Acquisto immobile con ipoteca giudiziale

[schisanoa]

Buongiorno,

nel valutare alternative all'immobile che si sta rivelando problematico di cui nell'altra discussione sono incappato in una villa singola a un prezzo decisamente interessante. Scopro dopo averla visitata che sulla stessa grava ipoteca giudiziale e decreto ingiuntivo della banca per mutuo non pagato, per una cifra attorno al 70% del prezzo di vendita esposto. L'agenzia immobiliare dice che non ci sono problemi, in caso di offerta non faranno incassare la caparra al venditore (specificando in proposta che resta in custodia all'agente fino al rogito) e andremo direttamente a rogito con le due banche (la mia per il mutuo, e la loro per estinzione ipoteca). Il venditore pare stia cercando un accordo per saldo/stralcio.

Io non conosco la situazione personale debitoria del venditore, e temo possano subentrare altri creditori tra offerta e rogito.

A cosa mi consigliate di prestare attenzione? Il prezzo è molto interessante, tuttavia vorrei sapere come tutelarmi

 

[brina82]

Buongiorno,

nel valutare alternative all'immobile che si sta rivelando problematico di cui nell'altra discussione sono incappato in una villa singola a un prezzo decisamente interessante. Scopro dopo averla visitata che sulla stessa grava ipoteca giudiziale e decreto ingiuntivo della banca per mutuo non pagato, per una cifra attorno al 70% del prezzo di vendita esposto. L'agenzia immobiliare dice che non ci sono problemi, in caso di offerta non faranno incassare la caparra al venditore (specificando in proposta che resta in custodia all'agente fino al rogito) e andremo direttamente a rogito con le due banche (la mia per il mutuo, e la loro per estinzione ipoteca). Il venditore pare stia cercando un accordo per saldo/stralcio.

Io non conosco la situazione personale debitoria del venditore, e temo possano subentrare altri creditori tra offerta e rogito.

A cosa mi consigliate di prestare attenzione? Il prezzo è molto interessante, tuttavia vorrei sapere come tutelarmi

Tutto dipende se vi è o meno una procedura esecutiva aperta in Tribunale, con tanto di pignoramento ovviamente trascritto.

Se non c'è, tutto diventa più semplice. Farò questo esempio.

In questi casi la soluzione che ti tutela maggiormente, benché costosa, è quella del deposito prezzo dal Notaio.

La tua banca e te verserete le somme al Notaio.

Una volta trascritta la tua compravendita (o preliminare trascritto che sia), il Notaio verserà le provviste alla banca che deve ricevere denari (e nel caso una parte anche al venditore, se avanza), dopodiché essa procederà con la cancellazione dell'ipoteca (e la nuova banca iscriverà ipoteca).

Ovviamente le banche dovranno essere d'accordo, ma non vedo il motivo per il quale non dovrebbero esserlo.

In questo modo si "blinda" la vendita.

Unica questione sarebbe un'eventuale revocatoria da parte di qualche altro creditore (occorrerebbe in qualche modo "indagare"), attuabile nei 5 anni successivi, ma questo resta uno dei rischi legato a tutte le compravendite.

In questi casi si evita appunto di tirare fuori somme prima dell'atto, ma proprio se uno deve, per non farsi "sfuggire" l'affare, un paio di mila euro potrebbero bastare ritengo, non di più.

PS se parliamo di decreto ingiuntivo e ipoteca giudiziale, non è un mutuo, altrimenti si parlerebbe di ipoteca volontaria. Potrebbe essere un prestito (o una causa persa).

 

[schisanoa]

L’idea del venditore sarebbe 50k in deposito all’agente come caparra

Se io sono inadempiente la perdo, se il venditore è inadempiente contrattualizziamo che mi restituisce solo i 50k e niente doppio

Estinzione contestualmente al rogito e non entro il rogito

Cancellazione non ho capito entro quando ma non vuole fare deposito prezzo quindi se poi il venditore non cancella non avrei garanzie

Rogito tassativamente entro il 15 aprile (tempi strettini perché sono circa 2 mesi e se la banca va lunga con la delibera rischio)

Niente sospensiva mutuo, che normalmente non avrei richiesto ma mi parrebbe doveroso concederla in una situazione come questa

Mi pare eccessivamente sbilanciata come cosa a questo punto, dovrei trovare una banca che si accontenti dell’estinzione contestualmente al rogito, prima della cancellazione, e assumermi tutti i rischi…

 

[brina82]

L’idea del venditore sarebbe 50k in deposito all’agente come caparra

Se io sono inadempiente la perdo, se il venditore è inadempiente contrattualizziamo che mi restituisce solo i 50k e niente doppio

Estinzione contestualmente al rogito e non entro il rogito

Cancellazione non ho capito entro quando ma non vuole fare deposito prezzo quindi se poi il venditore non cancella non avrei garanzie

Rogito tassativamente entro il 15 aprile (tempi strettini perché sono circa 2 mesi e se la banca va lunga con la delibera rischio)

Niente sospensiva mutuo, che normalmente non avrei richiesto ma mi parrebbe doveroso concederla in una situazione come questa

Mi pare eccessivamente sbilanciata come cosa a questo punto, dovrei trovare una banca che si accontenti dell’estinzione contestualmente al rogito, prima della cancellazione, e assumermi tutti i rischi…

Non accetterei MAI queste condizioni, ma neppure se il venditore (direi furbetto: tu puoi perdere soldi e lui no???) avesse concesso caparra confirmatoria.

Perchè non vorrebbe fare deposito prezzo? Non si comprende il motivo.

Tirerei dritto e lascerei stare.

 

[francesca63]

Mi pare eccessivamente sbilanciata come cosa a questo punto,

Mi pare assurdo che sia il venditore indebitato a dettare le condizioni: dovrebbe fare ponti d’oro a chi lo tira fuori dai guai, non imporgli caparra esagerate e tempistiche irrealistiche.
Lo lascerei nel suo brodo

 

[Michela_]

Lo lascerei nel suo brodo

Concordo!

pare eccessivamente sbilanciata come cosa

Qui pare abbastanza rischioso!
Forse è più ragionevole la prima opzione che avevi, l’immobile categoria D/10 se non erro avete già fatto qualche passo avanti!

 

[schisanoa]

L'avvocato dell'agenzia immobiliare (per chi è curioso in privato dico il marchio) propone:

1) assegno da 50k a titolo di caparra, in custodia all'agenzia, che non sarà incassato

2) scrittura privata in cui entrambi dichiariamo che se una delle parti è inadempiente la caparra viene restituita e non trattenuta, e allo stesso tempo io non posso pretendere il doppio

3) l'assegno da 50k di cui sopra, deve essere senza data

4) alla mia domanda: che senso ha fare una proposta con un assegno da 50k che non sarà comunque incassato e che non tutela nessuna delle parti? A questo punto non è meglio una sospensiva, oppure un assegno simbolico da 1000 euro?
la risposta è stata: "per far vedere al venditore che c'è la volontà di acquistare, e senza sospensiva altrimenti il contratto non produce i suoi effetti"

5) deposito prezzo a mie spese per cancellazione dell'ipoteca giudiziale

Forse è più ragionevole la prima opzione che avevi, l’immobile categoria D/10 se non erro avete già fatto qualche passo avanti!

Lasciamo perdere anche quello, il sottotetto non è abitabile, un urbanista gli ha detto che i vincoli sono sbagliati e non hanno senso, e quindi è come se non ci fossero, quindi non sono molto propensi a toglierli, ma nemmeno a calare di prezzo per rogitare con i vincoli... complicato, aggiornerò l'altro thread appena avrò dettagli

 

[brina82]

L'avvocato dell'agenzia immobiliare (per chi è curioso in privato dico il marchio) propone:

1) assegno da 50k a titolo di caparra, in custodia all'agenzia, che non sarà incassato

2) scrittura privata in cui entrambi dichiariamo che se una delle parti è inadempiente la caparra viene restituita e non trattenuta, e allo stesso tempo io non posso pretendere il doppio

3) l'assegno da 50k di cui sopra, deve essere senza data

4) alla mia domanda: che senso ha fare una proposta con un assegno da 50k che non sarà comunque incassato e che non tutela nessuna delle parti? A questo punto non è meglio una sospensiva, oppure un assegno simbolico da 1000 euro?
la risposta è stata: "per far vedere al venditore che c'è la volontà di acquistare, e senza sospensiva altrimenti il contratto non produce i suoi effetti"

5) deposito prezzo a mie spese per cancellazione dell'ipoteca giudiziale


Lasciamo perdere anche quello, il sottotetto non è abitabile, un urbanista gli ha detto che i vincoli sono sbagliati e non hanno senso, e quindi è come se non ci fossero, quindi non sono molto propensi a toglierli, ma nemmeno a calare di prezzo per rogitare con i vincoli... complicato, aggiornerò l'altro thread appena avrò dettagli

Meglio dare 2k di caparra confirmatoria che quell'assegno da 50k, ritengo.

Occhio che non sta scritto da nessuna parte che se salta l'affare l'agenzia non va pagata. Contratto valido? L'agenzia va pagata.

 

[schisanoa]

Occhio che non sta scritto da nessuna parte che se salta l'affare l'agenzia non va pagata. Contratto valido? L'agenzia va pagata.

Giusto anche questo.

Quello che non riesco proprio a capire è come mai non vogliono concedere la sospensiva mutuo. Vabbè domani mattina li incontro e poi vi aggiorno

 

[schisanoa]

Aggiornamento:

Dopo una prima proposta a prezzo, con caparra 10k, in cui mi prendo carico di fare le recinzioni con la proprietà adiacente a spese mie, e il muro divisorio del garage a spese mie, senza sospensiva mutuo arriva una richiesta di nuove condizioni dalla parte venditrice prima di accettare.

In particolare non fanno una controproposta, ma richiedono delle modifiche perché da quanto riferito temevano che se non accettavo le modifiche dopo un rifiuto formale sarei stato anche libero di non comprare, quindi volevano che firmassi una nuova proposta per poi rifiutare la precedente.

Le loro richieste fatte all’agenzia (che avrei gradito prendesse una posizione più equa e non me le sottoponesse nemmeno):
-anticipo data rogito tassativa al 15 Aprile
-50k di caparra con assegno senza data in custodia all’agenzia, e se loro sono inadempienti restituiscono solo la caparra, mentre se io sono inadempiente la perdo
-ipoteca estinta contestualmente al rogito e non entro il rogito

secondo voi, uno che viene a trattare condizioni del genere, che offre in cambio nella trattativa? Nulla, in cambio non offrivano nulla.

All’incontro gli ho detto che o rifiutavano formalmente la prima proposta oppure non mi sarei nemmeno seduto al tavolo per discutere nuove condizioni, peraltro più svantaggiose rispetto alla mia offerta.

Non è stato fatto un rifiuto formale, gli ho detto cosa era inaccettabile e mi è stata fatta una nuova proposta di cui stasera andremo a discutere in maniera paritaria dal momento che ieri sera è ufficialmente decaduta la precedente offerta