Diritto di prelazione immobile accatastato C/2 e silenzio assenso

[alanto]

Premesso che sto rispondendo all'altro thread, quello che dicevo io è che la prelazione va comunicata via ufficiale giudiziario, poi il conduttore può rinunciarvi in calce alla stessa, o può far decorrere i 60 giorni.
Questo quanto mi risulta.

avevo mal interpretato
grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

La prelazione viene concessa dagli artt. 38, 39 40 e 41 Legge 392/1978 ai conduttori per uso non abitativo, qualora nell'immobile venga svolta attività che comporta contatti con il pubblico.
Si discute quale debba essere la forma della comunicazione: alcune sentenze ammettono la raccomandata con ricevuta di ritorno, ma per stare sicuri è preferibile notificare tramite ufficiale giudiziario come già diceva @ab.qualcosa .
Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nei successivi 60 giorni, se non accetta entro la scadenza del termine tu potrai vendere ad altri alle medesime condizioni.
Se la comunicazione è stata inviata tramite pec e la pec è stata regolarmente ricevuta, scaduto il 60° giorno potrai rogitare con altri.
Per quanto concerne lo sfratto per morosità, potrai richiederlo nel caso di inadempimento ai sensi dell'art. 5 Legge 392/1978: mancato pagamento del canone trascorsi 20 gg dalla scadenza, oppure mancato pagamento di oneri accessori qualora la loro entità sia pari a quella di due mensilità.

 

[alanto]

La prelazione viene concessa dagli artt. 38, 39 40 e 41 Legge 392/1978 ai conduttori per uso non abitativo, qualora nell'immobile venga svolta attività che comporta contatti con il pubblico.
Si discute quale debba essere la forma della comunicazione: alcune sentenze ammettono la raccomandata con ricevuta di ritorno, ma per stare sicuri è preferibile notificare tramite ufficiale giudiziario come già diceva @ab.qualcosa .
Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nei successivi 60 giorni, se non accetta entro la scadenza del termine tu potrai vendere ad altri alle medesime condizioni.
Se la comunicazione è stata inviata tramite pec e la pec è stata regolarmente ricevuta, scaduto il 60° giorno potrai rogitare con altri.
Per quanto concerne lo sfratto per morosità, potrai richiederlo nel caso di inadempimento ai sensi dell'art. 5 Legge 392/1978: mancato pagamento del canone trascorsi 20 gg dalla scadenza, oppure mancato pagamento di oneri accessori qualora la loro entità sia pari a quella di due mensilità.

Gentile avv. Polidoro,
ora la problematica mi è del tutto chiara, e mi comporterò di conseguenza, già che ho ricevuta di accettazione della mia pec, che ho inviato allegando copia della rinuncia alla prelazione che voglio che il conduttore mi firmi, naturalmente offrendo l'alternativa di acquisto al prezzo minimo indicato nel testo della rinuncia.
Ma gradirei molto una sua risposta su un questo ancora più complesso.
Il probabile acquirente è moglie del conduttore, che comprerebbe, per sua esplicita volontà, all'insaputa del marito, titolare della società a cui l'immobile C2 è locato. La signora è in comunione di beni, il che significa che quanto compra sarà al 50% di proprietà del marito. Anche in questo caso vale la procedura per il diritto di prelazione?
Le sarò molto grato per l suo parere professionale.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Beh la signora, pur essendo in comunione dei beni, potrebbe acquistare come bene personale sussistendone i presupposti.
Quindi è corretto notificare le condizioni di vendita per la prelazione..... sempre che la prelazione ci sia.
Che attività veniva svolta nell'immobile? @Antonello infatti ti ha chiesto quale fosse l'uso del locale riportato in contratto.

 

[alanto]

Beh la signora, pur essendo in comunione dei beni, potrebbe acquistare come bene personale sussistendone i presupposti.
Quindi è corretto notificare le condizioni di vendita per la prelazione..... sempre che la prelazione ci sia.
Che attività veniva svolta nell'immobile? @Antonello infatti ti ha chiesto quale fosse l'uso del locale riportato in contratto.

si tratta di un seminterrato cantina, e il contratto lo prevede come deposito. Il conduttore lo utilizza come deposito delle sue cose (lavora nell'edilizia), ma ha anche due scrivanie dove probabilmente si ferma occasionalmente, immagino per immettere dati nei computer.
In effetti la compratrice mi chiede di fare il rogito il 28 dicembre, ma con l'ostruzionismo dl marito forse non avrò la rinuncia firmata, dato l'ostruzionismo del conduttore. Cosa devo fare? rimandare aspettando i 60 gg dalla mia pec di cui ho avviso di accettazione?

 

[Antonello]

si tratta di un seminterrato cantina, e il contratto lo prevede come deposito. Il conduttore lo utilizza come deposito delle sue cose (lavora nell'edilizia), ma ha anche due scrivanie dove probabilmente si ferma occasionalmente, immagino per immettere dati nei computer.
In effetti la compratrice mi chiede di fare il rogito il 28 dicembre, ma con l'ostruzionismo dl marito forse non avrò la rinuncia firmata, dato l'ostruzionismo del conduttore. Cosa devo fare? rimandare aspettando i 60 gg dalla mia pec di cui ho avviso di accettazione?

Non avendo l'attività condotta dall'affittuario contatti con il pubblico e non rientrando l'immobile tra quelli idonei a svolgere attività come indicate nell'art. 27 della legge 392/78 (industriali, commerciali, artigianali ed alberghiere), non sussiste alcun diritto per la perdita dell'avviamento, in caso di disdetta da parte della proprietà e neppure il diritto ad esercitare la prelazione.
Oramai che hai chiesto al conduttore di esercitare o meno il diritto di prelazione, ripeto non obbligatorio in questo caso, per evitare prese di posizione o cavilli di vario e variegato genere, per estrema prudenza conviene attendere lo scadere dei 60 giorni.
Puoi indicare il prezzo richiesto per la vendita di questo immobile?

 

[alanto]

Non avendo l'attività condotta dall'affittuario contatti con il pubblico e non rientrando l'immobile tra quelli idonei a svolgere attività come indicate nell'art. 27 della legge 392/78 (industriali, commerciali, artigianali ed alberghiere), non sussiste alcun diritto per la perdita dell'avviamento, in caso di disdetta da parte della proprietà e neppure il diritto ad esercitare la prelazione.
Oramai che hai chiesto al conduttore di esercitare o meno il diritto di prelazione, ripeto non obbligatorio in questo caso, per evitare prese di posizione o cavilli di vario e variegato genere, per estrema prudenza conviene attendere lo scadere dei 60 giorni.
Puoi indicare il prezzo richiesto per la vendita di questo immobile?

grazie per le risposte esaustive che mi sta dando. Sono di molto aiuto.
l'immobile l'ho acquistato per €43mila, e per estrema urgenza l'ho offerto a conduttore (e alla moglie non potrei fare un prezzo diverso) per solo €10mila (catastale ca. €12mila). In realtà ho fatto inserzione e trovando interessati per €15mila. Il problema è l'ostruzionismo del conduttore, per cui spesso non riesco a far visitare i locali e perdo i potenziali compratori. Dato il canone d'affitto (€2100/anno) ovviamente non penso di spendere soldi in azioni legali, ma se trovassi il modo di sfrattarlo sarei molto molto contento.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Non avendo l'attività condotta dall'affittuario contatti con il pubblico e non rientrando l'immobile tra quelli idonei a svolgere attività come indicate nell'art. 27 della legge 392/78 (industriali, commerciali, artigianali ed alberghiere), non sussiste alcun diritto per la perdita dell'avviamento, in caso di disdetta da parte della proprietà e neppure il diritto ad esercitare la prelazione.
Oramai che hai chiesto al conduttore di esercitare o meno il diritto di prelazione, ripeto non obbligatorio in questo caso, per evitare prese di posizione o cavilli di vario e variegato genere, per estrema prudenza conviene attendere lo scadere dei 60 giorni.
Puoi indicare il prezzo richiesto per la vendita di questo immobile?

 

[Antonello]

grazie per le risposte esaustive che mi sta dando. Sono di molto aiuto.
l'immobile l'ho acquistato per €43mila, e per estrema urgenza l'ho offerto a conduttore (e alla moglie non potrei fare un prezzo diverso) per solo €10mila (catastale ca. €12mila). In realtà ho fatto inserzione e trovando interessati per €15mila. Il problema è l'ostruzionismo del conduttore, per cui spesso non riesco a far visitare i locali e perdo i potenziali compratori. Dato il canone d'affitto (€2100/anno) ovviamente non penso di spendere soldi in azioni legali, ma se trovassi il modo di sfrattarlo sarei molto molto contento.

Leggo: prezzo di acquisto 43 mila e offerto in vendita a 10 mila.
E' giusto?

 

[alanto]

Leggo: prezzo di acquisto 43 mila e offerto in vendita a 10 mila.
E' giusto?

purtroppo si, è giusto. Questo è il mercato come lo hanno ridotto quegli esperti di governo che sono i nostri governanti. È drammatico!