Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[fabri1963]

c'e un riferimento su internet dove poter valutare la vetustà di un immobile??

 

[Massims]

Abbiamo (nuovamente) sbagliato noi ad interpretare erroneamente, perchè siamo in malafede, loro non intendevano 180 giorni TERRESTRI ma del pianeta Venere.

I 180 giorni non valgono, ma la regola di priorità sì. Ho un compromesso registrato a novembre 2015, ma non trascritto dal notaio, quindi non è urgente per loro.

 

[Santi60]

quindi per locare in teoria si parla di canone concordato, cmq anche io vengo dal sud e da me sti problemi non esistono

Diciamo che "in teoria" si, ma con tutte le leggi che si incastrano una dentro l'altra sostituendo pezzi di commi e i "combinati disposti" la materia è sempre molto "fluida" e spesso maleodorante ...
In ogni caso occorre vedere nel dettaglio cosa dice la specifica Convenzione, poiché alcune Convenzioni più recenti, stipulate sulla base di nuove Deliberazioni, invece di fare riferimento pieno ad una Legge senza specificare altro, indicano come canone massimo di locazione annuo una percentuale del prezzo massimo di cessione e questa percentuale non sempre è la stessa (ne ho viste alcune al 4% altre al 4.5%), mentre il riferimento alla Legge sulle Locazioni riguarda solo le altre condizioni del contratto di Locazione.

 

[Santi60]

Il problema è proprio quello, che le pratiche le stanno lavorando. Ciò significa stiamo andando nella direzione che dicono loro, pagare pagare pagare prezzi assurdi per case per le quali non si è usufruito di nessuna agevolazione. Scusatemi se lo dico, ma qui' devono bloccare (Comune, Governo o chi per loro) tutto per modificare/annullare delibere oscene e fare qualcosa per risolvere sto TUMORE (scusate il termine) di problema.
Non possiamo veramente subire tutto questo.

Io parlerei di METASTASI dato che la questione si trascina ormai da decenni e non è mai stata curata.
Occorre una fortissima dose di chemioterapia e poi eventualmente un bel bisturi per estirpare tutte le cellule maligne che hanno prosperato in tutti questi anni.
La paura è che sia ormai troppo tardi ...

 

[Santi60]

c'e un riferimento su internet dove poter valutare la vetustà di un immobile??

I coefficienti di vetustà sono riportati nella Convenzione.
Ad esempio nella mia c'è:

Se nel rogito di acquisto c'è, come dovrebbe, il riferimento alla Convenzione, potrebbe anche esserci il riferimento alla Deliberazione del Comune che ne ha approvato lo schema che si può cercare sul sito del Comune di Roma.

 

[Bagudi]

In riferimento al post sopracitato di @Santi60, il criterio per definire il prezzo aggiornato di cessione è il seguente:
bisogna partire dalla cifra dell'ultimo rogito (che può anche essere il primo, naturalmente, ma ci possono essere due o tre vendite precedenti), aggiornare con gli ultimi dati ISTAT utilizzando i parametri indicati dalla convenzione (prezzi al consumo o costi di costruzione) e applicare gli indici di vetustà, se presenti.

C'è da dire che, partendo dalla prima cessione, anche se ci sono state vendite successive, se tutto è stato fatto correttamente, il risultato finale dovrebbe essere lo stesso.

Mai visto applicare il parametro della rendita catastale.

canone massimo di locazione annuo una percentuale del prezzo massimo di cessione e questa percentuale non sempre è la stessa (ne ho viste alcune al 4% altre al 4.5%),

Sì, da noi nelle vecchie convenzioni ho trovato anche il 3,5%....

 

[giannelmo]

Tra te e @Santi60 dovreste fare una gara di "tartassati": sarà una sfida ardua.

Concordo con te @Bagudi for president!

Al momento il vincitore credo di essere io, visto che ho speso 310.000 euro (280.000 + 30.000 di ristrutturazione) per una casa in area PEEP venduta, nel 1989, a 54 milioni di lire, ossia rivalutando e svalutando del 20%: 43.395 euro! E dire che per comperarla ho dovuto vendere un appartamento di prestigio in pieno centro all'Aquila (ante sisma, fortunatamente): 420.000 euro a metà con mio fratello (anzi la mia metà l'ha comprata lui, accollandosi un ulteriore mutuo, oltre a quello che ho dovuto fare io). Cmq stante anche l'irreperibilità di Berdini, penso che sia giunto il momento di passare ai fatti: se non ci associamo e mandiamo all'attaco uno studio legale decente, la prenderemo tutti in quel posto. E chi ha contribuito a determinare questo casino continuerà a sedere sulla sua comoda poltrona e a prendere più di 100.000 euro l'anno di stipendio, completo di premio di risultato, invece di stare ai lavori forzati a spaccare le pietre.

 

[Bagudi]

In merito agli indici di vetustà, esistono anche altri parametri, in genere applicati nelle convenzioni dove si applica l'aggiornamento con i costi di costruzione, come, ad es., l'1% a partire da sesto anno...

Ultimamente, nelle convenzioni più recenti, ho visto l' 1% anche a partire dal 10° anno.

 

[Bagudi]

Cmq stante anche l'irreperibilità di Berdini, penso che sia giunto il momento di passare ai fatti: se non ci associamo e mandiamo all'attaco uno studio legale decente, la prenderemo tutti in quel posto. E chi ha contribuito a determinare questo casino continuerà a sedere sulla sua comoda poltrona e a prendere più di 100.000 euro l'anno di stipendio, completo di premio di risultato, invece di stare ai lavori forzati a spaccare le pietre.

CONCORDO.

 

[Santi60]

In riferimento al post sopracitato di @Santi60, il criterio per definire il prezzo aggiornato di cessione è il seguente:
bisogna partire dalla cifra dell'ultimo rogito (che può anche essere il primo, naturalmente, ma ci possono essere due o tre vendite precedenti), aggiornare con gli ultimi dati ISTAT utilizzando i parametri indicati dalla convenzione (prezzi al consumo o costi di costruzione) e applicare gli indici di vetustà, se presenti.

C'è da dire che, partendo dalla prima cessione, anche se ci sono state vendite successive, se tutto è stato fatto correttamente, il risultato finale dovrebbe essere lo stesso.

Mai visto applicare il parametro della rendita catastale.



Sì, da noi nelle vecchie convenzioni ho trovato anche il 3,5%....

@Bagudi ovviamente la procedura che hai citato sarebbe quella più semplice, ma si basa sull'ipotesi che tutte le vendite siano state fatte secondo la legge, cioè rispettando il vincolo del prezzo massimo di cessione poiché, in pratica, l'ultimo rogito include già la rivalutazione sino alla data del rogito stesso e basta rivalutare solo per l'ultimo periodo di tempo.
Il problema è che a Roma è praticamente impossibile trovare un rogito a prezzo massimo di cessione (spessissimo non lo è neanche il primo!), ma sono quasi tutti a "prezzo di mercato", quindi calcolare un nuovo prezzo massimo in questo modo semplicemente non funziona, anzi, se si parte da un rogito di pochi anni fa poco, prima che ci fosse la caduta del mercato immobiliare, si potrebbe anche ottenere un prezzo superiore a quello di mercato di oggi ...