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  1. bacris

    bacris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti sono molto confuso e ho bisogno di aiuto,
    sto per far firmare il seguente preliminare, io sono l'acquirente. solo che vorrei un vostro consiglio se è stato scritto correttamente, è valido?, mi potreste aiutare?

    soprattutto per quanto riguarda l'abitabilità che non ho inserito nella proposta di acquisto e ho paura che magari non voglia firmare il preliminare per non darmela. in questo caso chi sarebbe inadempiente versando il doppio della caparra?


    parte identificazione acquirente (omesso per privacy)
    parte identificazione venditore (omesso per privacy)-
    parte identificazione immobile e catastali (omesso per privacy)
    prezzo (omesso per privacy)
    Sulle somme pagate e da pagare non decorrono interessi

    1) La porzione di immobile in contratto vista e gradita da parte promissaria acquirente sarà data ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con gli accessori, le dipendenze, le pertinenze, gli infissi, i seminfissi, con tutte le inerenti ragioni, azioni, accessioni , servitù attive e passive esistenti, con la garanzia per la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile stesso e per la sua libertà da ipoteche, privilegi, trascrizioni presgiudizievoli, privilegi fiscali e altri vincoli.

    2) Possesso giuridico della porzione di immobile in contratto decorrerà a favore della parte promissaria acquirente dalla stipulazione del contratto definitivo di trasferimento della proprietà per tutte le conseguenze utili ed onerose.
    La consegna dell’unità immobiliare avverrà contestualmente alla stipula del rogito definitivo, la stessa viene venduta libera da persone e cose anche interposte ed altresì franca e libera da pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi iscrizioni, trascrizioni di pregiudizio, diritti di prelazione e in genere diritti di o verso terzi di qualunque natura, imposte arretrate o qualsivoglia altro obbligo di natura fiscale ad eccezione di nulla.
    La parte promittente venditrice dichiara inoltre che non sono state realizzate opere murarie e poste in essere fattispecie di alcun genere senza le regolari licenze edilizie, concessione, dia o autorizzazioni amministrative e che l'intera unità immobiliare è pienamente conforme alle disposizioni delle norme e dei regolamenti urbanistici ed edilizi. Inoltre non sono stati adottati sempre all’interno dell’immobile in oggetto, provvedimenti sanzionatori di cui all’art. 41 della L. 47/1985 e successive modifiche, e si obbliga di inserire nello stipulando rogito notarile tutte le dichiarazioni richieste dalla citata legge. Ai sensi della legge 47/85 la parte promittente venditrice dichiara che il bene oggetto del presente compromesso non è soggetto a richieste di condono edilizio.

    3) La parte promittente venditrice presta garanzia per l’evizione e dichiara che l’immobile in contratto è di sua piena ed esclusiva proprietà, libero da vizi, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli e ipoteche.
    4) La parte promittente venditrice dichiara ai sensi delle leggi urbanistiche vigenti che le opere relative all’immobile in contratto sono state iniziate anteriormente al giorno 1 settembre 1967.
    5) La parte promittente venditrice garantisce di essere in regola con il pagamento delle spese condominiali, delle utenze e di ogni altro onere a carico della parte promittente venditrice e di non avere liti giudiziare pendenti.
    La parte promittente venditrice s’impegna a presentare al rogito la dichiarazione dell'amministratore del condominio in merito al pagamento di tutte spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, e resteranno a carico della parte venditrice eventuali arretrati per spese condominiali nonché le spese straordinarie già deliberate.
    6) Le spese tutte del contratto di trasferimento, annesse e dipendenti, saranno a carico della parte promissaria acquirente.

    7) Alla stipula dell'atto definitivo la parte promittente venditrice dovrà fornire al Notaio l'originale o una copia conforme dell'Attestato di Certificazione Energetica relativo all'immobile in contratto e certificato di abitabilità/agibilità entro e non oltre la data del rogito notarile.
    La parte promittente venditrice garantirà alla stipula del rogito notarile che la consegna dell’immobile oggetto del presente atto (compresa la cantina) sarà consegnato senza mobili e libero da persone e verranno rilasciate le chiavi, oltre dell’appartamento, anche delle pertinenze ad esso associate.
    Gli effetti attivi e passivi della compravendita si vogliono decorribili dalla data del rogito notarile.
    L’atto notarile verrà stipulato presso xxxxx
    Tutti i termini previsti dalla presente promessa di compravendita sono essenziali ai fini della validità ed efficacia della stessa.
    A sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti dichiarano di aver letto e di approvare tutti gli articoli della presente scrittura.
     
  2. bacris

    bacris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, premesso che mi sembra tu abbia fatto un potporri di vari compromessi, indicativamente il compromesso è ricorsivo su molte cose e manca dei fondamentali, pagamento, caparra confirmatoria, clausole condizionali di mutuo( se ci sono ) , clausole condizionali per ritardo, penali, ecc.ecc. per esempio mio parere è troppo ricorsivo il punto " libero da pesi e vincoli, ecc.ecc. " lo citi per 3 volte quando ne basta una, poi volendo essere pignoli... sempre a mio parere

    chiedere la libertà da privilegi fiscali è inutile perchè comunque non applicabile e tralaltro a tuo sfavore, poi
    possesso giuridico e consegna ( o possesso materiale ) possono essere 2 momenti differenti ma nel caso tuo è unico , quindi creare 2 articoli che fondamentalmente dicono la stessa cosa è inutilmente ridondante, per cui " l'immissione nel possesso giuridico e materiale dell'immobile avverrà alla stipula del atto pubblico di trasferimento di proprietà che si terra presso il notaio Tal de Tali entro e non oltre la data del xx/xx/xxxx termine questo ultimo e perentorio, trascorso il quale il presente contratto sarà risolto Ipso Iure "
    Credo sia il caso tu ti rivolga ad un professionista del settore ( Agente Immobiliare o avvocato oppure anche il Notaio ) che ti aiuterà a redigere un compromesso più snello e che riporti la forma essenziale. Fabrizio
     
  4. bacris

    bacris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie lo pensavo anche io, infatti chiedevo un vs consiglio.
    invece per l'agibilità secondo voi possono rifiutarsi?
    grazie
     
  5. bacris

    bacris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    su questo punto volevi dirmi qualcosa?
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non possono rifiutarsi se l'immobile rientra nei casi di obbligo del certificato di agibilità, difatti in questo caso sarà lo stesso Notaio a non proseguire nel rogito in mancanza del certificato, ma se l'immobile è ante 67 potrebbe verificarsi il caso che non abbia il certificato di agibilità in quanto tanti anni fa non era previsto.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo... non puoi richiedere al venditore di dichiarare la libertà da vincoli di natura obbligatoria ( pensa al vincolo ambientale per esempio ) nè tantomeno da diritti reali di terzi .
    Ripeto... credo tu abbia fatto una miscellanea di vari atti per cui il tutto è molto " ridondante " fatti seguire da un professionista. Fabrizio
     
  8. bacris

    bacris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è lo stesso notaio che è superficiale e che non mi segue a dovere... vorrei già cambiarlo.
    grazie per i consigli
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi vuoi dire che questo compromesso è stato redatto da un Notaio ??? :shock:
     

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