Caparra per finanziare lavori di completamento

[Federico79]

Devo acquistare un immobile al grezzo da un privato al prezzo di 240.000 euro. Il costo preventivato per completare i lavori è di circa 100.000 euro. Il privato che vende l’immobile è titolare di un’impresa edile con la quale potrebbe effettuare i lavori di completamento.

Poiché sono dipendente bancario ho la possibilità di ottenere un mutuo a tasso agevolato per l’acquisto della prima casa. Il problema è che la banca non concede questa agevolazione per l’acquisto dell’immobile al grezzo ma solo per l’acquisto di un immobile avente già l’abitabilità.

Vorrei pertanto proporre al venditore questa soluzione:
- Pagamento di una caparra confirmatoria con preliminare trascritto di 70.000 euro
- Con questo importo il venditore fa i lavori tramite la sua azienda edile sull’immobile ancora di sua proprietà (ca. 3 mesi)
- Rogitiamo per 340.000 euro l’immobile finito ed abitabile


La mia perplessità è ovviamente relativa alla caparra di 70.000 euro da rilasciare per 3/4 mesi al venditore.

1) E’ possibile inserire nel preliminare una serie di indicazioni atte a tutelarmi (che l’immobile dovrà essere conforme al capitolato, privo di irregolarità catastali, abitabile, ecc.)?
2) Qualora il venditore abbia problematiche tali da non consentirgli di fare i lavori, io potrei rendere esecutivo il preliminare registrato ed entrare in possesso del bene? Il prezzo a cui ne entrerei in possesso sarebbe 200.000 euro (340 prezzo pattuito – 70 caparra versata – 70 risarcimento danno)?
3) Nel complesso ritenete rischiosa questa modalità oppure è possibile attuarla impostando correttamente il preliminare?

 

[PyerSilvio]

Devo acquistare un immobile al grezzo da un privato al prezzo di 240.000 euro. Il costo preventivato per completare i lavori è di circa 100.000 euro. Il privato che vende l’immobile è titolare di un’impresa edile con la quale potrebbe effettuare i lavori di completamento.

Poiché sono dipendente bancario ho la possibilità di ottenere un mutuo a tasso agevolato per l’acquisto della prima casa. Il problema è che la banca non concede questa agevolazione per l’acquisto dell’immobile al grezzo ma solo per l’acquisto di un immobile avente già l’abitabilità.

Vorrei pertanto proporre al venditore questa soluzione:
- Pagamento di una caparra confirmatoria con preliminare trascritto di 70.000 euro
- Con questo importo il venditore fa i lavori tramite la sua azienda edile sull’immobile ancora di sua proprietà (ca. 3 mesi)
- Rogitiamo per 340.000 euro l’immobile finito ed abitabile


La mia perplessità è ovviamente relativa alla caparra di 70.000 euro da rilasciare per 3/4 mesi al venditore.

1) E’ possibile inserire nel preliminare una serie di indicazioni atte a tutelarmi (che l’immobile dovrà essere conforme al capitolato, privo di irregolarità catastali, abitabile, ecc.)?
2) Qualora il venditore abbia problematiche tali da non consentirgli di fare i lavori, io potrei rendere esecutivo il preliminare registrato ed entrare in possesso del bene? Il prezzo a cui ne entrerei in possesso sarebbe 200.000 euro (340 prezzo pattuito – 70 caparra versata – 70 risarcimento danno)?
3) Nel complesso ritenete rischiosa questa modalità oppure è possibile attuarla impostando correttamente il preliminare?

Non si capisce perche', non surrogare il finanziamento successivamente all'acquisto, lontano dal rischio evidenziato.

 

[Federico79]

Non si capisce perche', non surrogare il finanziamento successivamente all'acquisto, lontano dal rischio evidenziato.

Perché le condizioni di tasso agevolato non si applicano alle surroghi di mutui stipulati con altre banche dopo l'assunzione.

 

[PyerSilvio]

Perché le condizioni di tasso agevolato non si applicano alle surroghi di mutui stipulati con altre banche dopo l'assunzione.

Se fosse cosi', sarebbe inutile la ratio della norma, compresa nel codice civile.

Che prevede, la sostituzione della prima banca mutuante con un'altra, proprio perche' si presume, che la nuova banca scelta applica condizioni migliori.

 

[Federico79]

Se fosse cosi', sarebbe inutile la ratio della norma, compresa nel codice civile.

Che prevede, la sostituzione della prima banca mutuante con un'altra, proprio perche' si presume, che la nuova banca scelta applica condizioni migliori.

Ribadisco le condizioni agevolate per i dipendenti non si applicano su una surroga di un mutuo erogato prima dell'assunzione.
Ciò appurato quello che sto cercando di capire è se esiste un modo di effettuare il rogito post lavori, offrendo al venditore una caparra sostanziosa, contenendo i rischi.

 

[Manzoni Maurizio]

Con il preliminare trascritto dovresti essere al riparo quasi di tutto.