Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti,
ho un problema con una compravendita, si tratta di un rustico accatastato al N.C.E.U con area pertinenziale di circa 1300 mq e ulteriore lotto di terreno però agricolo confinante di circa 5.000 mq, di proprietà dello stessa persona. Se per il rustico non ci sono problemi, i problemi nascono per il terreno agricolo in quanto soggetto al diritto di prelazione.
L'acquirente è interessato all'acquisto del rustico solo se acquista anche gli altri 5.000 mq di terra (già fatto proposta a prezzo ed accettata da parte del venditore, se pure con la sospensiva relativa al diritto di prelazione).
Per cercare di scoraggiare i confinanti dall' esercitare il diritto di prelazione, si era pensato ( con l'ok anche del Notaio della parte acquirente) di dare al terreno agricolo un valore molto alto (quasi il triplo del valore di mercato) le parti si erano accordate di venirsi incontro sull'aumento delle tasse da pagare sul valore del terreno (12%).
però qualche giorno fà l'acquirente mi richiama per dirmi che la sua banca gli fa dei problemi a concedergli il mutuo sul terreno, chiedendomi quindi di abbassare il valore da dare al terreno.
Ora siccome i confinanti sono tutti parenti (serpenti direi io) e fra loro non corre buon sangue, il proprietario "teme" che pur di fargli un dispetto potrebbero esercitare il diritto di prelazione anche ad un prezzo quasi doppio del valore reale (100mila contro i 50mila di valore reale) e qui ci stiamo un po' bloccando.
Volevo chiedervi se invece non si potesse procedere in quest'altro modo, premettendo che l'acquirente non è nè coltivatore diretto nè imprenditore agricolo:
Compravendita subito del rustico e contestuale contratto di locazione decennale del terreno, con canone annuale già concordato e possibilità acquisto trascorsi 3/4 anni, il temo necessario affinchè l'affittuario (acquirente) non diventi lui stesso il detentore del diritto di prelazione sul terreno.
secondo voi è possibile???
Spero di essere stato chiaro, forse troppo prolisso e me ne scuso.
Auguro a tutti una Buona Pasqua
 

Silvio Luise

Membro Attivo
Agente Immobiliare
.......fai fare l'offerta unica rustico e terreno agricolo con pagamento in tempi brevissimi così che i vicini ( se sono coltivatori diretti ) dovranno acquistare alle stesse condizioni.
Se poi il prezzo è così conveniente beh ...significa che è un affare e allora la vedo dura.
La soluzione dell'attitto....potrebbe starci. Buona Pasqua.
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'affittuario di un terreno agricolo dopo 24 mesi credo che acquisisca il diritto di prelazione. Io volevo sapero solo se' dev'essere per forza un coltivatore diretto.
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
mi state quindi dicendo che, se l'acquirente non è un coltivatore diretto, anche se si dovesse sottoscrivere per il terreno agricolo un contratto di locazione decennale (legato alla compravendita) passati 2-3-4 anni non importa quanti dopo i due, non acquisisce mai il diritto di prelazione di quel terreno ??
Se c'è qualcuno che ha avuto trattative simili e può darmi delle info su come le ha risolte gliene sarei grato
 

samantafra

Membro Attivo
Agente Immobiliare
visto che la vendita è in blocco anche il confinante che esercita la prelazione non potrebbe scorporare solo il terreno ma dovrebbe acquisire necessariamente tutto e alle stesse condizioni. Io farei tranquillamente il compromesso, farei notificare l'atto da parte del notaio ai confinanti coltivatori diretti che versano i contributi e aspetterei i tempi per l'esercizio della prelazione....mi pare 60 gg ma non sono certa. Passato quel periodo si procederà con il rogito. Se decideranno invece di esercitare la prelazione verrà restituita la caparra all'acquirente e si procederà alla stesso prezzo e con gli stessi tempi.
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Purtroppo quest'ultima soluzione è impossibile, se ne era già parlato anche con il notaio, essendo 2 lotti distinti la vendita a corpo non può essere effettuata, bisogna dare un valore ad ognuno, altrimenti il confinante può comunque impugnare l'atto ed ha 12 mesi per farlo.
Grazie comunque
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Il vicino è coltivatore diretto a titolo primario?
Ovvero il vicino ha il 51% minimo del suo reddito proveniente dalla sua attività di agricoltore?

Se è un "notaio" con l'hobby dell'agricoltura, anche se iscritto al CIA non ha la prelazione.
 

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