Preliminare di compravendita (proposta) - Ipoteche giudiziali

[thanatos84]

Buongiorno a tutti,
mi trovo nella situazione di aver fatto affrettatamente, e senza effettuare dei controlli approfonditi, una proposta d'acquisto per un immobile.

L'immobile è gravato da una ipoteca volontaria, e tre ipoteche giudiziali (che gravano su metà della proprietà)
L'immobile è intestato per metà alla moglie e metà al marito.

Il valore dell'immobile indicato nell'offerta fatta da me è 145000.

Ipoteca volontaria (gravata su moglie e marito):


Derivante da XX CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO (2003)
Capitale € 150.000,00 Tasso interesse annuo XXX% Tasso interesse semestrale -
Interessi - Spese - Totale € 300.000,00
Importi variabili SI Valuta estera - Somma iscritta da aumentare automaticamente SI
Presenza di condizione risolutiva - Durata XX anni
Termine dell'ipoteca - Stipulazione contratto unico SI

Le tre ipoteche giudiziali sono così dettagliate ( ho leggermente corretto i dati per privacy ) e gravano tutte sulla metà del marito:

1. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2012)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 120.000 Tasso interesse annuo - Tasso interesse semestrale -
Interessi € 24.000 Spese € 15.000 Totale € 159.000

2. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2012)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 85.000 Tasso interesse annuo 4,5% Tasso interesse semestrale -
Interessi € 10.000 Spese € 10.000,00 Totale € 105.000,00

3. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2013)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 45.000 Tasso interesse annuo - Tasso interesse semestrale -
Interessi € 19.000 Spese € 1.0000 Totale € 65.000


La proposta di acquisto è corredata da una caparra confirmatoria di 5000 tramite assegno, custodita dall'agenzia.
I dettagli della proposta sono i seguenti:
Acconto: 10000€ a 20gg dall'accettazione della proposta
Rogito: Quota restante entro 6 mesi dall'accettazione della proposta
Agenzia da pagare alla firma del compromesso.

Inoltre è stata aggiunta la seguente nota:
"L'accettazione della proposta da parte della proprietà è subordinata alla condizione sospensiva dell'assenso della cancellazione delle ipoteche da parte dei creditori garantiti".

Al momento sono in attesa delle lettere dei creditori, che devono confermare la cancellazione delle ipoteche, indicando la quota di cancellazione (che sarà inferiori a quanto trascritto nelle note della visura). L'offerta non è stata ancora accettata dal venditore. Tutto avverrà al rogito notarile.

Capisco che la situazione è complicata,e mi sarei dovuto muovere diversamente, ma ahimè oramai ci sono dentro.

Mettiamo caso che la proposta venga accettata prima del termine.
Mi sorgono i seguenti dubbi:
1. Cosa posso fare per tutelarmi ulteriormente ?
2. La mia banca, potrà avere problemi a erogarmi il mutuo (sotto l'80%) in questa situazione, pur io disponendo delle lettere dei creditori che affermino di cancellare l'ipoteca con il saldo (saldo e stralcio?) al rogito ?

Grazie mille

 

[francesca63]

Non credo che il venditore potrà avere facilmente l’assenso alla cancellazione delle varie ipoteche , a meno che i crediti vengano tutti ripagati dal prezzo offerto.
Viceversa i creditori non hanno interesse a cancellare l’ipoteca, se la prospettiva è prendere zero.
E dubito molto che la tua banca possa concedere un mutuo su un immobile gravato da così tanti pesi, o quantomeno non prenderà in considerazione la pratica, prima di avere tale documento.

La condizione sospensiva farebbe pensare che sia l’accettazione a restare sospesa , fino a produzione dell’assenso preventivo alla cancellazione: quindi anche se la proposta sarà accettata, il contratto non sarà efficace fino ad allora.
Io cercherei di chiarire il prima possibile, chiedendo un incontro con i venditori, con l’obiettivo di conoscere la reale entità dei debiti attuali.
Ma l’obiettivo finale, secondo me, è quello di scappare a gambe levate da una situazione molto scomoda.

 

[thanatos84]

Grazie mille della risposta:

"Ma l’obiettivo finale, secondo me, è quello di scappare a gambe levate da una situazione molto scomoda."

Così perderei la caparra giusto ?

"Non credo che il venditore potrà avere facilmente l’assenso alla cancellazione delle varie ipoteche , a meno che i crediti vengano tutti ripagati dal prezzo offerto.
Viceversa i creditori non hanno interesse a cancellare l’ipoteca, se la prospettiva è prendere zero."

Le parti hanno raggiunto un accordo che va formalizzato per iscritto.
Mi aspetto che:
il creditore A si accordi per X
il creditore B si accordi per Y
il creditore C si accordi per Z

Ed il tutto verrà saldato in fase di rogito

Capisco che è un ginepraio, ma vorrei uscirne senza rimetterci considerando che:
- L'assegno della caparra confirmatoria è in custodia dell'agenzia
- La casa mi piace

Grazie ancora

 

[PyerSilvio]

Viceversa i creditori non hanno interesse a cancellare l’ipoteca, se la prospettiva è prendere zero.

..pero’ l’ipoteca derivata dal mutuo concesso avvantaggia quel creditore rispetto a tutti gli altri.

Il fatto che pure per gli altri gravami, considerandone pure l’entita’, si utilizzi il termine ipoteca, fa’ pensare che quel bene non sia l’unico, nelle disponibilita’ del venditore sovraindebitato.

La circostanza, se non vado errando, fa sì che quei creditori non possano aggredire pignorando quegli altri beni, senza che prima questo gia’ ipotecato, non sia stato venduto.
Oppure che si sia raggiunto un’accordo traslativo che arrivi liberando l’immobile dalle iscrizioni.

Su questa scorta resta inteso, che il venditore puo’ porre rimedio al sovraindebitamento, proponendo ai creditori un accordo di ricomposizione del debito.
Che e’ quello che evidentemente si sta’ cercando di porre in essere.

Se le caratteristiche dell’immobile lo meritano io non mollerei l’osso.

Con la caparra in deposito e la condizione sospensiva in essere, si tratta solo di avere un po’ (tanta) pazienza.

Con una conclusione che potrebbe pure non trovare il suo esito.
Qualora il creditore principale, decidesse di far saltare il banco ed escutere, il proprio diritto privilegiato rispetto a quello degli altri.

Se cio’ ancora non e’ accaduto delle due l’una:
Lo stesso creditore vanta piu crediti dal debitore.
Oppure la situazione, seppur critica, ha ancora margini per poter essere risanata.

Va da se’, che le procedure per liberare il bene, siano macchinose.

Probabilmente i termini “consueti”, utilizzati in una normale proposta, volgeranno alla loro scadenza, ancor prima che la macchina si metta in moto, per avviarsi verso il suo lungo cammino.

Io non lo farei, ma se l’acquirente vuole defilarsi, trovera’ sia tempo che modo per farlo.

 

[francesca63]

Il fatto che pure per gli altri gravami, considerandone pure l’entita’, si utilizzi il termine ipoteca, fa’ pensare che quel bene non sia l’unico, nelle disponibilita’ del venditore sovraindebitato.

A me invece fa pensare che quel bene sia l'unico nella disponibilità del venditore; se ce ne fossero altri , non si sarebbero accaniti tutti su quel bene, che pare valere meno dei debiti.
In ogni caso, come hai detto le procedure saranno molto lente, e potrebbero non concludersi positivamente; quindi va valutato l'interesse per l'immobile, e la propensione a rischiare di perdere parecchio tempo per niente.

Se le caratteristiche dell’immobile lo meritano io non mollerei l’osso.

Ecco, bisogna fare serie valutazioni, sulla base delle esigenze personali.
E' soggettivo, e come sai sono prudente e io non mi ci butterei in nessun caso.
Ma con le dovute cautele niente vieta di provarci.

 

[PyerSilvio]

se ce ne fossero altri , non si sarebbero accaniti tutti su quel bene, che pare valere meno dei debiti.

Probabilmente Si sono accaniti li’ perche’ e’ l’unico cointestato anche alla moglie.

 

[thanatos84]

Grazie mille a entrambi.

Se le caratteristiche dell’immobile lo meritano io non mollerei l’osso.

Con la caparra in deposito e la condizione sospensiva in essere, si tratta solo di avere un po’ (tanta) pazienza.

La pazienza non è un problema. Mi trovo nella condizione di poter aspettare.

Ma con le dovute cautele niente vieta di provarci.

Questo è il tema più importante credo. Purtroppo sono stato avventato. Le dovute cautele quali sarebbero secondo voi ?

Grazie ancora

 

[brina82]

Buongiorno a tutti,
mi trovo nella situazione di aver fatto affrettatamente, e senza effettuare dei controlli approfonditi, una proposta d'acquisto per un immobile.

L'immobile è gravato da una ipoteca volontaria, e tre ipoteche giudiziali (che gravano su metà della proprietà)
L'immobile è intestato per metà alla moglie e metà al marito.

Il valore dell'immobile indicato nell'offerta fatta da me è 145000.

Ipoteca volontaria (gravata su moglie e marito):


Derivante da XX CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO (2003)
Capitale € 150.000,00 Tasso interesse annuo XXX% Tasso interesse semestrale -
Interessi - Spese - Totale € 300.000,00
Importi variabili SI Valuta estera - Somma iscritta da aumentare automaticamente SI
Presenza di condizione risolutiva - Durata XX anni
Termine dell'ipoteca - Stipulazione contratto unico SI

Le tre ipoteche giudiziali sono così dettagliate ( ho leggermente corretto i dati per privacy ) e gravano tutte sulla metà del marito:

1. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2012)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 120.000 Tasso interesse annuo - Tasso interesse semestrale -
Interessi € 24.000 Spese € 15.000 Totale € 159.000

2. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2012)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 85.000 Tasso interesse annuo 4,5% Tasso interesse semestrale -
Interessi € 10.000 Spese € 10.000,00 Totale € 105.000,00

3. Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA GIUDIZIALE (2013)
Derivante da XXX DECRETO INGIUNTIVO
Capitale € 45.000 Tasso interesse annuo - Tasso interesse semestrale -
Interessi € 19.000 Spese € 1.0000 Totale € 65.000


La proposta di acquisto è corredata da una caparra confirmatoria di 5000 tramite assegno, custodita dall'agenzia.
I dettagli della proposta sono i seguenti:
Acconto: 10000€ a 20gg dall'accettazione della proposta
Rogito: Quota restante entro 6 mesi dall'accettazione della proposta
Agenzia da pagare alla firma del compromesso.

Inoltre è stata aggiunta la seguente nota:
"L'accettazione della proposta da parte della proprietà è subordinata alla condizione sospensiva dell'assenso della cancellazione delle ipoteche da parte dei creditori garantiti".

Al momento sono in attesa delle lettere dei creditori, che devono confermare la cancellazione delle ipoteche, indicando la quota di cancellazione (che sarà inferiori a quanto trascritto nelle note della visura). L'offerta non è stata ancora accettata dal venditore. Tutto avverrà al rogito notarile.

Capisco che la situazione è complicata,e mi sarei dovuto muovere diversamente, ma ahimè oramai ci sono dentro.

Mettiamo caso che la proposta venga accettata prima del termine.
Mi sorgono i seguenti dubbi:
1. Cosa posso fare per tutelarmi ulteriormente ?
2. La mia banca, potrà avere problemi a erogarmi il mutuo (sotto l'80%) in questa situazione, pur io disponendo delle lettere dei creditori che affermino di cancellare l'ipoteca con il saldo (saldo e stralcio?) al rogito ?

Grazie mille

Prima di ogni cosa, ai fini della bontà della compravendita, occorre raggiungere l'accordo con tutti i creditori.

Per il versamento di ulteriori 10k, temo che se tu non lo faccia, risulteresti inadempiente... Non so come ti possa tutelare, ma è chiaro che se le somme non venissero incassate dai venditori, sarebbe meglio...

Per il punto 2 certamente il tuo Notaio di fiducia saprà trovare una soluzione, esiste sicuramente, compresa la possibilità di tenere le somme versate dalla tua banca bloccate in un conto dedicato, per sbloccarle nel momento in cui vengono cancellate le ipoteche iscritte e contestualmente iscritta la nuova ipoteca, derivante dal tuo mutuo. Ma in tutta questa faccenda, questa è la cosa che preoccupa di meno.

 

[thanatos84]

Per il versamento di ulteriori 10k, temo che se tu non lo faccia, risulteresti inadempiente... Non so come ti possa tutelare, ma è chiaro che se le somme non venissero incassate dai venditori, sarebbe meglio...

L'inadempimento si risolve con il dedicamento della proposta e la perdita della caparra di 5K ? Non che la cosa mi piaccia...

O rischio anche di dover pagare la provvigione all'agenzia ?

 

[brina82]

L'inadempimento si risolve con il dedicamento della proposta e la perdita della caparra di 5K ? Non che la cosa mi piaccia...

O rischio anche di dover pagare la provvigione all'agenzia ?

Se tu versi ulteriori 10k non sei inadempiente: se non riusciranno a liberare l'immobile dalle ipoteche entro il giorno del rogito, tu riprenderai le tue somme, visto l'accordo. Il problema però è che se loro incassano le somme, probabilmente non le recupererai più, visti i loro debiti, ma se le somme fossero trattenute dell'agente immobiliare o da un Notaio, sarebbe diverso.