abbiamo fatto una scrittura privata come contratto preliminare di vendita e contestualmente abbiamo dato 10000 di caparra.
Tempistiche (che per ritardi nell'ottenimento di certi documenti dei venditori si sono estese):
"La stipulazione del rogito di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre avanti a notaio scelto a cura della parte acquirente "

A causa di questi ritardi, la banca ha già autorizzato, lato nostro, l'eventuale mutuo e attende la relazione notarile per il definitivo ok.
Fatto sta che ora il notaio, dopo almeno 3 settimane di lavoro dietro questa pratica ci ha fornito una relazione in cui ci dice che c'è di mezzo una donazione del 2001. (A e B hanno ceduto 2/45 a C. A-B-C sono tutti in vita).

Ora stiamo verificando con la banca cosa fare....ma io vorrei capire se :

- ci sono i termini per mandare tutto all'aria perchè sapendo questa cosa non vorrei piu la casa

Il fatto che esista questa donazione, doveva essere accertato prima o comunque rientra in una di queste voci?

Vi indico cosa c'è scritto nella scrittura privata:

"Dichiara il promittente venditore che l’unità abitativa sopra descritta è esente da vincoli, gravami, privilegi anche fiscali nello stato di fatto e di diritto come si possiede."

"L’atto notarile di trasferimento verrà stipulato salvo l’erogazione del mutuo. La stipulazione del rogito di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre avanti a notaio scelto a cura della parte acquirente "

***"Il promittente venditore si obbliga a prestare garanzia da evizione ai sensi di legge, dichiarando e garantendo che gli enti immobiliari in contratto sono di sua piena ed esclusiva proprietà e si impegna a trasferire gli stessi liberi da ipoteche, censi, livelli, canoni e trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà e per servitù anche non apparenti."****

" Il promittente venditore dichiara che relativamente al suddetto immobile non esistono arretrati di imposte, tasse e contributi di alcun genere, ne sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa."

"L’unità immobiliare promessa in vendita sarà trasferita a corpo e non a misura, nello stato di fatto, di diritto e di consistenza in cui verrà a trovarsi all’atto del trasferimento con tutti gli inerenti diritti, ragioni, vincoli, accessioni o pertinenze, con ogni fisso e infisso. Parte promissaria acquirente dichiara di essere edotta dello stato di conservazione dell’immobile oggetto della compravendita, di aver preso esatta visione dello stesso e delle parti comuni e di trovarli di proprio gradimento."

Vi ringrazio per poteste aiutarmi!
 
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FRAX.PO

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Privato Cittadino
Ciao Alessandro,
Io sto acquistando una casa della quale i miei venditori avevano comprato a loro volta il grezzo e l hanno completata nel 2004. La donazione del 2/45 è del 2001... quindi suppongo spartizione del terreno.
 

alessandro66

Membro Senior
Privato Cittadino
Ciao Alessandro,
Io sto acquistando una casa della quale i miei venditori avevano comprato a loro volta il grezzo e l hanno completata nel 2004. La donazione del 2/45 è del 2001... quindi suppongo spartizione del terreno.
Ma loro sono i beneficiari della donazione? La tua banca come ha reagito? Ha creato problemi per la concessione del mutuo?
L'unica soluzione sarebbe la retrocessione dalla donazione per mutuo dissenso. Non credo che la provenienza dalla donazione possa essere considerato valido motivo per recedere dal contratto, mi pare di ricordare che debba esserci una sentenza della Cassazione in merito all'argomento, se la trovo la posto
 

FRAX.PO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
I venditori No, non sono i beneficiari... Il loro acquisto è avvenuto 3 anni dopo la donazione di queste terze persone.
La banca ovviamente ora deve analizzate la cosa xche con una donazione le cose sono diverse x Loro
 

alessandro66

Membro Senior
Privato Cittadino
In ogni caso quando mi è capitato, anche questa non era considerata una soluzione valida.
Non da tutti almeno.
Pare che ora l'accettino e l'interpretazione, più di dottrina che altro, che l'equiparava ad una nuova donazione, sia stata respinta definitivamente (anche qui credo esista giurisprudenza)...comunque ho trovato la sentenza di cui sopra:
La Suprema Corte afferma che, in relazione alla provenienza donativa del bene, originariamente taciuta al promissario acquirente in sede di stipula del contratto preliminare, e alla conseguente eventualità di un'azione di riduzione, va esclusa l'esistenza di un pericolo di evizione tale da legittimare il rifiuto di stipulare il contratto definitivo ai sensi dell'art. 1481 c.c. L'Autore, premessa l'analisi della disciplina di cui all'art. 563 c.c. ed evidenziata la necessità di un intervento riformatore in materia, rileva le ingiustificate e pregiudizievoli conseguenze che un tale indirizzo pone a carico del promissario acquirente.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 21/05/2012, n. 8002 Schettino PresidenteMigliucci EstensoreRusso Pubblico Ministero B.S. c. R.A. e R.A
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Premesso che in questo caso non gli giova, dato che ben difficilmente si riuscirà a coinvolgere A B e C, buono a sapersi.

Recentemente mi è arrivata comunicazione da una banca che stipulavano anche mutui su immobili con donazioni ma con copertura assicurativa.
 

alessandro66

Membro Senior
Privato Cittadino
Premesso che in questo caso non gli giova, dato che ben difficilmente si riuscirà a coinvolgere A B e C, buono a sapersi.

Recentemente mi è arrivata comunicazione da una banca che stipulavano anche mutui su immobili con donazioni ma con copertura assicurativa.
Dovresti sentire di che si tratta ma...

Una prassi utilizzata dalle banche è quella di fare intervenire nella vendita il donante, facendogli prestare idonea fidejussione per garantire la banca, in sede di concessione di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile precedentemente donato, affinché, in caso di eventuale vittoriosa azione di riduzione dei legittimari, questi ultimi (onorando la fidejussione) si dovranno fare carico del pagamento del creditore ipotecario, neutralizzando così il danno cagionato dalla conseguente restituzione del bene. In altre parole, tale fidejussione servirebbe per "scoraggiare" gli aventi diritto ad intraprendere un'azione che porterebbe loro stessi a garantire economicamente la banca dal danno economico cagionato dalla loro iniziativa.
La sentenza del Tribunale di Mantova n. 228 del 2011 ha dichiarato la nullità della fidejussione rilasciata dalla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un immobile donato definendola lesiva del diritto degli eredi del donante a non subire pesi o condizioni sulla loro quota di eredità, a seguito dell'apertura della successione, così come sancito dall'art. 549 cod. civ.
 

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