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Poichè alcuni lettori mi chiedono chiarimenti sulla sorte della prima casa quando si hanno posizioni debitorie con Equitalia è opportuno ricordare lo stato dell'arte, precisare a quali condizioni la prima casa è inespropriabile e la recente giurisprudenza di legittimità inerente la fattispecie.

L'art. 76 alla lettera g) del D.P.R 602/1973 modificato dal D.L. 69/2013 dispone:

“Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:


a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

b) nei casi diversi di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia estinto.”.

Equitalia pertanto non potrà procedere all’espropriazione immobiliare se l’immobile è l’unico di proprietà del debitore ma il bene in questione deve essere:
a) adibito ad uso abitativo;
b) residenza anagrafica del debitore;
La norma non si applica alle abitazioni di lusso e ai fabbricati delle categorie catastali A/8 e A/9.


La normativa è entrata in vigore il 22 giugno 2013.
Come ha reagito Equitalia ?

In una nota del 1 luglio 2013 si legge che Equitalia, preso atto che il Legislatore, in presenza di debiti nei confronti del fisco, ha inteso introdurre particolari meccanismi volti alla massima salvaguardia della proprietà immobiliare del debitore, anche in ragione del particolare contesto economico di riferimento, ha deciso, nelle more della conversione in legge del decreto, di non dare ulteriore corso alle espropriazioni immobiliari pendenti alla data di entrata in vigore del decreto legge in esame, chiedendo al contempo un chiarimento agli Organi Istituzionali.
I debitori proprietari della sola prima casa dormivano sonni tranquilli ? No !
Il Ministero dell’Economia con una successiva nota a maggio del 2014, ha ritenuto che la norma in questione non avesse effetto retroattivo e che, pertanto, tutti i pignoramenti effettuati prima del 22 giugno 2013 dovevano considerarsi validi ed efficaci.

La norma entrata in vigore il 22 giugno 2013 ha dunque effetto retroattivo ?

La recente decisione della Corte di Cassazione, sentenza n. 19270 del 12 settembre 2014 ha precisato che la norma si applica anche alle procedure esecutive pendenti alla data del 21 agosto 2013.

Nella decisione della terza sezione civile, che va letta integralmente, tra l'altro leggiamo che "dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un’ipotesi di impignorabilità ‘‘sopravvenuta’’ del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, ove il legislatore non abbia diversamente disposto, in ossequio alla regola generale di cui all’art. 11 delle preleggi, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore ma anche i singoli atti, ad essa successivamente compiuti, di processi iniziati prima della sua entrata in vigore, quand’anche la nuova disciplina sia più rigorosa per le parti rispetto a quella vigente all’epoca di introduzione del giudizio (così Cass. n. 3688/11)."

Pertanto "in tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora sia stato eseguito il pignoramento immobiliare mediante la trascrizione e la notificazione dell’avviso di vendita ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. n. 602 del 29 settembre 1973, ed il processo sia ancora pendente alla data del 21 agosto 2013 (di entrata in vigore dell’art. 52, comma 1, lett. g), del D.L. 21 giugno 2013 n. 69, l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell’esecuzione o per iniziativa dell’agente della riscossione, se l’espropriazione ha ad oggetto l’unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale vi abbia la propria residenza anagrafica."

Ergo il debitore esecutato che si trova nelle condizioni riportate potrà far valere questo principio.

Avv. Luigi De Valeri
 

Antonello

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Agente Immobiliare
A proposito di case pignorate e messe all'asta, ma noi agenti immobiliari possiamo pubblicizzare e cercare di vendere questi immobili?
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Volendo tradurre in parole semplici, possiamo dire che:

La prima casa NON può essere pignorata da Equitalia se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

- è l'unico immobile posseduto
- non è immobile classificato di lusso (A/8, A/9)
- il debito vantato da Equitalia è inferiore a 120.000 euro
- hai la residenza anagrafica


Aggiungerei due dettagli che possono sembrare banali agli addetti ai lavori ma meglio precisare ...

- Anche se rientri nel caso di impignorabilità prima casa, l'ipoteca te la becchi lo stesso ...

- Stiamo parlando solo debiti dello stato quindi di Equitalia. Non vale per le banche. Se non paghi il mutuo te la possono pignorare la prima casa.

Dico bene avvocato? Correggimi se sbaglio.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Se assisti / accompagni il cliente acquirente all'asta potrai chiedere.un compenso a lui soltanto (non certo al tribunale nè al proprietario esecutato)

Se vendi prima dell'asta è una "normale compravendita" piuttosto complessa per la presenza dei creditori da soddisfare e altri dettagli non di poco conto. Diciamo che ti serve l'avvocato.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Se assisti / accompagni il cliente acquirente all'asta potrai chiedere.un compenso a lui soltanto (non certo al tribunale nè al proprietario esecutato)

Se vendi prima dell'asta è una "normale compravendita" piuttosto complessa per la presenza dei creditori da soddisfare e altri dettagli non di poco conto. Diciamo che ti serve l'avvocato.

No miciogatto, la mia domanda era rivolta al fatto se si pubblicizza un immobile sottoposto ad asta.
Lo chiedo perchè sull'web ci sono vari orientamenti e dottrine, tutte valide e incontrastrabili.
Qualcuna propende che si può in quanto l'immobile è materia solo ed esclusiva dell'agente immobiliare.
Altre propendono che è materia esclusiva degli avvocati.
 

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