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  1. Liun75

    Liun75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questi sotto sono gli articoli del compromesso, purtropppo ancora ad oggi deve terminare i lavori per la sua mal organizzazione e il suo continuo sbagliare (lavori mattonato fatti male e temo per la parte elettrica anche fuori norma che sono i lavori che ha fatto fino ad ora)
    Da sei mesi doveva solamente terminare mattonato, porte, termosifone, pittura, piccole predisposizioni , frutti elettrici e quadro elettrico ma si è ridotto all'ultimo secondo ed ora mi trovo come minimo che me li finira a solo una settimana dalla data del rogito invece di avere 2 mesi come da patti per organizzarmi le cose , i soldi della caparra in ballo sono molti ed ho paura di perderli a seconda di come mi muovo oppure di aver perso solo tempo con la restituzione della caparra e secondo me è ingiusto che se la passi solo cosi dopo tutto il mio disagio.
    Spero possiate aiutarmi dicendomi come muovermi e a chi rivolgermi per non rischiare.... Grazie

    ARTICOLO 4

    Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita non appena saranno ultimati i lavori, che il promittente venditore si impegna a terminare entro il 30-10-2014 , e all'erogazione del mutuo da parte dell'Istituto bancario; il tutto presso lo studio notarile da destinarsi.

    La parte promittente venditrice si dichiara a conoscenza e si obbliga ad accettare il fatto che il presente contratto preliminare di vendita è subordinato alla concessione del mutuo da parte dell'Istituto bancario. In caso di diniego da parte della banca la parte promittente venditrice si obbliga a restituire le somme ricevute dalla parte promissaria acquirente (come sopra descritte all’art. 3, punti a) e b)).

    Il promissario acquirente viene immesso nel possesso di quanto forma oggetto del presente atto libero da persone e da cose al momento della stipula dell’atto pubblico di compravendita.


    ARTICOLO 5
    La parte promittente venditrice dichiara e garantisce agli effetti della legge 19 maggio 1975 n. 151 la legittima e piena proprietà e la libera disponibilità dell’immobile oggetto del presente preliminare. Inoltre, garantisce che lo stesso è e sarà sino alla data dell’atto pubblico di vendita, libero da vincoli, pesi, iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli e da diritti di prelazione, o altri oneri e vincoli di qualsiasi genere. Infine, garantisce la piena regolarità ai fini delle vigenti norme urbanistiche ed edilizie, incluso l’attestato energetico A.P.E..

    La proprietà dell'immobile sarà trasferita alla parte promissaria acquirente contestualmente alla stipula del rogito notarile e comunque entro e non oltre il 31-12-2014; tale termine sarà prorogabile solo di comune accordo. Dalla data della stipula del rogito notarile decorreranno gli effetti giuridici della compravendita.

    Al momento della consegna il promittente venditore consegnerà all'acquirente la dichiarazione di abitabilità.

    L’inosservanza di una qualunque delle clausole del presente preliminare di compravendita sarà causa di immediata rescissione del contratto. In caso di inadempimento di una parte, l’altra parte potrà avvalersi della caparra ai sensi dell’art. 1385 cc, recedendo dal contratto e trattenendo ovvero facendosi restituire il doppio della caparra.
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Al momento non è ancora inadempiente, la data del rogito, che è subordinata al fine lavori, ha come ultima scadenza il 31/12 e comunque, la prima data del 30/10 non è termine perentorio. Col mutuo come stai messo?
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare

    scusa perchè due date????
     
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  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perché du is meje che uan!....:risata::p
     
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  5. Liun75

    Liun75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    riguardo al mutuo ho una delibera di sei mesi fa della banca fatta con una perizia su una casa ancora da finire. ci è stato detto però che per concedercelo hanno bisogno di una seconda perizia sulla casa finita e che sarà possibile farla solo con i documenti di fine lavori/abitabilità/agibilità. quindi una volta finiti i lavori dobbiamo attendere il comune che ci dia questi documenti e portarli alla banca (per questo c'eravamo presi due mesi da fine lavori a rogito). inoltre la delibera ci è stata fatta quando sia io che la mia compagna lavoravamo, ora a lei è scaduto il contratto e siamo costretti ad aspettare che glielo rinnovino per evitare che la banca faccia storie.
    un'altra domanda, se loro ci dicono in prossimità della scadenza del rogito che i lavori sono finiti ma ci accorgiamo che questi sono fatti male, possiamo farglieli rifare o siamo costretti intanto a fare il rogito e solo dopo rifarglieli fare?
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non essendoci termini perentori, tutto è prorogabile...se i lavori sono fatti male, va verificato prima della data, se farli prima o dopo dipende dall'entità dei lavori e dalla vostra convenienza nel ritardare l'ingresso....sarebbe meglio prima per non rischiare di dover rincorrere il costruttore...
     
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  7. Liun75

    Liun75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma che significa termini perentori se c'è scritto entro una tot data per forza quella non conta nulla? Allora che si mettono a fare le date se poi gli accordi presi possono essere cambiati a piacimento della persona che mi sta intralciando tutto ciò che avevo organizzare con cura?
     
  8. Liun 75

    Liun 75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Comunque abbiamo messo due date perché ci serviva del tempo per tutte le pratiche del mutuo. Viviamo in due città diverse e possiamo fare i giri solo nel fine settimana. In più il costruttore ci ha detto che ci sarebbe voluto del tempo prima che il comune ci desse i documenti per fine lavori e abitabilità che sono necessari per la seconda perizia (senza la quale il mutuo non ce lo danno)
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Significa che se non viene specificato espressamente che il termine indicato si intende essenziale o perentorio, la sola dicitura "entro e non oltre" non è sufficiente a farlo ritenere tale quindi, nel tuo caso, se ci fossero ritardi non imputabili a te, dovrai comunicare un nuovo termine, questa volta perentorio, oltre il quale scatteranno le conseguenze per il venditore inadempiente.
     
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  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    mah.... i termini non sono perentori, però l'articolo 5 cita:

    quindi non ne sarei così sicuri che la sforatura dei tempi possa passare impunita, se l'acquirente comincia (giustamente) a incavolarsi.
    so di costruttori che mettono le cose in chiaro fin da subito e non accettano di sottoscrivere clausole rescissorie di questo tipo.

    per i lavori fatti eventualmente male, in caso non contestati prima del rogito puoi sempre rivalerti sulla postuma decennale.
    posto che ovviamente il "fatto male", senza conseguenze "palpabili" è sempre difficile da contestare.
     
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  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Significa che se non viene specificato espressamente che il termine indicato si intende essenziale o perentorio, la sola dicitura "entro e non oltre" non è sufficiente a farlo ritenere tale quindi, nel tuo caso, se ci fossero ritardi non imputabili a te, dovrai comunicare un nuovo termine, questa volta perentorio, oltre il quale scatteranno le conseguenze per il venditore inadempiente.
     
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  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Comprendo l'indicazione delle due date (anche se la formulazione - a mio parere - non è chiara quanto vorrei):
    Entro fine ottobre il costruttore si impegna a completare i lavori che permetteranno all'acquirente di attivare le procedure per la delibera di mutuo (che necessita degli accatastamenti e di una perizia ad immobile ultimato) e quindi giungere al rogito entro fine anno.

    Il contratto, se i pagamenti fossero stati opportunamente garantiti da fideiussione, mi sembra abbastanza tutelante per chi compra che potrebbe non vedersi accordato il mutuo e ritirarsi anche il giorno prima del rogito e nonostante magari le personalizzazioni effettuate sulla casa.

    Se il primo termine non dovesse essere rispettato, tuttavia, credo che non si possa definire inadempiente il costruttore, quanto meno per la presenza della successiva scadenza di fine anno e perché entrambi i termini non sono definiti essenziali.
    Sarà necessario quindi procedere con una diffida ad adempiere prima di dichiarare inadempiente una delle parti.

    In merito all'esecuzione dei lavori io, salvo situazioni veramente particolari, consiglio sempre prima di rogitare e poi di contestare... ma sono punti di vista...
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sal
    Salve, di solito nei contratti meno cose si scrivono ed in maniera chiara e minore sarà la possibilità di interpretare lo scritto secondo gli umori ed i pensieri del giudice... la formula esatta e chiara è:" il lavori dovranno terminare entro il giorno xx/xx/xxxx, termine ultimo e perentorio, trascorso il quale .... ( si continua con una condizione e/o una penale).
    Ogni altra forma si ricondurrebbe al principio di volontà incolpevole... cioè non c'è colpa se non mantengo la parola.
     
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  14. Liun 75

    Liun 75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie a tutti per le risposte. Avrei però un'altra domanda. Se il costruttore mi dà il fine lavori in una data troppo ravvicinata alla scadenza del 31/12 io non ho materialmente la possibilità di rogitare entro quella data perché la banca ha i suoi tempi per la concessione del mutuo; a questo punto cosa succede, potrei risultare io inadempiente? O c'è un lasso di tempo concesso per legge al di sotto del quale non si può scendere?
     
  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ti conviene sentire a che punto è il costruttore e in caso di suo ritardo traslare la data del rogito, considerando sempre i due mesi dalla data di ultimazione dei lavori....considerate entrambi che si avvicina Natale e ciò potrebbe comportare ritardi per mancanza di disponibilità del notaio e chiusura delle banche....di solito riparte tutto dopo il 15 gennaio.
     
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  16. Liun 75

    Liun 75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio, è quello che avremmo voluto fare perché anche se mi dovesse dare casa finita il 15/12 con tutte le feste di mezzo i giorni lavorativi che rimangono sono pochissimi; ho paura soltanto che il costruttore mi faccia problemi a posticipare la data per questo chiedevo se ci fosse per legge un tempo "congruo" per poter portare avanti la pratica del mutuo, tempo al di sotto del quale non potrei ancora risultare inadempiente e quindi passare dalla parte del torto anche se si va oltre il 31/12 perché non dipendente dalla mia volontà
     
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se lui dovesse ritardare, già adesso, secondo me, non c'è la fate, è pacifico che andrete a finire almeno a fine gennaio. Fossi in te chiederei conferma in banca e fisserei un incontro per valutare una proroga.
     
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  18. Liun75

    Liun75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per il vostro prezioso aiuto ci è stato davvero utile, come avrete capito l'utente Liun 75 è la mia dolce metà che si è registrata al forum per intervenire direttamente nella discussione :) vi faremo sapere poi come è andata a finire e perdonateci se approfitteremo ancora della vostra esperienza in caso di bisogno ma siamo dei novelli in un mondo nuovo pieno di regole e trabocchetti :)
     
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  19. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In ogni caso, anche inserendo la perentorieta' delle date in caso di giudizio il giudice deve rilevare un effettivo danno o pregiudizio nell'eventuale posticipazione della data. Ad esempio, non potete accedere al fininziamento con un certo tipo di tasso vantaggioso, vi sfrattano perche' avete gia' dato la disdetta dell'affitto e siete costretti ad alloggiare in albergo e mettere in deposito i mobili, avete ordinato i mobili nuovi e dovete pagare l'immagazzinaggio e altre cose del genere. Ovvero il ritardo causa una serie di eventi che pregiudicano l'andamento della compravendita.
    L'interruzione del rapporto lavorativo e la non concessione del mutuo no, lui non c'entra su questi dettaglie a quanto ho capito vi potrebbe capitare a voi di dover chiedere una proroga affinche' tua moglie trovi un altro posto prima della delibera, quindi ci andrei cauto con lo sparare sul costruttore...

    Nella maggioranza dei casi concede una proroga con o senza un risarcimento del danno eventuale documentato. E voi dovete pagare le spese di giudizio.

    Io (dopo aver discusso con il venditore e verificato che non siate voi a rischiare di dover chiedere una proroga) mi limiterei ad una raccomandata di mesasa in mora inserendo un termine perentorio ma con l'aggiunta di un risarcimento per ogni giorno di ritardo, non tanto la risoluzione del contratto.
     
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  20. Liun75

    Liun75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sembra giusto dirvi come è andata a finire, praticamente di comune accordo abbiamo firmato un foglio dove tutti e due eravamo d'accordo di rimandare la data del rogito di un mese dati i ritardi tecnici che hanno ritardato il fine lavori dell'appartamento ,tanto sia io che lui avevamo paura di rimetterci se si fosse andati a finire per via legale, in Italia da come ho capito bisogna davvero stare attenti anche se uno ha ragione, è più efficace la giustizia privata.
    Vi ringrazio ancora del supporto
     

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