I patti speciali si trasmettono all'immobile?

[akoyeh]

Due anni fa ho acquistato un mini al piano terrà con un marciapiede di 1,20 metri di mia proprietà sul davanti.
Quel marciapiede confina successivamente con una porzione di terreno scoperto adibita a 2 posti auto di esclusiva proprietà dell'appartamento soprastante.
Il proprietario dei 2 posti auto ieri mi ha fatto vedere che la stessa parte venditrice del mio appartamento aveva scritto un patto speciale che concedeva il permesso a costruire una pompeiana che in pratica andrebbe ad oscurare i 2 terzi del mio appartamento.
Il mio notaio mi dice che quella servitù non è valida nei miei confronti anche perché quel patto è stato trascritto solo nell'atto di compravendita tra loro due ma non è stata fatta la trascrizione ufficiale ed è x quel motivo che il mio notaio non ha trovato alcun documento che certificata questa servitù.
Come stanno le cose?
GRAZIE

 

[PyerSilvio]

Due anni fa ho acquistato un mini al piano terrà con un marciapiede di 1,20 metri di mia proprietà sul davanti.
Quel marciapiede confina successivamente con una porzione di terreno scoperto adibita a 2 posti auto di esclusiva proprietà dell'appartamento soprastante.
Il proprietario dei 2 posti auto ieri mi ha fatto vedere che la stessa parte venditrice del mio appartamento aveva scritto un patto speciale che concedeva il permesso a costruire una pompeiana che in pratica andrebbe ad oscurare i 2 terzi del mio appartamento.
Il mio notaio mi dice che quella servitù non è valida nei miei confronti anche perché quel patto è stato trascritto solo nell'atto di compravendita tra loro due ma non è stata fatta la trascrizione ufficiale ed è x quel motivo che il mio notaio non ha trovato alcun documento che certificata questa servitù.
Come stanno le cose?
GRAZIE

Quando il tuo vicino chiedera' l'inizio dei lavori, contesterai formalmente quanto sta' realizzando e con molta probabilita' i permessi e le autorizzazioni a costruire se non gli verrano negati gia' daprima, verranno cosi' bloccati.

Esattamente come spesso accade con le convenzioni tra vicini, che vanno in deroga alle distanze di norma tra le loro parti finestrate.

 

[Luna_]

se la servitù non è stata trascritta non è opponibile a terzi assolutamente ma fa testo solo tra le parti stipulanti. Essendo tu, appunto, terzo non hai nulla da temere e come detto da Pier all' inizio dei lavori puoi benissimo contestare.

 

[eldic]

... e mettere a preventivo dissapori tra te e il vicino fino alla notte dei tempi.
anche se hai senz'altro ragione.

 

[CheCasa!]

La cassazione ha stabilito che una servitù è valida anche se non trascritta purché citata nell'atto e quindi ritenuta conosciuta/conoscibile all'acquirente. Mentre non sembrerebbero di aiuto a chi pretenda di vantare il diritto le clausole "generiche" inserite all'interno di tutti gli atti.

E' evidente che, trattandosi di un patto stabilito per iscritto nell'atto di compravendita dell'appartamento al piano superiore, il venditore (che se non ho capito male è il medesimo per entrambi gli appartamenti) potrà essere chiamato in causa dal proprietario del piano sovrastante per un eventuale indennizzo.

 

[akoyeh]

La cassazione ha stabilito che una servitù è valida anche se non trascritta purché citata nell'atto e quindi ritenuta conosciuta/conoscibile all'acquirente. Mentre non sembrerebbero di aiuto a chi pretenda di vantare il diritto le clausole "generiche" inserite all'interno di tutti gli atti.

E' evidente che, trattandosi di un patto stabilito per iscritto nell'atto di compravendita dell'appartamento al piano superiore, il venditore (che se non ho capito male è il medesimo per entrambi gli appartamenti) potrà essere chiamato in causa dal proprietario del piano sovrastante per un eventuale indennizzo.

Se ho ben capito, io cmq non ho alcun dovere nei riguardi del proprietario sovrastante anche perché nel mio atto di compravendita non c'è alcun accenno a questo Patto Speciale di permesso a costruire una pompeiana , scritto invece nell' atto di vendita precedente, fatto l'anno prima tra il proprietario che mi ha venduto l'appartamento sottostante e l'attuale proprietario dell'appartamento sovrastante.
Mi chiedo come devo comportarmi nel caso dovessi vendere questo appartamento onde evitare contestazioni da parte del nuovo acquirente.
Grazie

 

[CheCasa!]

Se ho ben capito, io cmq non ho alcun dovere nei riguardi del proprietario sovrastante anche perché nel mio atto di compravendita non c'è alcun accenno a questo Patto Speciale di permesso a costruire una pompeiana , scritto invece nell' atto di vendita precedente, fatto l'anno prima tra il proprietario che mi ha venduto l'appartamento sottostante e l'attuale proprietario dell'appartamento sovrastante.
Mi chiedo come devo comportarmi nel caso dovessi vendere questo appartamento onde evitare contestazioni da parte del nuovo acquirente.
Grazie

E' quanto sostengo. Cosa diversa se fosse stato presente nel tuo rogito.
Tu naturalmente non hai alcun obbligo nei confronti del proprietario dell'appartamento sovrastante il quale potrà eventualmente prendersela con un venditore smemorato.

 

[akoyeh]

Un GRAZIE a TUTTI.

 

[Bastimento]

............ all' inizio dei lavori puoi benissimo contestare.

Non so come, ma se possibile non aspetterei nemmeno l'inizio lavori. Parlo.... per dolorosa esperienza.
Se sei a conoscenza delle intenzioni, ad esempio il deposito del progetto in comune ecc, farei subito una lettera raccomandata, magari tramite avvocato.

In certe città, ottenere di bloccare i lavori è impresa titanica: intanto i lavori procedono, i giudici nominano i CTU, rinviano ecc. ecc.