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  1. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Poichè alcuni lettori mi chiedono chiarimenti sulla sorte della prima casa quando si hanno posizioni debitorie con Equitalia è opportuno ricordare lo stato dell'arte, precisare a quali condizioni la prima casa è inespropriabile e la recente giurisprudenza di legittimità inerente la fattispecie.

    L'art. 76 alla lettera g) del D.P.R 602/1973 modificato dal D.L. 69/2013 dispone:

    “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:


    a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

    b) nei casi diversi di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia estinto.”.

    Equitalia pertanto non potrà procedere all’espropriazione immobiliare se l’immobile è l’unico di proprietà del debitore ma il bene in questione deve essere:
    a) adibito ad uso abitativo;
    b) residenza anagrafica del debitore;
    La norma non si applica alle abitazioni di lusso e ai fabbricati delle categorie catastali A/8 e A/9.


    La normativa è entrata in vigore il 22 giugno 2013.
    Come ha reagito Equitalia ?

    In una nota del 1 luglio 2013 si legge che Equitalia, preso atto che il Legislatore, in presenza di debiti nei confronti del fisco, ha inteso introdurre particolari meccanismi volti alla massima salvaguardia della proprietà immobiliare del debitore, anche in ragione del particolare contesto economico di riferimento, ha deciso, nelle more della conversione in legge del decreto, di non dare ulteriore corso alle espropriazioni immobiliari pendenti alla data di entrata in vigore del decreto legge in esame, chiedendo al contempo un chiarimento agli Organi Istituzionali.
    I debitori proprietari della sola prima casa dormivano sonni tranquilli ? No !
    Il Ministero dell’Economia con una successiva nota a maggio del 2014, ha ritenuto che la norma in questione non avesse effetto retroattivo e che, pertanto, tutti i pignoramenti effettuati prima del 22 giugno 2013 dovevano considerarsi validi ed efficaci.

    La norma entrata in vigore il 22 giugno 2013 ha dunque effetto retroattivo ?

    La recente decisione della Corte di Cassazione, sentenza n. 19270 del 12 settembre 2014 ha precisato che la norma si applica anche alle procedure esecutive pendenti alla data del 21 agosto 2013.

    Nella decisione della terza sezione civile, che va letta integralmente, tra l'altro leggiamo che "dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un’ipotesi di impignorabilità ‘‘sopravvenuta’’ del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, ove il legislatore non abbia diversamente disposto, in ossequio alla regola generale di cui all’art. 11 delle preleggi, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore ma anche i singoli atti, ad essa successivamente compiuti, di processi iniziati prima della sua entrata in vigore, quand’anche la nuova disciplina sia più rigorosa per le parti rispetto a quella vigente all’epoca di introduzione del giudizio (così Cass. n. 3688/11)."

    Pertanto "in tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora sia stato eseguito il pignoramento immobiliare mediante la trascrizione e la notificazione dell’avviso di vendita ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. n. 602 del 29 settembre 1973, ed il processo sia ancora pendente alla data del 21 agosto 2013 (di entrata in vigore dell’art. 52, comma 1, lett. g), del D.L. 21 giugno 2013 n. 69, l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell’esecuzione o per iniziativa dell’agente della riscossione, se l’espropriazione ha ad oggetto l’unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale vi abbia la propria residenza anagrafica."

    Ergo il debitore esecutato che si trova nelle condizioni riportate potrà far valere questo principio.

    Avv. Luigi De Valeri
     
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  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chiarimenti preziosi.
    Grazie Avvocato.
     
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  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A proposito di case pignorate e messe all'asta, ma noi agenti immobiliari possiamo pubblicizzare e cercare di vendere questi immobili?
     
  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Volendo tradurre in parole semplici, possiamo dire che:

    La prima casa NON può essere pignorata da Equitalia se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

    - è l'unico immobile posseduto
    - non è immobile classificato di lusso (A/8, A/9)
    - il debito vantato da Equitalia è inferiore a 120.000 euro
    - hai la residenza anagrafica


    Aggiungerei due dettagli che possono sembrare banali agli addetti ai lavori ma meglio precisare ...

    - Anche se rientri nel caso di impignorabilità prima casa, l'ipoteca te la becchi lo stesso ...

    - Stiamo parlando solo debiti dello stato quindi di Equitalia. Non vale per le banche. Se non paghi il mutuo te la possono pignorare la prima casa.

    Dico bene avvocato? Correggimi se sbaglio.
     
    A Rosa1968 e Antonello piace questo messaggio.
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    SI... Citando tutti gli estremi della pratica in tribunale
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi è possibile.
    Ma questi "estremi" li prendo dal sito ufficiale "asteonline.it" il portale delle aste giudiziarie in Italia oppure dal custode o dal giudice delegato?
    E posso pretendere la provvigione?
    E se si, da chi: dal tribunale o dall'aggiudicatario dell'asta?
     
  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Provvigione no, compenso si.
     
    A Rosa1968 e Antonello piace questo messaggio.
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da entrambi?
     
  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Se assisti / accompagni il cliente acquirente all'asta potrai chiedere.un compenso a lui soltanto (non certo al tribunale nè al proprietario esecutato)

    Se vendi prima dell'asta è una "normale compravendita" piuttosto complessa per la presenza dei creditori da soddisfare e altri dettagli non di poco conto. Diciamo che ti serve l'avvocato.
     
    A Rosa1968, dormiente e Antonello piace questo elemento.
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No miciogatto, la mia domanda era rivolta al fatto se si pubblicizza un immobile sottoposto ad asta.
    Lo chiedo perchè sull'web ci sono vari orientamenti e dottrine, tutte valide e incontrastrabili.
    Qualcuna propende che si può in quanto l'immobile è materia solo ed esclusiva dell'agente immobiliare.
    Altre propendono che è materia esclusiva degli avvocati.
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se ho capito bene, direi che il limite dei 120.000 euro non è mai applicabile alla prima casa di residenza anagrafica non di lusso o cat A/8-A/9 ma solo agli altri casi...
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    C'è qualcosa che non funziona nella tua frase.
    Il limite dei 120.000 euro non si applica alle case di lusso o a/8-A/9.
     
    A Rosa1968 e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Forse no....ma sicuramente non si applica mai alla prima casa di residenza...almeno così interpreto la lettura dei punti a) e b)
    La prima casa, se è l'unica di proprietà e vi si risiede, a patto che non sia di lusso o A/8 e A/7, non è espropriabile.
    Nei casi diversi dalla lettera a)...io lo interpreto così: se nel primo caso, gli immobili di lusso e quelli A/8 e A/9 sono esclusi...nei casi diversi sono automaticamente inclusi, quindi a questi come a tutti gli immobili non prima casa, si applica il limite dei 120.000 euro per procedere all'espropriazione...o non c'ho capito "na mazza?" ...:pollice_verso:
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dicevo perché leggo delle belle risposte. Niente niente vuoi diventare agente immobiliare?
     
  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Quando vendevo casa mia piu' di uno (agente) rimase sorpreso da come promuovevo l'immobile e uno in particolare mi disse pure una cosa del genere ...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  16. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Comunque al massimo leoncino ... alla domanda di Antonello non ho ancora risposto ... :confuso:
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sono sicura che risponderai , e non vedo l'ora di leggere. :fiore:
     

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