Regole certe per il calcolo della superficie commerciale

[Fabio Curioni]

Salve,
ho a lungo cercato un documento ufficiale che dia le indicazioni esatte per calcolare la superficie commerciale di un immobile. A parte le superfici principali su cui tutti i vari siti e documenti concordano, trovo differenze quando cominciamo ad andare sui balconi, terrazzi, giaradini, portici, box con accesso diretto o meno all'appartamento etc. , ad esempio c'è che dice che il balcone è al 25%, chi al 30%, (per i primi 25 mq di balcone, poi la percentuale diminuisce), chi dice che bisogna differenziare se è più profondo di 1.4 m perchè diventa terrazzo e quindi la percentuale aumenta ancora, o la percentuale è diversa se è "coperto", chi dice che la mansarda è al 75% se l'altezza minima è 2.4 m o 35% se è inferiore ....., insomma ognuno dice la sua .
Probabilmente varia di poco nel computo generale calcolare una percentuale o l'altra se parliamo di un balcone/ terrazzo di normali dimensioni (magari non è così per una mansarda), ma mi chiedo se non esiste un documento aggiornato e ufficiale "unico" a cui riferirsi, che anche se non si prende alla lettera possa essere considerato un riferimento che si possa considerare senza paura di avere le solite obiezioni " ... però io ho visto o altri hanno valutato che la percentuale dovrebbe essere il 50 e non il 35 ...etc.." Grazie

 

[ab.qualcosa]

mi chiedo se non esiste un documento aggiornato e ufficiale "unico" a cui riferirsi

Una volta c'era una metodologia citata in una norma UNI.
Poi è stata sostituita da un'altra norma in cui è sparito ogni riferimento a metodi omogenei di calcolo.
Probabilmente @Carlo Garbuio sarà più puntuale e preciso.

 

[Carlo Garbuio]

Tutto dipende dallo scopo.
Negli annunci, a mio parere, la superficie commerciale non ha molto senso perchè, ad esempio, un acquirente necessita di un garage di 20 mq per metterci la macchina, di una superficie virtuale al 50% se ne fa poco, virtualmente potrebbe usarla per metterci metà macchina
Quindi si metta la superficie indicando de p interna netta, esterna lorda o ... altro.
L'ossessione per la precisione nella misurazione della superficie deriva dalla bruttissima abitudine di valutare gli immobili utilizzando il parametro €/mq, per questo il calcolo della superficie è fondamentale perchè ogni errore nella misurazione si riversa nel valore finale ... e non va bene.
Siccome poi ognuno ha le proprie % non si può essere sicuri neppure del conseguente €/mq

documento aggiornato e ufficiale "unico" a cui riferirsi

sì, esiste, è l'indagine puntuale del mercato immobiliare.
tutti i testi, manuali, dispense non possono che rappresentare una semplificazione, un esempio, una modalità, una spiegazione di COME calcolare il rapporto mercantile ma è chiaro, e l'AI queste cose le deve sapere, che ogni caratteristica ha un diverso peso.
Se ci fosse il libro che cerchi te io non lo userei MAI perchè non può essere che in tutta Italia tutti i garage siano valutati al 50% o i terrazzi al 30% o altro ... metti un garage in centro città, da solo, tante volte, costa alla pari o, in certi casi, di più dell'immobile ... utilizzare % preconfezionate è quindi un errore

Soluzione: Trasparenza e verificabilità!
Dichiara il metodo che usi e usalo in tutti gli immobili che tratti.
Poi, per valutare al meglio, consiglio di aggiornarsi leggendo libri o frequentando corsi specifici

 

[PyerSilvio]

Salve,
ho a lungo cercato un documento ufficiale che dia le indicazioni esatte per calcolare la superficie commerciale di un immobile. A parte le superfici principali su cui tutti i vari siti e documenti concordano, trovo differenze quando cominciamo ad andare sui balconi, terrazzi, giaradini, portici, box con accesso diretto o meno all'appartamento etc. , ad esempio c'è che dice che il balcone è al 25%, chi al 30%, (per i primi 25 mq di balcone, poi la percentuale diminuisce), chi dice che bisogna differenziare se è più profondo di 1.4 m perchè diventa terrazzo e quindi la percentuale aumenta ancora, o la percentuale è diversa se è "coperto", chi dice che la mansarda è al 75% se l'altezza minima è 2.4 m o 35% se è inferiore ....., insomma ognuno dice la sua .
Probabilmente varia di poco nel computo generale calcolare una percentuale o l'altra se parliamo di un balcone/ terrazzo di normali dimensioni (magari non è così per una mansarda), ma mi chiedo se non esiste un documento aggiornato e ufficiale "unico" a cui riferirsi, che anche se non si prende alla lettera possa essere considerato un riferimento che si possa considerare senza paura di avere le solite obiezioni " ... però io ho visto o altri hanno valutato che la percentuale dovrebbe essere il 50 e non il 35 ...etc.." Grazie

..Anche io ho sempre riscontrato diverse correnti di pensiero in merito.

Tuttavia noi consideriamo giardino calcolato al 10% intrerrato e sottotetto al 50% e superfici esterne al 30%
Calcolo equilibrato.

Ritengo che l'indeterminatezza che si è creta in questo computo, deriva dal metodo che alcuni operatori edili ponevano in essere "rosicchiando" il 60% - 70% sui sottotetti a.n.a., ( con la giustificazione che questi venivano consegnati finiti e muniti di impianti come le superfici da 100%) come il 50% per i balconi
Consuetudine che si usava per tenere alti i prezzi.

Ma ormai i prezzi si sà sono scesi parecchio.

 

[Carlo Garbuio]

diverse correnti di pensiero in merito.

per tutte le correnti di pensiero il proprio calcolo è equilibrato

Calcolo equilibrato.

pure per gli

operatori edili

l'AI sa come eliminare queste anomalie operative soggettive

tutti hanno quindi ragione?
al di là dell'equilibrio è corretto chi riesce a dimostrare e a chi opera "riducendo al massimo l'errore"

se ognuno ha il proprio metodo e
ci si attende una regola univoca calata dall'alto vuol dire che
NON SI CONOSCE IL MERCATO IMMOBILIARE​

 

[Carlo Garbuio]

di cosa stiamo parlando?
come si chiamano queste

%

%

se non si chiarisce l'oggetto della discussione saranno inevitabili gli equivoci e sarà impossibile trovare una soluzione

 

[PyerSilvio]

per tutte le correnti di pensiero il proprio calcolo è equilibrato

pure per gli


l'AI sa come eliminare queste anomalie operative soggettive

tutti hanno quindi ragione?
al di là dell'equilibrio è corretto chi riesce a dimostrare e a chi opera "riducendo al massimo l'errore"

se ognuno ha il proprio metodo e
ci si attende una regola univoca calata dall'alto vuol dire che
NON SI CONOSCE IL MERCATO IMMOBILIARE​

Sinceramente "non ho afferrato" il senso del tuo intervento.

Non si comprende se sia una critica e o una censura.

Quello che io sostengo è che il mercato non è un oggetto o un "entità", a cui si possa dare un nome e cognome per poterlo e saperlo riconoscere.

Semplicemente si misura.

Si ottiene dal risultati che si ottengono e verificano "sul campo", con tutte le varianti, gli imprevisti, le questioni intrinseche dell'offerta ad esso connessa.

Il mercato lo si misura e verifica sulla strada e no sui libri, nè tantomeno nelle tabelle formulate da chissà quale progettista e o professionista.

Sula carta la partita Juventus - Treviso dovrebbe finire 5 a zero.
Poi invece il treviso si giova di una prestazione magistrale e le cose finiscono diversamente.

..é il campo che parla ed è questo il mercato bellezza.

 

[Ponz]

LA cosa migliore e più pratica che puoi fare è rimandare a una pagina del tuo sito dove spieghi i criteri che usi per determinare la superfice commerciale. Se indichi poi anche le metrature effettive sei al top. Fatto questo hai fatto più che abbastanza.

io inserisco un link vicino alle metrature che porta al punto dove si spiegano i metodi di misurazione. Quanto vale il tuo immobile? - CasaPistoia (non copiate i testi per favore ci sto attento ed è vietato)

 

[Carlo Garbuio]

Sinceramente "non ho afferrato" il senso del tuo intervento.

partiamo dalla base: di cosa stiamo parlando?
cosa sono, cosa rappresentano le % ?

 

[Carlo Garbuio]

il passo successivo sarà capire COSA si vuol fare e perchè